Начиная с 1 апреля 2005 года взаимоотношения застройщика и покупателя строящейся квартиры, называемого дольщиком, регулируются Федеральным законом № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», а основным механизмом реализации квартир в новостройках стал договор долевого участия. Закон 214, несмотря на то, что далеко не все застройщики соглашаются ему следовать, все-таки сократил число мошенников и оградил покупателей жилья от некоторых проблем, но, увы, не от всех.
Начиная с 1 апреля 2005 года взаимоотношения застройщика и покупателя строящейся квартиры, называемого дольщиком, регулируются Федеральным законом № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», а основным механизмом реализации квартир в новостройках стал договор долевого участия. Закон 214, несмотря на то, что далеко не все застройщики соглашаются ему следовать, все-таки сократил число мошенников и оградил покупателей жилья от некоторых проблем, но, увы, не от всех.
И вот «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» решил как следует разобраться, от чего защищает и главное – не защищает договор долевого участия.Реальная защита ФЗ 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» должен был защитить покупателей новостроек от произвола, который творился на рынке, то есть, от откровенных обманщиков, вообще не собирающихся начинать стройку, а лишь выманивающих денежки у доверчивых граждан, от «двойных» продаж одной и той же квартиры, от незаконного строительства и бесцеремонных изменений проектной документации уже в процессе возведения объекта, от некачественных строительных работ и срыва сроков сдачи дома.
Эти проблемы предполагалось решить, прежде всего, с помощью запрета «серых» схем и внедрения договора долевого участия (договора участия в долевом строительстве, ДДУ), подлежащего обязательной регистрации в Росреестре. «Тем более, что закон обязал государственного регистратора проверять правоустанавливающие документы застройщика на земельный участок и наличие разрешения на строительство перед тем, как зарегистрировать первый договор долевого участия в проекте», - рассказывает Роман Казанцев, директор правового департамента компании «СтройМенеджмент».
Данная мера дала покупателям некие гарантии, что их деньги пойдут на конкретную стройку, а не на фиктивную, и они получат право требования на определенную квартиру с вполне определенными характеристиками. «То есть были минимизированы риски вложений в строительство без необходимого разрешения и правоустанавливающих документов на земельный участок и в проекты, которые возводятся на заложенном земельном участке, а также риск признания договора участия в долевом строительстве незаключенным по причине отсутствия точных сведений о приобретаемой квартире», - сообщает Дарья Погорельская, руководитель юридического департамента ГК «МИЦ».
Снижению этих рисков способствовала и бОльшая степень информированности, ведь закон обязал застройщиков еще до начала продаж публиковать в открытых источниках проектную документацию. «Процесс строительства стал более открытым, застройщики стали раскрывать информацию как о себе, так и о других участниках строительства - генеральном подрядчике, проектировщике и т.п., а также о самом проекте – его технических характеристиках, планировке, сроках реализации, стоимости и пр.», - говорит Дмитрий Гринин, вице-президент, директор имущественно-правового Департамента компании «Галс-Девелопмент».
Конечно, все это позволило покупателям выбирать более надежный на их взгляд объект. Тем не менее, как показывает практика, рассматриваемый закон так и не решил до конца ни одной проблемы.
Ведь часть новостроек даже сегодня, спустя почти 8 лет с даты принятия документа, умудряются продавать через векселя или по предварительным договорам купли-продажи и договорам соинвестирования.
Кроме того, даже если застройщик действительно застройщик и не собирается убегать, в наших российских реалиях, хотя 214 закон это и запрещает, он вполне может начать стройку без соответствующего разрешения и опубликования проектной декларации, либо на участке, который не предназначен для жилищного строительства, что чревато серьезными изменениями в проекте, нарушением сроков сдачи дома, а то и признанием его незаконной постройкой. К счастью, таких историй становится все меньше, но порой они все же случаются.
Как считают эксперты рынка недвижимости, практически полностью 214 закон защищает лишь от «двойных» продаж, «так как каждый договор долевого участия должен проходить обязательную регистрацию в Росреестре, где приобретаемая по договору квартира проверяется на предмет нахождения в собственности третьих лиц», - объясняет Григорий Алтухов, советник президента Финансово-строительной корпорации «Лидер». И более того, ДДУ считается заключенным только с даты государственной регистрации. Но даже тут не все гладко. Например, застройщик может продать квартиру еще раз (и даже не один раз) по любой другой схеме, например, по предварительному договору купли-продажи, который не нужно регистрировать в Росреестре. В таком случае при регистрации ДДУ квартира будет выглядеть «чистой», но при сдаче дома появится еще один покупатель, и судов не избежать. Правда, дело, скорее всего, решится в пользу того претендента, который заключил ДДУ, но время и нервы никто не возместит. Таким образом, можно утверждать, что 214 закон защищает от двойных продаж только по законным схемам. Однако известно несколько случаев, когда застройщик умудрялся продать одну и ту же квартиру два раза даже по ДДУ. Возможности для этого, в принципе, есть. К примеру, процесс регистрации может затягиваться на очень долгий срок (это противоречит правовым нормам, согласно которым первый для конкретной новостройки договор должны регистрировать не более месяца, а последующие - не более 5 дней, но в практике бывает всякое), а пока ДДУ не зарегистрирован его как бы и нет, даже если будущий дольщик внес за нее существенный аванс, а следовательно объект можно продавать второй раз. Да и сговор между застройщиком и регистратором, естественно, исключать нельзя.
Различные мошеннические схемы могут быть направлены и на нецелевое использование полученных застройщиком средств, хотя от этого закон тоже защищает довольно эффективно. «Ежеквартально застройщик обязан сдавать в орган по надзору за долевым строительством (в Москве это Москомстройинвест) отчетность, в которой содержатся сведения о количестве проданных квартир, полученных и израсходованных денежных средствах и количестве переданных дольщикам объектов», - рассказывает Роман Казанцев («СтройМенеджмент»), при таких проверках растратить денежки дольщиков очень сложно, но и это возможно. А что уж говорить о проблемах, причины которых кроются не в мошеннических действиях, а в халатности подрядчика и субподрядчиков или в финансовом положении застройщика и недобросовестности некоторых его должных лиц, а то и в конъюнктуре рынке или в мировой экономике.
Гарантии нет?Так ФЗ 214 не гарантирует качество будущей квартиры и даже те ее параметры, которые указываются в ДДУ, например, метраж или планировку, так как застройщик может вносить изменения в проектную документацию – правда, по согласованию с дольщиками, но на практике согласование достигается обычно быстро: большинство людей хотят побыстрее получить жилье и готовы на изменения и уступки. Здесь также стоит отметить, что в большинстве случаев фактический размер квартиры по результатам обмера БТИ, который осуществляется после завершения строительства дома, отличается от зафиксированного в ДДУ, в бОльшую или меньшую стороны. В первом случае дольщику приходится доплачивать за «лишние» квадратные сантиметры, а во втором – застройщик должен вернуть ему излишне уплаченные деньги, однако обычно доплату собирают очень активно, а вот переплату возвращать не спешат, и иной раз даже приходится прибегать к суду.
Что же касается качества, в законе 214, конечно, есть статья 7 «Гарантии качества, предусмотренные договором», но ее ведь можно и нарушить. Согласно этой статье застройщик обязан передать участнику долевого строительства квартиру, качество которой соответствует условиям договора, строительным нормам, требованиям технических и градостроительных регламентов (среди них технический регламент о безопасности зданий и сооружений и технический регламент о требованиях пожарной безопасности), проектной документации и другим обязательным требованиям. Если же передаваемая квартира не соответствует хотя бы одному из перечисленных требований и это привело к ухудшению ее качества или сделало непригодной для проживания, покупатель (он же дольщик) может не подписывать передаточный акт (квартиры в новостройке передаются по такому акту или аналогичному документу), а требовать от застройщика составления акта о несоответствие объекта (дефектный акт), а также на выбор:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок (он указывается в акте несоответствия);
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Однако, как отмечает Роман Казанцев («СтройМенеджмент»), застройщик может игнорировать требования дольщика и не исполнять закон в добровольном порядке, тогда прямая дорога в суд, а это значит, трата времени, нервов и денег на юристов. К тому же в суд надо предоставить доказательства, что квартира действительно ненадлежащего качества. «Для этого дольщику потребуется эксперт-строитель, который сможет провести экспертное исследование. И вместе с подачей искового заявления нужно заявлять ходатайство о назначении судебной строительно-технической экспертизы со списком вопросов для эксперта. При этом застройщик может предложить суду свою кандидатуру эксперта, а конечное слово в выборе остается за судом, - рассказывает Роман Казанцев («СтройМенеджмент»). – А решение по делу во многом зависит от содержания экспертного заключения: найдет ли эксперт нарушение качества или не найдет, и на какую цифру он выйдет при подсчете расходов по устранению дефектов. Судья, как правило, опирается на выводы, содержащиеся в экспертном заключении».
Но даже если застройщик признал, что квартира ненадлежащего качества, он может очень долго тянуть с устранением недостатков или выплатой компенсации в надежде, что дольщик, желающий поскорее переехать, все ему простит. В таком случае, как сообщает Наталья Сергеева, заместитель руководителя юридического департамента компании «НДВ-Недвижимость», участник долевого строительства вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, потребовав от застройщика возврата денег. Правда, действовать придется все равно через суд и вернуть, скорее всего, удастся лишь ту сумму, которую дольщик заплатил, а не рыночную стоимость жилья.
«В принципе, закон 214 обязывает сторону, не исполнившую своих обязательств по договору, возместить другой стороне убытки в полном объеме, что предполагает возможность получить денежную компенсацию, соразмерную рыночной стоимости квартиры», - говорит Наталья Сергеева, но это часто только в теории. «Также в теории можно взыскать с застройщика проценты за пользование вышеуказанными денежными средствами со дня передачи их застройщику их по договору», - добавляет Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки». Согласно статье 395 Гражданского кодекса РФ за один день они составляют 1/365 ставки рефинансирования ЦБ РФ.
Но недостатки квартиры могут проявиться уже после заселения, и даже через несколько лет. На этот случай договором долевого участия устанавливается гарантийный срок. Как сообщает Дмитрий Гринин («Галс-Девелопмент»), для объекта долевого строительства (т.е. квартиры) он составляет не менее пяти лет, а для технологического и инженерного оборудования, входящего в состав квартиры – не менее 3 лет. В течение этого периода застройщик также обязуется либо устранить недостатки либо выплатить дольщику компенсацию, но опять же добровольно на это соглашаются далеко не все и приходится идти в суд. «Но как показывает практика, из-за длительных сроков рассмотрения дел в судах и необходимости нести расходы на юриста многие дольщики предпочитают устранять мелкие недостатки своими силами, либо смиряются с тем, что квартира не совсем качественная», - говорит Роман Казанцев («СтройМенеджмент»). На деле в суды обращаются только, если недостатки очень серьезные. Однако их наличие вовсе не гарантирует судебное решение в пользу покупателя жилья: застройщик освобождается от ответственности, если докажет, что недостатки произошли вследствие нормального износа объекта или его частей, нарушения требований технических и градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу эксплуатации, ненадлежащего ремонта объекта, проведенного дольщиком и т.п. Таким образом, потребуется экспертиза, и кстати, она действительно может показать, что в дефектах виноваты сами жильцы, ведь новостройки очень часто переустраиваются и перепланируются, либо эксплуатирующая организация. Тогда судиться придется уже с ней.
«А еще закон 214 не распространяется на общее имущество многоквартирного дома после передачи застройщиком объектов долевого строительства дольщикам», - сообщает Андрей Самара, генеральный директор ООО «Синергия» (холдинг «СКМ Групп»), то есть если стена треснет в подъезде, а не в квартире, привлечь застройщика к ответственности не получится (во всяком случае, по 214 закону).
Как уверяет Андрей Самара, 214 закон не гарантирует и характер использования общего имущества и нежилых помещений, входящих в состав новостройки. Так, если дольщику обещали, что под его квартирой разместится, к примеру, центр детского творчества, по окончанию строительства может выясниться, что в этом помещении будет открыт супермаркет. В подобных случаях можно расторгнуть договор, но только по суду, вернув лишь потраченные средства и проценты за пользование ими.
Сроки сдачи под вопросомК сожалению, 214 не может защитить покупателей жилья и от долгостроя, хотя срокам строительства в документе посвящена целая статья 6 «Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства». Согласно этой статье в ДДУ застройщик должен обозначить срок, в который он обязуется передать квартиру дольщику, причем во всех договорах указывается один и тот же срок. «Иное допускается только если дом многосекционный, тогда застройщик вправе установить разные сроки для разных блок-секций, но надо учитывать, что секция считается секцией только когда она имеет отдельный подъезд и отдельный вход на придомовую территорию», - отмечает Дмитрий Гринин («Галс-Девелопмент»).
Естественно, застройщик обязуется соблюдать этот срок, а если не выполняет обязательство, то платит неустойку (пенни) в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки по договорам, где дольщиком выступает юридическое лицо, и в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ по договорам, заключенным с физическими лицами. «Собственно эта мера ответственности является одним из основных стимулов застройщика для завершения строительства в установленные сроки», - утверждает Андрей Самара («Синергия» (холдинг «СКМ Групп»)). Но как отмечает Наталия Иванова, директор Департамента по связям с общественностью Группы Компаний ПИК, уплата неустойки, тем не менее, не гарантирует сдачу объекта к намеченной дате. И к тому же закон 214 разрешает переносить сроки сдачи объекта, причем неограниченное число раз. Единственно, что должен для этого сделать застройщик - предупредить дольщика о сдвиге не менее чем за 2 месяца до срока, указанного в ДДУ или в дополнительном соглашении. Известны случаи, когда сроки сдвигались в течение 3-5 лет, а иногда доходило и до 10.
Правда, участник долевого строительства тоже имеет право голоса и может отказаться от новых условий, требовать выплату пенни, а по истечении двух месяцев с предполагаемой даты передачи квартиры, указанной в ДДУ, может расторгнуть договор в одностороннем порядке, причем без соответствующего решения суда (п.1 статья 9 ФЗ 214). Но, как правило, застройщики не спешат возвращать деньги и пытаются уговорить дольщика подождать «еще совсем чуть-чуть». «Поэтому несмотря на то, что закон в таких случаях не предусматривает судебного порядка расторжения ДДУ, расторгать его приходится как раз в судебном порядке», - отмечает Андрей Самара («Синергия» (холдинг «СКМ Групп»)). И пенни обычно выплачивают тоже только по суду.
Однако, большинство дольщиков в суды не стремится, так как им выгоднее получить долгожданную квартиру, а не уплаченные когда-то деньги, особенно если цены на недвижимость успели существенно вырасти и с вырученной суммой в лучшем случае доступны лишь очередные новостройки на стадии котлована.
«На застройщика можно подать в суд, можно взыскать с него деньги, можно привлечь руководителя к уголовной ответственности, например, за мошенничество. Но от всех этих действий дом сам собой не построится и в эксплуатацию не введется», - замечает Роман Казанцев («СтройМенеджмент»). Вот и приходится ждать, и иногда годами. Причем в такой ситуации могут оказаться даже те, кто приобретает квартиры на довольно высоких стадиях строительства, ведь застройщик не задерживает строительство просто так, на это, как правило, всегда есть причины: от проблем с подрядчиком до финансовых сложностей на фоне кризиса.
И особенно обидно, если дом уже построен, но застройщик тянет с оформлением акта передачи квартиры, либо объект никак не вводится в эксплуатацию по вине вовсе не застройщика, а других организаций, например, ответственных за подведение коммуникаций. «Увы, 214 закон не защищает застройщиков от задержки разрешения на ввод построенного объекта недвижимости в эксплуатацию, и, соответственно, дольщик рискует остаться без свидетельства о государственной регистрации права собственности на неопределенный срок», - говорит Дарья Погорельская (ГК «МИЦ»). А значит, как отмечает Дмитрий Гринин («Галс-Девелопмент»), покупатель не может оформить прописку или распорядиться своей квартирой, например, сдать ее в аренду или подарить.
Резюме Даже при использовании ДДУ, долевое строительство содержит в себе долю риска, можно столкнуться и с низким качеством объекта, и с серьезным затягиванием сроков строительства. Мы продолжим тему «дырок» в законе об участии в долевом строительстве в ближайших выпусках журнала.
Источник: www.metrinfo.ru
Статьи по теме
Новое
Популярное сейчас
