Арендные вопросы

Аренда недвижимости – это быстрорастущий рынок, который характеризуется большим насыщением, особенно в крупных городах. По мнению специалистов в этой сфере, аренда является одним из наиболее прозрачных сегментов недвижимости. Все цифры, такие как плата за жилье и услуги агентства, произносятся вслух, и здесь напрочь отсутствует какая-либо скрытая комиссия. Однако рынок аренды отличается большим просом и предложением, соответственно немало и тех людей, который проворачивают нечестные схемы.

Вопрос, который задает большинство съемщиков жилья – как платить, куда и сколько?

Московский рынок аренды – самый крупный и динамичный в стране, с большим количеством предложений и стабильно высоким спросом. Многие, желающие арендовать квартиру в Москве люди, сталкивались с проблемой обманов. К примеру, некоторые фирмы требуют с клиентов оплату вперед, то есть за будущие услуги, а потом подсовывают некий договор на «информационное обслуживание», который, нужно отметить, составлен профессиональными юристами.

О подобных нечестных агентствах сегодня сказано уже действительно очень много – есть предупреждения и в интернете на многих сайтах, и по ТВ, однако некоторые доверчивые люди все еще попадаются на эти уловки. При аренде деньги отдаются риэлтору только за оказанные услуги, то есть за факт вселения, после того, как он вам оказал свою услугу в подборе варианта. Требование внести средства заранее, до показа жилья – это первый сигнал того, что перед вами – мошенники.

Размер оплаты услуг риэлтора зависит только от его желания, поскольку государство этот вопрос никаким образом не регулирует. В современных реалиях риэлторы за свои услуги берут, как правило, от 50 до 100% месячной арендной платы. Комиссия риэлтору оплачивается разово, при заселении. Максимальная ставка (а это 80—100%) оплачивается в тех случаях, когда нанимателю предоставляется самый недорогой, ликвидный вариант. На который спрос всегда очень высок. Риэлтору, чтобы «достать» такой вариант, приходится хорошо потрудиться и зачастую делить свой заработок с другими коллегами. Спрос на самые дешевые квартиры настолько велик, что они сдаются буквально за часы. Минимальная ставка комиссии в 50% может быть в том случае, если это эксклюзивный вариант от агентства, а также при каких-либо изъянах квартиры (например, плохое отопление или необходимость поклеить обои).

Снимающих очень сильно интересует вопрос – почему они должны платить комиссию агентам, а не хозяева квартир? Все просто – на рынке аренды жилья, особенно в его эконом-сегменте, спрос значительно превышает предложение, а кому нужно, тот и всегда платит – закон рынка. В случаях с арендой элитного жилья собственник может из арендной платы выплатить часть средств риэлторы за работу, и связано это исключительно с тем, что жильцов на дорогие объекты найти зачастую очень сложно.

Многих беспокоит такой вопрос, как право хозяина посещать квартиру.

Некоторые арендаторы возмущаются, что хозяева могут без звонка приходить в квартиру, мотивируя это тем, что они беспокоятся за свое имущество. Насколько это правомерно с их стороны?

И хотя в общей практике посещение квартиру хозяином без уведомления арендатора строго пресекается, но все равно правовой статус сдаваемой квартиры остается противоречивым. С одной стороны, арендодатель полностью владеет жилым помещением, и это вполне объяснимо, что он беспокоится за сохранность своего имущества. С другой стороны – у арендаторов тоже есть права, ведь они заплатили деньги за пользование жилой площадью, и вполне могут рассчитывать на то, чтобы их не беспокоили.

Данное противоречие решается вполне легко – еще на стадии подписания договора. Там указываются такие моменты, как возможность посещения квартиры его хозяева и их периодичность. В случае нарушения последними этого пункта, можно смело указать на его наличие в договоре и требовать исполнения обязательств. Как правило, в стандартных договорах прописывается пункт, что собственник может посещать квартиру, но обязательно с предупреждением всех проживающих в съемном жилье людей заранее, и не чаще одного раза в месяц. Чаще всего деньги за арендуемую квартиру передаются раз в месяц, и как правило, хозяева совмещают этот процесс с осмотром квартиры.

Что касается самовольного посещения жилья хозяевами, которое иногда случается даже ночью, то это не только некрасиво и неуважительно, но ещё и незаконно. Арендатор вполне может обратиться в полицию по поводу данных случаев, правда, требуется письменное подтверждение того, что он имеет право проживать на данной площади. Договор и служит таким подтверждением.

Становиться ли «агентом»?

Многие арендаторы задают довольно интересный вопрос. Как поступить, если хозяева составили договор, в котором есть пункт о том, что арендатор становится налоговым агентом собственника и будет платить налоги из собственных средств. Неоднозначность этой ситуации состоит в том, что хозяин не намерен платить налоги по законодательству, и в случае чего ответственность за это полностью переходит на съемщика жилья. Соответственно возникает вопрос – чем грозит этот пункт арендатору?


Эксперты по недвижимости подвергают сомнению такие условия договора, потому как наниматель не может впринципе писать в декларации получаемый доход от сдачи жилья, ведь он наоборот, вносит плату. Таким образом, можно совершенно точно сказать. Что такой пункт в договоре не сулит ничего плохого арендатору, поскольку осуществить выплаты он все равно не сможет.


Бывают и такие случаи – люди сняли квартиру в прошлом году, а году текущем хозяин просит уничтожить старый договор и заключить новый, с другой датой.

Здесь снова налицо налоговой мотив, поскольку декларацию о дохода за истекщий год по законодательству необходимо подавать до 30 апреля. Некоторые нечестные собственники не хотят оплачивать в бюджет налог, поэтому прибегают к таким хитростям с новым договором, ведь всегда можно сказать, что он собирался оплатить налог и ждал расчетного периода.


Не менее распространена такая схема: истек старый договор сроком на один год, и хозяин просто переснял старый договор, замазав места, в которых что-либо изменилось (к примеру, размер оплаты). В общем, это нормальное явление, и такой договор будет считаться действительным, ведь закон не предусматривает того, что документ обязан выглядеть «красиво».


Сдача комнаты в коммуналке – довольно сложный вопрос, и зависит от того, является ли этот объект приватизированным. Если нет, то шансы на сдачу практически нулевые, нужно обязательное согласие всех людей, проживающих в квартире.

Если же комната приватизирована, то собственник может её распоряжаться по своему усмотрению, в том числе и сдавать её, заплатив обязательный подоходный налог.При этом совсем нелишним будет также уточнить у других квартирантов, согласны ли они с вселением в квартиру посторонних людей.

Снять в аренду хорошую квартиру недорого и быстро - досттаочно сложно, но если найти хорошего риэлтора, то этот процесс позволит избежать траты нервов. Многие профессионалы, работающие в этой сфере, способны подобрать идеальный варинт по вашим запросам в течение всего одного дня.