Как не стать обманутым дольщиком?

Несмотря на то, что с 2005 года действует закон об участии в долевом строительстве (Федеральный закон от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»), проблема обманутых дольщиков остается актуальной.

Всего по республике насчитывается более двадцати объектов незавершенного жилищного строительства, общее количество дольщиков – 1593 человека (из них в Казани – 1436).

В этом году планировалось, что будет сдано 17 проблемных домов. По данным Министерства строительства архитектуры и ЖКХ РТ, отставание от графика имеется пока на четырех объектах. Это - 24-квартирный жилой дом по улице Некрасова, 19, 21-квартирный дом по улице Некрасова, 25, 22-квартирный дом в Профессорском переулке и 48-квартирный дом по ул. Ульянова-Ленина, 25.

В списке проблемных объектов долевого строительства, размещенном на сайте Минстроя РТ, значатся еще пять домов, по которым работы вовсе не ведутся. Это - три многоквартирных дома по улице Четаева (застройщики - ООО «Фирма «Свей» и ООО «Элит-строй»), 77-квартирный дом по улице Гаврилова (застройщик АЖСО «Казкам»), 279-квартирный дом на пересечение улиц Г. Баруди и Краснокакшайская (застройщик - ООО «ИТЦ»).

По данным Минстроя РТ, за ООО «Фирма «Свей» числится 10 объектов долгостроя. В числе других неблагонадежных застройщиков - ООО «Маг Строй», ЗАО «Ада», ЗАО «Защита», ЗАО «Баско», ООО «Аргос», ООО «Элит-строй», АЖСО «Казкам», ООО «ИТЦ».

О том, что следует учитывать и на что обращать внимание при покупке квартиры на первичном рынке, рассказывают эксперты.

Альбина Магсумова, начальник отдела госрегистрации прав юридических лиц и договоров долевого участия Управления Росреестра по РТ:

- Если говорить о правовом аспекте покупки квартиры в новостройках, то особое внимание стоит уделить договору долевого участия. В этом договоре обязательно должен быть указан кадастровый номер земельного участка, в отношении которого производится госрегистрация права требования на объект недвижимого имущества. Если участник долевого строительства хочет проверить законность такого договора и убедиться в регистрации первичного договора участия в долевом строительстве в отношении объекта многоквартирного жилого дома, то нужно обратиться в Росреестр за выпиской по данному земельному участку.

Кроме того, прежде чем подписать договор, нужно потребовать у застройщика все учредительные документы и посмотреть проектную декларацию.

В самом договоре об участии в долевом строительстве должны быть указаны четыре позиции, без которых он считается ничтожным.

Во-первых, должна быть индивидуализация объекта строительства: наименование, общая проектная площадь, этажность, т.е. то, что выделяет данный объект от других схожих объектов долевого строителства.

Во-вторых, должны быть указаны цена (в рублях) и порядок оплаты. Это могут быть рассрочка платежа, кредитные средства либо иные не запрещенные законодательством способы оплаты. Но цена должна быть именно в денежном эквиваленте и никакие другие формы, например, такие как договор поставки, не допускаются.

В-третьих, должен быть указан конкретный срок, по которому застройщик обязан передать объект после завершения строительства. Он должен быть единым для всех участников долевого строительства.

И, в-четвертых, это - гарантий срок, который должен быть не мене 5 лет.

После получения застройщиком разрешения на ввод дома в эксплуатацию, необходимо в разумный срок обратиться вместе с ним за госрегистрацией квартиры. Еще надо помнить, что все дополнительные соглашения, например, уступки прав по данному договору, также должны регистрироваться.

Руслан Хабибрахманов, директор агентства недвижимости «ФЛЭТ»:

- Рынок новостроек очень привлекателен тем, что на нем можно неплохо заработать, вкладываясь на начальной стадии строительтва. Но стоит обратить внимание как на правовую сторону сделки, так и на репутацию застройщика.

Следует отслеживать и темпы строительства. Есть риск, что застройщик может по своему усмотрению «перекинуть» средства дольщиков на достройку какого-либо другого объекта или какие-то новые инвестирования и в результате строительство будет «заморожено». В этом случае дольщикам придется либо долго ждать, либо терять деньги. Ведь не секрет, что продать объект, на котором нет никакого движения, хотя может быть и коробка собрана, и дом уже под крышей, практически невозможно.

Нужно выбирать застройщиков, имеющих сложившуюся репутацию, и которым есть что показать. Такие компании дорожат своей репутацией и вряд ли станут обманывать людей.

В то же время много таких фирм, которые создаются под строительство конкретного объекта. В таком случае возникает вопрос: фирма хочет тут же после потройки этого дома закрыться? Бывали случаи, когда подобные фирмы заведомо закладывали дешевые материалы при строительстве. На этапе проверок это, возможно, и не выявится, но обнаружится в процессе эксплуатации жилого дома. Вот несколько лет назад треснул дом на улице Гвардейской и кто бы мог подумать, что такой красивый и уже заселенный дом построен некачественно.

По моему мнению, если принимать во внимание все правовые аспекты, а рынок не будет постянно демонстрировать проблем на первичном рынке, то спрос будет устойчив и риски сведутся к минимуму.

Источник: >Журнал "Казанская Недвижимость"