Недвижимость и налоги: кто кому должен?

Какие налоговые обязательства возникают при сделках с недвижимостью? Когда следует платить налог, а в каком случае, напротив, государство может вернуть деньги? Этот материал мы подготовили вместе с Русланом Садреевым, директором Юридического агентства «ПРЕМЬЕР», одним из направлений деятельности которого являются налоговые споры. Мы объединили основные моменты налогообложения при сделках с недвижимостью, и рассказали о моментах, на которые необходимо обратить внимание при совершении сделок с недвижимостью.

В Российском налоговом законодательстве существует несколько видов налоговых вычетов, среди них — имущественный вычет, который применяется при сделках с недвижимостью (статья 220 Налогового кодекса РФ).

Рассмотрим три основных случая – когда человек приобретает квартиру, когда продает и когда совершается альтернативная сделка – продажа квартиры и покупка новой.

Вы купили недвижимость

Если вы купили недвижимость, вы имеете право получить налоговый вычет – то есть вам будут возвращен вами же уплаченный подоходный налог. Так как налоговый вычет выплачивается из суммы подоходного налога, который платит в государственную казну каждый работающий россиянин, вычет не предоставляется, если недвижимость или ее доля оформлена на неработающего человека (в том числе несовершеннолетнего ребенка, пенсионера), так как они не платят подоходный налог.

Сколько денег можно вернуть?

Покупатель имеет право на освобождение от уплаты подоходного налога с суммы не более чем 2 миллиона рублей (до 1 января 2008 года эта сумма составляла 1 млн.руб.). Т.е., купив квартиру (комнату, жилой дом, земельный участок или долю в них) за два миллиона рублей и дороже, по вашему заявлению с суммы два миллиона рублей вам будет предоставлен налоговый вычет. При действующей налоговой ставке подоходного налога 13%, покупатель максимально может вернуть себе 260 тысяч рублей.

Налоговый вычет может быть произведен только с налогооблагаемых доходов (заработной платы, премии, доходов от продажи и аренды).

Сразу 260 тыс. руб. налоговая вам выплатит только в том случае, если вы заплатили в течении года подоходного налога в сумму 260 тыс.руб. (т.е. имели официальный годовой доход 2 млн.руб.). В остальных случаях выплачивают ровно столько, сколько вы отдаете в виде 13%-ного налога. Например при официальной заработной плате в год 100 тысяч рублей государство ежегодно будет возвращать вам 13 тыс.руб. – ту сумму, которую работодатель перечислил в налоговую в качестве подоходного налога. Таким образом подоходный налог возвращается в течении нескольких лет в зависимости от уровня официального дохода. И если ваш годовой доход составляет 100 тыс.руб., то понадобится 20 лет, чтобы вернуть все 260 тыс.руб.

Заявление можно подать на следующий год в налоговый орган или до окончания текущего года, в котором была произведена покупка к работодателю (налоговому агенту).

Если в течение года имущественный налоговый вычет не может быть использован полностью, его остаток может быть перенесен на последующие годы до полного его использования.

Хотелось бы отметить, что при приобретении земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, или доли (долей) в них имущественный налоговый вычет предоставляется после получения налогоплательщиком свидетельства о праве собственности на дом.

Если стоимость приобретенного объекта недвижимости оказалась меньше двух миллионов рублей, то освобождение от уплаты подоходного налога будет распространяться на размер потраченной суммы. Например, если вы купили однокомнатную квартиру за 1350 тысяч рублей, то вам вернут 13% от этой суммы — 175 тысяч 500 рублей.

Помимо основной стоимости объекта недвижимости в расходы можно также включить и затраты на проектно-сметную документацию, подключение жилого дома к сетям, приобретение строительных и отделочных материалов, работы связанные с внутренней отделкой (только в случае приобретения объекта без чистовой отделки).

Эти расходы должны быть подтверждены платежными документами (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, кассовыми и товарными чеками и другие документы).

Как вернуть деньги?

При обращении в налоговую инспекцию с соответствующим заявлением необходимо предоставить следующие документы:

- Свидетельство о регистрации права собственности на жильё;

- Договор купли-продажи;

- Акт приема-передачи;

- Документ, подтверждающий оплату при свершение сделки, а именно, расписку от продавца о получении денег (по желанию ее можно нотариально заверить) и другие платежные документы;

- Справку по форме 2-НДФЛ.

При необходимости налоговый орган может потребовать и иные документы.

В соответствии с п.2 ст.88 Налогового кодекса РФ на проведение проверки отводится три месяца, следовательно, реальный срок возврата НДФЛ составляет четыре месяца со дня представления декларации и заявления о возврате налога. Вам перечислят всю сумму вашего подоходного налога, которая была вычтена из вашего дохода с момента приобретения недвижимости.

Если вы купили жилье уже давно, но у вас есть все документы, о которых было сказано выше, то вы имеете право получить данную налоговую льготу, потому что налоговый вычет предоставляется с момента обращения за его предоставлением. Однако затягивать не стоит – как только вы приобрели квартиру, следует обращаться с соответствующим заявлением в налоговую инспекцию или по месту работы. Хотя Налоговый кодекс не содержит никаких ограничений по сроку, в течение которого налогоплательщик может использовать свое право на вычет. При этом стоит учесть, что если недвижимость была приобретена до 01 января 2008 года, то налоговый вычет будет предоставляться покупателю только до 1 млн.рублей.

Налоговый вычет получает только собственник жилья. Когда квартира приобретается в долевую собственность, то налоговый вычет распределяется между совладельцами в соответствии с их долей (долями) собственности либо с их письменным заявлением (в случае приобретения жилого дома, квартиры, комнаты в общую совместную собственность – только для супругов).

Если недвижимость приобреталась с привлечением кредитных средств, то размер налогового вычета может превышать 260 тыс.руб., т.е. свыше можно получить 13% от суммы уплаченных процентов, какой бы размер процентов не был.

И наконец, самое главное – указанный выше налоговый вычет каждый гражданин может получить только один раз в жизни.

Стоит знать, что если вы недвижимость не купили, а получили в дар от неродственного лица, то вы должны уже заплатить налог – 13% от стоимости подарка. Круг родственников четко описан в Семейном кодексе: в него входят муж, жена, дети, мать, отец, братья и сестры, а также внуки.

Вы продаете квартиру

Если продавец владел объектом недвижимости или долей в нем более трех лет, то при продаже налог платить не нужно вообще. Не имеет значения, каким образом вы стали владельцем квартиры — купили, приватизировали, получили по наследству или в дар — срок, после которого вы будете освобождены от уплаты налога, составляет три года с того момента, как было зарегистрировано право собственности.

Если продавец являлся собственником жилого дома, квартиры, комнаты, включая приватизированные жилые помещения, дачи, садового домика или земельного участка или долей в указанном имуществе менее трех лет, он обязан заплатить подоходный налог в размере 13% с суммы, превышающей 1 миллион рублей, полученной при продаже.

При продаже иного имущества (гараж, нежилое помещение, недостроенный дом и т.д.), находящегося в собственности менее трех лет, налог необходимо оплатить с суммы превышающей 125 тыс.рублей. (с 1 января 2010 года эта сумма составляет 250 тыс.руб.).

Например, если в договоре купли-продажи красуется цифра 999 тыс.руб., продавец не обязан платить налог. А если, например, квартира продается за 1700 тыс.руб. — то продавец обязан оплатить 13% налог с 700 тыс.руб. – то есть 91 тыс.руб. В налогообложении доходов от продажи недвижимости верхних границ нет – если продается, например, квартира за 5 млн.руб., то продавец обязан заплатить 13% налога с 4 млн.руб. – 501 тыс.руб.

При продаже нескольких объектов недвижимости в течение одного календарного года (налогового периода), сумма дохода от их продажи суммируется, при этом налог начисляется по-прежнему с суммы превышающей 1 млн.руб.

Также в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 НК РФ налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов. Например, если квартира была куплена за 1 800 тыс.руб., и продана через год за 1 900 тыс.руб., то сумма подоходного налога подлежащего уплате продавцом составит 13 тыс.руб. (1 900 000-1 800 000 = 100 000х0,13% = 13 000). В этом случае в налоговый орган необходимо предоставить документы подтверждающие оплату 1 800 тыс.руб. (расписка написанная предыдущим собственником, платежное поручение, кассовый чек, квитанция к приходно-кассовому ордеру и т.д.).

Отметим, что если государство пенсионерам (и иным неработающим лицам) налог при покупке не возвращает, то при продаже пенсионером квартиры, которая была у него в собственности менее трех лет, он обязан заплатить налог.

Если вы в предыдущем году продали какой-либо объект недвижимости, то в срок до 30 апреля необходимо подать в налоговую инспекцию по месту прописки декларацию о доходах. Декларация подается в любом случае, в том числе, если от налога вы освобождены.

Если декларация не подана во время, налоговая инспекция на основании данных предоставленных регистрационной службой начислит налог, а также штраф и пени.

Ограничение по владению сроком три года установлено специально для того, чтобы оградить рынок недвижимости от финансовых спекуляций (например, купил квартиру подешевле, через год продал подороже). Считается, что при продаже квартиры в короткий период (менее 3-х лет) человек получает доход — и должен платить со своей прибыли налог. Ограничение об освобождении налогообложением суммы менее 1 млн. руб. было установлено также специально для того, чтобы не увеличивать налоговую нагрузку на необеспеченные слои населения, но такой лазейкой начало пользоваться большинство продавцов жилья. Теперь же когда определено, что налог при покупке недвижимости возвращается с двух миллионов рублей, покупателю стало невыгодно, когда продавец занижал цену с целью уйти от налогов с продажи.

Вы продаете недвижимость и покупаете другую

Проблем нет, если продаваемой квартирой вы владели более трех лет. В таком случае, вы имеете право на получение налогового вычета с покупаемой квартиры (если не получили его ранее). Если вы продаете недвижимость, которой владели менее трех лет, с целью купить другую квартиру, а за продаваемую недвижимость вы уже получили налоговый вычет, то вам придется заплатить налог с продажи. Но если вы никогда не пользовались налоговым вычетом при покупке квартиры, тогда при подаче декларации вы указываете одновременно и сделку продажи и сделку покупки, и вам зачитывают льготы по обеим сделкам.

Например, вы продали квартиру стоимостью 2 миллиона рублей, которой владели менее трех лет. С суммы, превышающей один миллион рублей, вы обязаны заплатить подоходный налог в размере 13% — т.е. 130 тысяч рублей. Однако, если в течение одного календарного года вы успеваете купить другую квартиру, стоимостью 2 миллиона рублей или более, то с суммы в 2 миллиона рублей вам должны вернуть подоходный налог в размере 13%, то есть 260 тысяч рублей. В таком случае, по вашему заявлению вам могут сделать перерасчет, и вам вернут не 260 тыс.руб., а 130 тыс.руб. уплаченного подоходного налога.

Если вы продаете недвижимость дороже, чем приобретаете, то подоходный налог вы обязаны заплатить с разницы в стоимости. Например, если вы продаете квартиру за 3 миллиона рублей, а покупаете жилье стоимостью в 1,5 млн.руб., то вы обязаны уплатить налог в 65 тыс.руб.

Право получить вычет на приобретение жилья вы можете использовать всего раз в жизни.
Вычеты не суммируются. Налоговый вычет можно получить только один раз и с одного объекта, даже если купите одновременно две квартиры по миллиону, вычет получите только по одной из них.
Налоговый вычет не предоставляется, если сделка купли-продажи совершается между супругами или близкими родственниками.
Руслан Садреев, директор Юридического агентства «ПРЕМЬЕР»:

- Чаще всего сложности при получении налогового вычета налогоплательщики создают сами. Срок подачи налоговой декларации, установленный законодателем с 1 февраля по 30 апреля года следующего за отчетным. Но на практике граждане в лучшем случае подают документы в налоговую инспекцию в апреле, или в надежде на то, что про них забудут, вообще не подают. В результате, через некоторое время к ним по почте приходят требования об оплате налога, штрафа и пени.

Чтобы этого не случилось необходимо в установленные законом сроки подать налоговую декларацию, при составлении которой необходимо учитывать все обстоятельства дела, точно рассчитать сумму дохода, расхода и налога (если таковой имеется).

Хотелось бы напомнить, что даже если при продаже вы не платите налог, декларацию все равно необходимо подать в срок.

Также отметим, что имущественный налоговый вычет, предоставляемый при покупке недвижимости, не применяется в случаях, если оплата расходов на строительство или приобретение жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них для налогоплательщика производится за счет средств работодателей или иных лиц, средств материнского (семейного) капитала, направляемых на обеспечение реализации дополнительных мер государственной поддержки семей, имеющих детей, за счет выплат, предоставленных из средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации и местных бюджетов. А также в случаях, если сделка купли-продажи жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми (одно физическое лицо подчиняется другому физическому лицу по должностному положению; лица состоят в соответствии с семейным законодательством Российской Федерации в брачных отношениях, отношениях родства или свойства, усыновителя и усыновленного, а также попечителя и опекаемого).

Перед продажей и покупкой недвижимости советуем проконсультироваться в налоговой инспекции по месту жительства или у юриста о налоговых последствиях предстоящей сделки купли-продажи.

Источник: Журнал "Казанская недвижимость"