О тонкостях покупки квартиры

К сожалению, недостаточно просто выбрать жилье по объявлению и потом посмотреть на него вживую. Очень важно проверить все документы, уделить внимание каждой мелочи, тем более, если в чем-то сомневаетесь.

Кто продает?

Жилье могут продавать:
- сами владельцы напрямую;
- родственники или знакомые владельца (по доверенности);
- агентства недвижимости.

Давайте рассмотрим поближе все три случая.

Если вы покупаете квартиру у собственника, то первым делом должны познакомиться с правоустанавливающими документами. Изучить их досконально, чтобы никакие описки и более серьезные ошибки не смогли помешать вовремя оформить сделку. Иначе придется еще долго ждать.

Приобретение недвижимости по доверенности – рискованный шаг. Соглашаться на него можно, только когда нет других возможностей. И то необходимо на 100% быть уверенным, что доверенность легитимная и владелец действительно хочет расстаться со своими квадратными метрами. Чтобы подстраховаться, лучше подписывать договор при личном присутствии бывшего собственника. Только оформленная таким образом сделка не вызовет нареканий у работников областных, районных и городских судов.

Если продавцом квартиры является риелторская компания, то обязательно проверьте, есть ли у нее соответствующие полномочия. Во-первых, попросите показать агентский или другой договор, который дает право отчуждения недвижимого имущества. Во-вторых, взгляните на доверенность, подтверждающую право на показ жилого помещения, получение аванса или задатка, подписание и сбор надлежащих документов.

Что такое «правоустанавливающие документы, и какими они должны быть?

К правоустанавливающим документам относятся:

- свидетельство, подтверждающее право наследования (по завещанию или закону);

- справка о выплаченном пае; решение суда о признании права собственности;

- соглашение о разделе имущества или брачный контракт;

- договор передачи прав (приватизации) или иной (дарения, купли-продажи, инвестирования, мены или долевого участия).

Лучше откажитесь от сделки или хотя бы подождите, пока данные по объекту будут внесены в Росреестр, если правоустанавливающий документ еще не был зарегистрирован в этом органе или жилищном органе, который его заменяет. До 1988 года в Москве им считался городской департамент жилищной политики и жилищного фонда.

После того, как удостоверитесь в регистрации права собственности, нужно изучить расширенную выписку из регистрационной службы. В ней содержится полная история квартиры. В этом документе вы найдете огромное количество информации. Прежде всего, узнаете, на каких основаниях возникло право собственности. Далее обнаружите сведения обо всех совершаемых ранее сделках. В выписке зафиксированы даже обеспечительные меры и аресты, которые налагались на жилье. Среди них может быть и информационный запрет, тогда на бумаге будут указаны фамилия и телефон следователя. В чем именно проблема, что произошло, вы узнаете, встретившись с ним (еще лучше будет, если на встречу отправится ваш юрист). Зачастую запрет связан с проведением проверки по факту возбуждения уголовного дела и причина, а причина – незаконное оформление недвижимости в собственность продавца.

Кто прописан в квартире?

Сведения о лицах, прописанных в квартире, зарегистрированных в ней на момент совершение сделки и раньше, получить крайне важно. Они играют большую роль. Почему? Потому что нередко после успешного заключения сделки начинают буквально из ниоткуда появляться бывшие жильцы и претендовать на якобы принадлежащую им по праву жилплощадь.

Имейте в виду, что пожизненным правом на жилое помещение обладают:

- наниматели, отказавшиеся от приватизации;

- несовершеннолетние (которые на момент приватизации не были зарегистрированы в квартире или против своей воли не принимали участия в процессе);

- супруг собственника недвижимого имущества, которое было приобретено через кооператив.

В последние годы в ходе судебных разбирательств к числу «постоянных жильцов» добавились и пользователи реализуемых помещений, которые до совершения продавцом сделки по обмену (или другой), проживали в них или имели на них постоянное право.

Поэтому, увы, покупая квартиру с зарегистрированным в ней жильцом, которого даже по решению суда нельзя снять с регистрационного учета или выселить, вы обрекаете себя на жизнь в коммуналке. В соседней комнате постоянно может находиться этот жилец, и это его законное право.

Как происходит оплата по договору?

Большая часть сделок с недвижимым имуществом (9 из 10) осуществляется посредством наличного платежа. В этом случае подтверждением оплаты является расписка о получении оговоренной денежной суммы. Неправильные передача или тем более оформление расписки грозят повторной оплатой жилья или расторжением договора.

Для расчетов между сторонами используется банковская ячейка, доступ к которой должен максимально снизить риск, как для покупателя, так и для продавца. Договор банковской ячейки обязательно включает требования, согласно которым продавец забирает денежные средства при регистрации договора купли-продажи. В случае же срыва сделки вся сумма возвращается покупателю.

Суд может расторгнуть договор купли-продажи, если у покупателя нет расписки о передаче денег. В подобной ситуации квартиру возвращают продавцу. Запомните: расписка – это единственный и обязательный документ, который подтверждает оплату. Если у вас его нет, проблем не избежать. В качестве подтверждения этому факту обратимся к статистике. За последние 30 месяцев только в Московском районе по причине отсутствия расписки было расторгнуто больше 100 договоров.

Так что к распискам нужно относиться очень серьезно. Раздавать их направо и налево тоже не стоит. Руководством к действию информация, опубликованная в передаточном акте и договоре. Если этими документами предусмотрено совершение оплаты до регистрации (чаще всего это происходит в момент подписания), то оформлять расписку о получении денег незачем. Иначе во время регистрации договора столкнетесь с двойной оплатой выбранного объекта недвижимости. Фактически первый раз вы оплатили по передаточному акту и договору, а второй – по расписке.

Как вы уже убедились, чтобы проверить документы, необходимые для покупки квартиры, необходимо обладать соответствующими знаниями, изучать право. Посему, если вы не юрист, то рекомендуем вам прибегнуть к помощи эксперта. Человека, который профессионально занимается сделками с недвижимым имуществом. Так вы сбережете время и нервы, избежите серьезных ошибок.

Источник: Портал недвижимости Казани Reportal.Ru