Оцениваем стоимость квартиры

Как правило, продавцы квартир устанавливают цену на свою недвижимость по двум параметрам. Либо не хуже, чем у других, либо исходя из собственных нужд: например, семье необходимо купить квартиру в новостройке, и они заявляют стоимость, чтобы хватило еще и на ремонт. А ведь адекватная цена – гарант того, что покупатель найдется быстро. Но говоря об адекватности важно не только не переоценить свою квартиру, но и не продешевить. Как же оценить собственную недвижимость перед продажей?

Основной метод оценки квартир — сравнительный. Он сводится к тому, чтобы найти несколько объектов, максимально похожих, и посмотреть, сколько они стоят. Общий принцип определения цены квартиры таков: чем комфортнее квартира для проживания в ней, тем она дороже.

В целом, на стоимость квартиры влияют четыре основополагающих фактора:

1) местоположение дома

2) тип дома

3) площадь квартиры

4) состояние квартиры

Первый и важнейший фактор – местоположение, он складывается из престижности района, его удаленности от центра города, а также расположения квартиры внутри района. Традиционно считается, что чем ближе к Центру – тем лучше, однако это общее правило, из которого существует масса исключений. Родственным местоположению фактором является транспортная доступность – удаленность от остановок, а с недавних пор и станций метрополитена.

Следующий элемент ценообразования – площадь. Аналитики не зря пользуются формулировкой «цена квадратного метра» — чем больше в квартире квадратных метров, тем дороже. Однако есть и еще одно правило: чем меньше площадь, тем выше цена 1 кв. м, однокомнатные квартиры в пересчете на метры стоят дороже (при прочих равных условиях, конечно), чем 3-4-комнатные. Объяснение простое – чем меньше объект (и, соответственно, он дешевле «целиком»), тем большему количеству покупателей он по карману. На самые экономные варианты всегда больше желающих.

Третий важный фактор – тип дома. Самыми лучшими являются современные монолитные и кирпичные дома, «типовая панель» — похуже, дешевле всего пятиэтажные «хрущевки».

И последний фактор – это состоянии квартиры. Одно дело, когда квартира уже готова к проживанию, и совсем другое – если для приведения в жилое состояние требуются значительные деньги и время. Самым тяжелым вариантом тут являются квартиры, в которых раньше жили алкоголики и прочие асоциальные граждане – на риэлторском сленге такое состояние называется «убитым».

Что покупатель всегда оценит

Определив по ключевым факторам среднюю цену на аналогичные объекты можно пойти дальше – для того, чтобы установить цену на свой уникальный объект. Для этого следует внимательно изучить факторы, влияющие на стоимость, и с учетом реального состояния недвижимости увеличить либо уменьшить стоимость квартиры.

Итак, на стоимость квартиры также влияет:

- Размер кухни. Большего всего ценятся квартиры с большими квадратными кухнями

- Наличие лоджии, балкона, их размер. Квартиры без балкона будут стоить дешевле аналогов с балконами.

- Высота потолков. Именно за этот параметр некоторые казанцы любят до сих пор «сталинки».

- Наличие лифта и мусоропровода. Отсутствие лифта в 5-6 этажном доме не такая уж редкость, причем речь идет не только о хрущевках, но и о новых домах. Если квартира расположена на последнем этаже и в доме нет лифта, то стоимость ее снижается.

- Год постройки, дата проведения капитального ремонта. Естественно, что чем «моложе» дом, тем дороже в нем жилье относительно других аналогов.

- Внешний вид дома – этот фактор выходит на первый план при покупке квартир в новых домах.

- Состояние подъезда. Чистый аккуратный подъезд с консьержкой позволит увеличить стоимость квартир, если ваш подъезд оставляет желать лучшего, то либо придется уступать в цене, либо приводить его в нормальное состояние. Известны случаи, когда покраска стен в подъезде и вкручивание новых лампочек позволило продать квартиру быстрее и немного дороже.

- Наличие автостоянки – подземный паркинг или широкая площадка для парковки возле дома позволит немного увеличить цену (особенно если вы передаете покупателям свое парковочное место).

- Социальный статус окружения – соседи-алкоголики являются весомой причиной для просьбы со стороны покупателя снизить стоимость квартиры.

Существуют и факторы, влияние которых очень различно в различных ценовых категориях. Богатый покупатель, для которого квартира является элементом статуса, готов платить за нечто такое, что люди менее состоятельные считают несущественным. Прежде всего, это касается вида из окна. Панорама города, река, памятник архитектуры – все это в элитном сегменте увеличивает цену. Покупателям эконом-сегмента тоже нравятся красивые перспективы за окном, но они не смогут значительно повлиять на стоимость.

При оценке квартиры ключевыми окажутся те факторы, которые работают «на минус». Старый дом, плохой подъезд, отсутствие нормальной парковки – евроремонт все это не затмит. Хотя, конечно, если квартира с дизайнерским ремонтом располагается в элитном доме, высоки шансы, что покупатель его оценит по достоинству.

Эльвира Биктимирова, генеральный директор Агентства недвижимости «Магазин Недвижимости»:

- При оценке квартир на первичном рынке большое значение играет степень готовности дома: если дом сдан, то цена 1 кв.м. будет на 1-2 тыс.руб. выше, чем в «незавершенках». Другой фактор, который непосредственно влияет на цену квартир в новых домах – этажность. Цена 1 кв.м. в квартирах на первом, втором и последних этажах ниже на 500 рублей, чем стоимость 1 кв.м. на средних этажах.

На цену вторичного жилья влияет больше факторов. Квартиры на верхних (если нет технического этажа) и нижних этажах ниже на 100 тыс.руб. аналогичных вариантов. Свежий ремонт увеличивает стоимость объекта на 100-200 тыс.руб., евро – может повысить цену на 500-600 тыс.руб. Однако, как правило, продавцы не могут компенсировать суммы, затраченные на дизайнерские изыски – поэтому владельцам квартир вкладывать значительные средства в ремонт перед продажей не стоит. Помимо этого, на стоимость квартиры влияет и целый ряд других факторов: вид подъезда, соседи, месторасположение дома. Покупателям вторичного жилья обычно важно, чтобы дом располагался вблизи остановок транспорта. Удачное месторасположение дома вблизи объектов инфраструктуры (школы, поликлиники, детсады, магазины) может увеличить стоимость квартиры на 100 тыс.руб. Удаленность района от центра города также имеет большое значение – например, на жилплощадке стоимость подобной квартиры на 200 тыс.дешевле.

Сейчас на рынке недвижимости хороший спрос на жилье: покупатели вышли из состояния ожидания и активно покупают квартиры. Продавцы, глядя на состояние рынка, немного начали поднимать цены, однако потом идут на скидки.

Источник: Журнал "Казанская недвижимость"