Уплата налога с дохода от сдачи квартиры в аренду. Кто заплатит меньше - ИП или физлицо?

Ни для кого не секрет, что большинство владельцев, сдающих квартиры в наём, не обременяют себя уплатой налога с полученного, таким образом, дохода. К примеру, в Москве, по оценкам экспертов, количество сдающих квартиры составляет около 300 тыс., платят же налог около 5 тыс. То есть примерно 1,66%. Если рассмотреть по сегментам арендуемой недвижимости, то в премиум сегменте ($5-15 тыс. в месяц) ввиду преобладания безналичного расчета, количество сдающих отчётность около 60% - 70%. В среднем сегменте арендуемой недвижимости (2-5 тыс.$) официально работающих около 7-8%. Доля рынка с бюджетом до 60тыс. рублей в месяц наиболее объёмная и количество уплачивающих налоги здесь ничтожно мала – доли процента.

Естественно, сложившаяся ситуация не устраивает государство, а именно ФНС. Огромные ежемесячные обороты происходят в «тени» без уплаты налога. Поэтому участились случаи, когда человек, сдающий в аренду квартиру, получает от налоговой службы письмо. В нём предлагается прибыть в налоговую инспекцию для дачи разъяснений по появившейся информации о сдаче квартиры в аренду. Бывают ситуации, когда у государственного органа есть веские доказательства предоставления квартиры в наём за оплату. Например, организация сдаёт отчётность, в которой указана статья расходов за аренду вашей квартиры для своего сотрудника. Так же, иногда управляющие компании могут проинформировать налоговые органы о предполагаемых фактах сдачи квартиры в наём.

Теперь давайте рассмотрим возможности, предоставленные Российским законодательством, по уплате налога на данный вид получения прибыли.

Оплата 13% налога на доходы физического лица в соответствии с Налоговым кодексом РФ ст. 224. В этом случае от арендодателя требуется раз в год (не позже 30 апреля) являться в районную налоговую инспекцию для сдачи налоговой декларации. В ней должна быть отражена величина полученного дохода за предыдущий год. То есть, за доход от сдачи квартиры в 2012 году, отчитываемся до 30 апреля 2013, а заплатить 13% с этого дохода необходимо будет до 15 июля 2013г. В подтверждение указываемых в декларации цифр необходимо предоставить договора аренды.
Таким образом, плюсами данного способа являются:
- простота расчёта налога,
- отсутствие дополнительных отчислений,
- экономия времени,
- отсутствие необходимости регистрации в качестве ИП.
Явных минусов данная схема не имеет, разве, что при сдаче нескольких квартир, возможно, данный способ будет не самый экономичный. Для этого идём далее и рассмотрим следующие схемы отчётности.

Зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель и платить 6% с дохода. Нередко обращаясь к услугам профессиональных риэлторов или агентств недвижимости арендодатель может услышать совет о расчёте и уплате налога как ИП. Процедура регистрации не слишком сложна и займёт в среднем одну неделю. От будущего официального индивидуального предпринимателя потребуется предоставить в налоговую инспекцию паспорт, ИНН, заявление - форма Р21001 и оплатить пошлину в 800 руб. Далее, получив на руки свидетельство о постановки на учёт в налоговом органе как индивидуальный предприниматель, вы можете рассчитывать на уплату 6% от дохода вместо 13% как у физ. лица. На этом можно закончить об экономии по сравнению с первым способом и перейти к минусам.

Каждый ИП должен раз в год, независимо от того, ведёт он деятельность или нет, имеет доход или нет производить отчисления в Пенсионный Фонд РФ и фонд обязательного медицинского страхования. Последние годы существует тенденция постоянного увеличения размера этих отчислений со стороны государства. С 1 января 2013 г. общая сумма отчислений будет составлять почти 36 тыс. рублей в год. В 2012 г. она равнялась 17208,25 рублей. Такое положение дел обернулось закрытием около 280 тысяч индивидуальных предпринимателей по России только с начала 2013 г.

Так же как минус можно выделить процедуру закрытия индивидуального предпринимательства. Не должно быть никаких задолженностей перед налоговой, ПФРом и ФОМСом.

Таким образом, при выборе между первым и вторым способом расчёта с государством, необходимо просчитать: покроет ли выгода перехода от 13% к 6% оплату ежегодных отчислений в 36 тыс. рублей (в будущем правительство обещает эту сумму также поднять) или нет.

Оплата патентов в статусе индивидуального предпринимателя. Каждый год власти рассчитывают величину прибыли, которую арендодатель может получить от сдачи его недвижимости. Берётся 6% от этой величины, что будет являться ценой патента. Оплачивая патент, ИП освобождает себя от регулярной сдачи отчётности.

Здесь присутствуют такие же положительные и отрицательные стороны, как и во втором случае, так как осталась необходимость быть зарегистрированным индивидуальным предпринимателем. К тому же добавляется зависимость от стоимости патента. Динамика последних лет показывает постоянное увеличение цены патента, обгоняющей официальные показатели инфляции. Так на нынешний год по Москве патент оценивается в 60 тыс. рублей. В 2010г., к примеру, он обходился в 43200 рублей.

Может возникнуть вопрос: «В чём тогда выгода этого патента?» До недавнего времени, арендодатели покупали патент по одной цене, не зависимо сдают они одну квартиру или 10. Что естественно было очень выгодно при сдаче нескольких дорогих квартир. На сегодняшний день эта возможность упразднена. Теперь субъект федерации вправе устанавливать размер годового дохода, который ИП потенциально может получить, с учётом количества объектов или суммы площадей, находящихся в аренде.

Под конец, давайте рассмотрим, во что может вылиться неуплата налога. В соответствии с налоговым кодексом РФ предусмотрены штрафы и пени в случае просрочки. То есть, если установлен факт умышленной неуплаты налога на доход от сдачи квартиры в аренду, с владельца квартиры взыщут всю сумму налога, плюс ещё 40% в виде штрафа.

Так же в Уголовном кодексе РФ имеется статья 198 «Уклонение от уплаты налогов». Но она рассчитана совсем на другие денежные объёмы, нежели прибыль от сдачи квартиры в наём. Чтобы не платить налоги в «крупном» размере (здесь начинается серьёзная ответственность) в соответствии с данной статьёй, человеку необходимо в течение 3-х лет сдавать квартиру минимум за 130 тыс. рублей в месяц.

На этом можно закончить наш обзор. Надо сказать, что по мировым меркам наши 13% с дохода совсем небольшая величина. Например, в некоторых европейских странах есть налоги на доходы и в 50% и в 80%. Выбрать, основываясь на вышеуказанных фактах, в каком статусе - физического лица или индивидуального предпринимателя отчитываться о дополнительном доходе не составит труда. Труднее, возможно, начать платить налоги и жить спокойно.