Мошенничество с авансом

Адвокат с большой практикой в решении споров по сделкам с недвижимостью Рустем Хусаенов поделится с читателями журнала Казанская Недвижимость наиболее распространенными способами мошенничества на рынке. Поделится для того, чтобы все участники рынка недвижимости смогли распознать мошеннические схемы и заключали только честные сделки.

Купля, продажа, обмен квартир на сегодняшний день - дело обычное, с которым сталкивается практический каждый из нас минимум один раз в жизни. Такие операции всегда имеют множество нюансов, которые могут привести как к прибыли опытного и внимательного человека, так и к убыткам людей, которые не так тщательно отнесутся к сделке. Здесь в более выгодном положении всегда стоит продавец и у него оказывается гораздо больше шансов для обмана покупателя. Сегодня мы с вами, рассмотрим один распространенный способ «мошенничества» при котором действия недобросовестного продавца очень трудно свести к статьям уголовного кодекса Российской Федерации.

Для наглядности приведу пример из своей адвокатской практики.

Продавец разместил объявление о продаже принадлежащей ему на праве собственности двухкомнатной квартиры в центре города, ему вызвалась помочь в реализации одна риэлторская контора. Стоимость квартиры была ниже среднерыночной, что позволило риэлторам быстро найти покупателя. Покупатель был приятно удивлен, когда после осмотра приглянувшейся квартиры, ему сделали скидку на значительные 50.000 рублей. Такие выгодные условия объяснялись срочностью продажи.

Надо отдать должное покупателю - он до заключения сделки обратился к профессиональному риэлтору с просьбой проверить чистоту сделки. Проверка показала: отсутствие каких-либо подводных камней для подписание договора купли продажи. Продавец квартиры проявлял себя тоже как очень осторожный и недоверчивый человек, чем вызвал доверие покупателя.

Вскоре было принято обоюдное решение ехать в регистрационную службу, но продавец поставил условие о подписании договора купли-продажи с так называемой ипотекой. Ипотека выступала гарантом оплаты денежных средств покупателем, до перехода права собственности и снятия обременения – это также импонировало покупателю. По условию заключения сделки покупатель должен был оплатить аванс при подписании договора купли-продажи в размере 40% от стоимости квартиры. Сорок процентов аванса, учитывая стоимость сделки, представляли собой очень крупную сумму, которую реально не хватало продавцу для поддержания своего бизнеса в нелегкие кризисные времена. Нужно ли говорить, что спустя неделю продавец отозвал договор купли-продажи, а сумму аванса не торопился возвращать.

Покупатель некоторое время пытался миром решить сложившуюся ситуацию, пытался встретится с продавцом, обивал порог риэлторской конторы и не нашел ничего лучшего, как обратится в нашу доблестную в то время еще – милицию, с заявлением о привлечении к уголовной ответственности по факту мошенничества.

Дознаватель УБЭП, рассмотрев заявление, взяв объяснение у продавца – выяснил, что продавец действительно хотел продать квартиру, заключил договор купли-продажи, получил от покупателя авансовую сумму, признает образовавшуюся задолженность и готов вернуть обратно сумму аванса, но не имеет возможности. Тогда дознаватель вынес постановление об отказе в возбуждении уголовного дела в связи с отсутствием состава преступления и предложил обратится в порядке гражданского судопроизводства с исковым заявлением.

При таких обстоятельствах к нам за помощью обратился нерадивый покупатель. Рассмотрев его проблему, мы взялись за это дело. Произвели мониторинг имущества должника, наложили арест на имущество продавца и выиграли данную сумму. Справедливости ради стоит отметить, задолженность была взыскана лишь благодаря наличию имущества должника (не считая злополучной квартиры) и своевременному наложению ареста, не позволившему вывести активы. На взыскание суммы аванса потребовался год времени, огромные психоэмоциональные переживания со стороны покупателя, а дата счастливого новоселья отодвинулась на неопределенный срок.

А недобросовестный продавец от всей этой истории получил немаленький «кредит» под очень небольшой процент для поддержания своей организации и при другом стечении обстоятельств мог выплачивать сумму долга в течении всей своей жизни.

Как не попасть на уловку мошенников

К сожалению, в такую ситуацию может попасть каждый покупатель недвижимости и панацеи от мошенников нет, но могу дать несколько рекомендаций, которые смогут ограничить риск, связанный с предоплатой и авансом:

Старайтесь при заключении сделки купли-продажи заключать договора с обременением и производить расчет с продавцом после получения Свидетельства о госрегистрации права с обязательным получением расписки о передаче денежных средств.
Можно на некоторый срок для закрепления сделки поручить деньги третьему лицу, которому будут доверять обе стороны. Разумным выходом здесь может стать надежная риэлторская контора или банк. Для таких случаев в банке открывается специальный депозитный счет, на который покупатель вносит денежные средства до заключения сделки. Продавец в свою очередь может получить деньги только при наличии доказательств о состоявшейся сделке по продаже недвижимости. Но стопроцентной гарантии и в этом случае вы не получаете. Ведь очень вероятен обман по вине именно посредников.

Источник: Журнал "Казанская недвижимость"