С какими неожиданными проблемами вы можете столкнуться при аренде жилья

Среди сдающих квартиру людей и, особенно, среди арендаторов нередко можно услышать истории с мошенническим или криминальным сюжетом. Рынок арендного жилья в России очень большой, а порядка как всегда не хватает. Все эксперты утверждают, что пока не будет чётких регламентирующих правил и, естественно, чёткого их выполнения, то так и будет иметь место нарушение прав как арендодателей, так и квартиросъёмщиков. И решение столь насущного для граждан жилищного вопроса с помощью института аренды (как это происходит в зарубежных странах) будет постоянно откладываться.

Сейчас наименее защищённой стороной в отношении арендуемого жилья является квартиросъёмщик. Это подтверждается как дискуссиями на страницах всевозможных интернет сообществ, где присутствует много историй о различных нарушениях договорённостей или просто опасном поведении владельцев квартиры, так и официальные подсчёты - 57% опрошенных говорят о том же.
В чём решение проблемы?

Для того, чтобы обезопаситься от неправомерных действий какой-либо из сторон, необходимо грамотно составить договор аренды или найма. Сегодня, по разным причинам, договора составляются и официально регистрируются в налоговой службе только в 4-5% случаев. Большая часть приходиться на верхний ценовой сегмент, где зачастую присутствует безналичная оплата от организаций. Регистрироваться, по закону, должны договора продолжительностью более 12 месяцев. В среднем и низком ценовом сегменте арендуемой недвижимости в большинстве случаев договора не предъявляются для учёта в ФНС и просто не составляются. Как несложно догадаться, для уклонения от дальнейшей уплаты налогов. Надо заметить, что при возникновении спорной ситуации между арендатором и арендодателем и решения этого вопроса в суде не имеет значения, был ли договор зарегистрирован у налоговиков или нет.

Со слов Риммы Балясниковой, директора информационного отдела компании ЕГСН, практика показывает, что часто почти любой пункт договора может быть нарушен. Одна из причин заключена в «отвратимости» наказания. «Решение серьёзных спорных моментов вынуждает обращаться в суд. Это не выгодно для владельцев квартиры, так как придётся отчитываться по налогам. Квартиросъёмщики же, зачастую, не хотят тратить свои деньги и время, чтобы отстоять свои права», - дополняет эксперт.

Про залог…

Вот реальная история арендатора Ивана Шишкова: «Мы въехали в квартиру, в которой имелся наряду с остальными вещами холодильник. Через некоторое время, под предлогом, что он (холодильник) нужен хозяйке на даче, его вывезли. Мало того, что изначально квартира предлагалась вместе с холодильником, и мы были вынуждены решать проблему его неожиданного отсутствия, так ещё по окончании срока аренды хозяйка заявила, что она его забирала, чтобы отремонтировать после нашего неумелого пользования и залог нам не возвратит.»

Очень часто арендодатель ставит в условие перед началом пользования квартирой заплатить залог. Он обычно равен сумме месячной оплаты за аренду. Этим владелец квартиры стремиться защитить себя от дополнительных расходов в случае порчи вещей квартиросъёмщиками. Если же они вернули квартиру в первоначальном виде, то залог им должен быть возвращён обратно. На практике же случаи невозврата залога под любыми предлогами встречаются очень часто. Чтобы не попасть в такую ситуацию необходимо заранее обговорить с арендодателем переход залога, например, в счёт оплаты последнего месяца проживания. Это может быть нелегко, так как у многих владельцев квартир вошло в привычку оставлять залог у себя. Так же расставьте все точки над i в вопросе о том, что такое ущерб и естественный износ. Детали этих понятий полезно включить в договор, чтобы впоследствии не столкнуться с двояким толкованием.

С какими ещё проблемами могут столкнуться квартиросъёмщики. Давайте взглянем на реальные истории.

«Мы сняли квартиру по ул. Первая Прогонная. По работе мне необходимо было иметь прописку. Хозяйка квартиры откликнулась на нашу просьбу и разрешила зарегистрироваться в квартире на полгода с условием, что платить теперь придётся больше. Оно и понятно, что из-за лишнего прописавшегося увеличатся коммунальные платежи. Договорились поднять стоимость аренды на 1000 руб. В итоге же получилось, что на следующий месяц хозяйка увеличила нам квартплату чуть ли не вдвое. Потом же, видимо войдя во вкус, периодически в конце месяца мог раздаться звонок и нам сообщалось, что, со следующего месяца цена увеличивается на некоторую сумму. На наши вопросы, почему так происходит вразумительных ответов не было.» - Коваленко Ирина, фрилансер.

«До этой квартиры мы жили в комнате по ул. Байкальская. Вторую комнату в квартире занимала бабушка-хозяйка и её кошка. В общем, вроде, было всё спокойно. Но прошло немного времени и то ли мы стали замечать, то ли пенсионерка решила поучить нас жизни, мы оказались под перекрёстным контролем бабули-наставника. Часы приёма ванной и количество потраченной там воды стали постоянным поводом бросить пару «весёлых» реплик в наш адрес. После 23 часов никаких входов и выходов из квартиры, а спать все должны были ложиться не позднее 00 часов. Про то, чтобы к нам пришёл кто-нибудь в гости и речи быть не могло. Постоянное ворчание если в её сторону не так посмотреть, или сделать не так как она сказала. В общем приятного мало».

Менеджер интернет-проекта Швецова Ксения: «Мне с моим молодым человеком пришлось снять комнату в Чертаново. Хозяин оказался любителем поиграть в карты и выпить. Как-то приходим в квартиру и видим, на полу стоит пустая пивная бутылка. Мы такой привычки не имеем, соответственно в наше отсутствие приходил владелец и выпивал. Очень было неприятно, так как наша комната не запиралась на замок.

Однажды нам пришлось выручать наших друзей, когда их арендодатель, с которым были вполне дружеские отношения, внезапно пришёл и просто сказал, что завтра в квартире никого не должно быть. Срочный сбор вещей и поиск временного жилья никому не понравиться. Какое-то время они жили у нас».

Так же часто можно услышать, о том, что хозяева не разрешают абсолютно ничего менять в квартире, вплоть до запрета на перестановки какой-нибудь мелочёвки. Либо наоборот, квартира сильно захламлена и, чтобы её привести в сносное состояние приходится потратить много времени.

В завершении приводим несколько необходимых правил, которыми стоит пользоваться арендаторам, чтобы меньше сталкиваться с возможными неприятностями. Итак:

1. Всегда составляйте договор найма. В нём должны быть указаны паспортные данные сторон, предмет договора (площадь, адрес и т.д), документы устанавливающие право владельца на данную квартиру, указать стоимость аренды в месяц, отметить когда и на сколько владелец может произвести повышение стоимости, указать предоплату или залог при наличии, условия ремонта квартиры, частоту и условия возможного посещения её хозяином и т.д.

2. При первом осмотре и сдачи квартиры обязательно составляйте акт приёма-передачи.

3. Деньги отдавать только под расписку.

4. Даже если дело имеете с вашим знакомым, обговорите заранее все моменты по дальнейшему пользованию квартирой - выполнение междугородних звонков, коммунальные платежи; кто, например, ремонтирует сантехнику и т.д.