Договор ипотеки: читаем вместе с юристом

Некоторые банки считают свои договора ипотеки документом, на который распространяется коммерческая тайна. Поэтому они из опасений, что сведения из договора могут попасть к конкурентам, не хотят предоставлять его клиенту, который еще не готов взять кредит. Однако договор ипотеки – документ, который заключается на несколько лет, поэтому очень важно ознакомится с его юридическими тонкостями.

С юридической точки зрения ипотека является залогом недвижимости, служащим для обеспечения исполнения заемщиком своих обязательств перед банком-кредитором. То есть недвижимое имущество в данном случае выступает как гарант возврата денежных средств, а также соответствующих процентов по кредиту.

Объектом ипотеки согласно законодательству РФ может быть жилое помещение, а также любое недвижимое имущество: здания и сооружения, земля и т.п.

Основным достоинством ипотеки является возможность приобрести объект недвижимости уже сейчас, вместо того, чтобы много лет накапливать необходимую сумму.

Отношения в сфере ипотечного кредитования регулируются Федеральным законом от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», Гражданским Кодексом Российской Федерации, и другими нормативными актами Российской Федерации.

Руслан Садреев, директор юридического агентства «Премьер» рассказывает читателям «Казанской Недвижимости» на что, следует обращать внимание при заключении ипотечного договора.
- Руслан Раитович, расскажите об основных моментах, на которые необходимо обратить особое внимание при подписании документов на получение ипотечного кредита.
- Для оформления ипотеки необходимо пройти несколько этапов, включающих в себя сбор документов, прохождение кредитной комиссии, поиск объекта недвижимости, оценку и страхование, заключение ипотечного договора.

В соответствии со Статьей 9 (Содержание договора об ипотеке) Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.

В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего это право залогодателя. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

При покупке квартиры с привлечением ипотечного кредита, помимо договора купли-продажи квартиры покупатель (заемщик) подписывает с банком кредитный договор, который действует до полного выполнения сторонами обязательств и завершения взаимозачетов.

При подписании ипотечных документов необходимо внимательно проверить все пункты, сверить свои данные, адрес и общие характеристики приобретаемого объекта недвижимости, сумму кредита, процентную ставку и срок возврата кредита.

В Кредитном договоре указывается также размер ежемесячного платежа и сроки его оплаты (например, до 10 числа месяца). Уточните, в каких отделениях банка можно его оплачивать. Также необходимо уточнить имеется ли возможность, а если имеется, то на каких условиях, производить досрочное погашение кредита.

Советую при подписании внимательно изучить все условия кредитного договора и договора купли-продажи.

Может ли банк в одностороннем порядке изменить процентную ставку и иные условия кредитного договора?
Условия изменения процентной ставки по кредиту и внесения изменений в условия кредитного договора, устанавливаются пунктами договора. На практике банки оставляют за собой право изменения в одностороннем порядке процентной ставки по кредиту, при этом она может меняться как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения.
Условия кредитного договора могут быть изменены только по соглашению сторон. Все дополнения и изменения к договору должны производиться в письменной форме и подписываться двумя сторонами.

- Как ипотечный заемщик может использовать имущество, заложенное в банке?
- В соответствии со статьей 40 Федерального Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если иное не предусмотрено Федеральным законом или договором об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование и по соглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут) при условиях, что: срок, на который имущество предоставляется в пользование, не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства; имущество предоставляется в пользование для целей, соответствующих назначению имущества.

Заложенное имущество может быть предоставлено залогодателем в пользование третьим лицам на срок, превышающий срок обеспеченного ипотекой обязательства, либо для целей, не соответствующих назначению имущества, лишь с согласия залогодержателя.

- В каких случаях банк может потребовать досрочного погашения ипотечного кредита и отобрать квартиру у заемщика?

- Банк вправе потребовать полного досрочного исполнения обязательств по кредитному договору путем предъявления письменного требования о досрочном возврате суммы кредита, начисленных процентов за пользование кредитом и суммы пеней, в следующих случаях:

при нецелевом использовании заемщиком предоставленного кредита;
при существенной просрочке или допущении нескольких просрочек платежей (условия устанавливаются договором);
в случае полной или частичной утраты или повреждении предмета залога;
при грубом нарушении заемщиком или собственниками квартиры правил пользования объектом недвижимости, его содержания и ремонта, обязанностей принимать меры по сохранности объекта залога, если такое нарушение создает угрозу утраты или повреждения объекта недвижимости (залога);
при неисполнении или ненадлежащем исполнении заемщиком любого из обязательств, предусмотренных кредитным договором, договором купли-продажи, договором страхования.
в других случаях, предусмотренных действующим законодательством. При неисполнении заемщиком требования Кредитора, в установленный Кредитным договором срок, досрочно погасить кредит, проценты и пени, Кредитор вправе обратить взыскание на заложенный в обеспечение выполнения обязательств Объект недвижимости.

- Какова процедура реализации изъятого имущества?

- Обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру возможно как в судебном, так и во внесудебном порядке с соблюдением правил Федерального закона. В соответствии со Статьей 78 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обращение банком взыскания на заложенные в ипотеку жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими ипотечного заемщика и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире. Жилой дом или квартира, которые заложены по договору об ипотеке и на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса.

Источник: Журнал "Казанская недвижимость"