Договор долевого участия - что нужно знать дольщику?

Дольщик – это любой человек, заключивший договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома. Дольщик не обязательно становится обманутым – это уж кому как «повезет». Поэтому знать нюансы заключения таких договоров полезно каждому. О них «Собственнику» рассказали юристы.

Такие разные договоры…

И если уж сразу углубляться в детали, то дольщик – это даже не только человек, им может быть и юрлицо (например, компания-инвестор, а также агентство недвижимости), внесшее свою долю средств в строительство объекта. Но, так или иначе, требования к договору долевого участия (или ДДУ, как для краткости говорят эксперты) – единые, те, что прописаны в тексте закона №214-ФЗ.

Несмотря на то что закон не предусматривает какой-то одной строгой формы, в которой должен заключаться договор долевого участия (то есть, нет никакого бланка ДДУ, формы ДДУ), эти документы даже могут быть составлены в электронном виде! Правда, этой возможностью никто не пользуется – все предпочитают стандарт. «На практике договоры, подлежащие обязательной государственной регистрации, всегда заключаются посредством составления единого письменного документа, потому что к таким договорам предъявляются определенные технические требования органов, осуществляющих государственную регистрацию», - объясняет Анастасия Малышевская, юрист юридической компании «Юков, Хренов и партнеры».

Кроме того, по желанию сторон договор может быть заверен нотариусом. Это, по словам Марии Литинецкой, генерального директора компании «Миэль-Новостройки», дает некоторые преимущества. Так как, во-первых, при удостоверении сделки нотариус проверяет правильность оформления документов застройщика, во-вторых, по нотариально заверенному договору проще и дешевле зарегистрировать право собственности.

Следует стать буквоедом и начать разбираться в терминах. Ведь, когда вы подписываете ДДУ, речь идет о немалых деньгах. Поэтому надо знать, что есть основной договор долевого участия – тот, что составляется в соответствии с требованиями 214-ФЗ, но могут предложить подписать и предварительный.

Здесь нужно быть предельно внимательным: предварительные договора не регистрируются в ФРС и, значит, не исключают двойной продажи вашей квартиры! Необходимо выяснить у представителя застройщика причину невозможности заключения основного договора. Отвечая на данный вопрос, застройщики обычно указывают, что им необходимо время для подготовки документов для регистрации основного договора – как правило, от 3 до 8 месяцев, или же ссылаются на то, что предлагаемая ими схема - это стандартная практика и все новостройки оформляются данным путем для того, чтобы застройщик мог убедиться, что покупатель способен оплатить основной договор.

«Часть застройщиков действительно в дальнейшем заключают и регистрируют договоры долевого участия согласно ФЗ № 214, – отмечает адвокат Олег Сухов. - Но существуют случаи, когда компании предлагают подписание предварительных договоров ввиду того, что не могут зарегистрировать основные договоры долевого участия. Поэтому настоятельно рекомендую запросить у застройщика предоставить на обозрение хотя бы один надлежащим образом зарегистрированный договор долевого участия по выбранному вами дому».

Возникновение третьих лиц

Один из самых распространенных вопросов: кто несет ответственность за неисполнение договора, если он заключен не с застройщиком напрямую, а, скажем, с агентством недвижимости, реализующим те же самые квартиры в строящемся доме?

Ситуацию прояснила Дарья Погорельская, руководитель юридического департамента ГК «МИЦ»: «Застройщик заключает с агентством недвижимости договор долевого участия согласно 214-ФЗ. Право требования на конкретную квартиру принадлежит агентству недвижимости. Агентство вправе в любой момент до подписания акта приема-передачи квартиры или иного документа, подтверждающего передачу квартиры агентству недвижимости, заключить договор уступки прав требований к договору долевого участия с третьим лицом. В результате уступки прав сторонами договора долевого участия будут являться застройщик и третье лицо, соответственно, все права и обязанности, в том числе ответственность, несут застройщик и третье лицо».

«При такой конструкции агентство несет ответственность только за действительность уступленных прав. Договор уступки, так же, как и сам ДДУ, регистрируется в Росреестре, и новый дольщик становится полноправной стороной ДДУ наряду с застройщиком»,- уточняет Борис Шаронов, директор департамента рисков НСКА.

Глаз да глаз!

Помимо этих нюансов и того, что ДДУ должен быть составлен в письменной форме, есть ряд требований, без которых договор считается недействительным. Их перечисляет Борис Шаронов. Итак, в договоре долевого участия должны быть отражены:
• срок передачи объекта недвижимости дольщику по акту;
• гарантийный срок – 5 лет на квартиру и 3 года на инженерно-техническое оборудование;
• точное описание объекта (квартиры);
• фиксированную цену, не подлежащую изменению (за исключением случаев увеличения, либо уменьшения площади квартиры по отношению к проектной) и порядок ее уплаты.

Обычно застройщик указывает в правовом обосновании заключения договора, что он заключен в соответствии с 214-ФЗ и дает информацию, где можно ознакомиться с проектной декларацией на объект.

«Оплата по договору участия в долевом строительстве осуществляется только после регистрации его в Росреестре», - обращает внимание будущих дольщиков Борис Шаронов.

Анастасия Малышевская подчеркивает, что помимо этого, застройщик должен отвечать нескольким требованиям, которые позволяют ему привлекать средства дольщиков для строительства дома. Это, в первую очередь:

- государственная регистрация права на земельный участок. При этом возможно как обладание зарегистрированным в установленном порядке правом собственности на земельный участок, так и аренда;

- разрешение на строительство, выданное органами местного самоуправления, подтверждающее соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и право застройщика осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт;

- проектная декларация, которая должна содержать информацию о проектах строительства многоквартирных домов (и иных объектов недвижимости), в которых принимал участие застройщик в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации, с указанием места нахождения указанных объектов недвижимости, сроков ввода их в эксплуатацию в соответствии с проектной документацией и фактических сроков ввода в эксплуатацию; о финансовом результате текущего года, размере кредиторской задолженности на день опубликования проектной декларации; о разрешении на строительство; о правах застройщика на земельный участок.

«Если какие-то важные данные застройщик не указал в проектной декларации, дольщик может обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной как совершенной под влиянием заблуждения. В случае признания сделки недействительной, застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства по договору, и уплатить проценты», - резюмирует Анастасия Малышевская.

Договор долевого участия – обширная тема. Поэтому в продолжении этой статьи мы поговорим о том, как можно расторгнуть ДДУ, какие при этом возникают обязанности у сторон сделки и как дольщику защитить свои права.

Источник: Собственник