Управление домом: как не заблудиться в трех вариантах

Согласно Жилищному кодексу, сегодня собственники жилья в многоквартирных домах могут выбрать один из трех вариантов управления своим домом. Решение принимается в лучших традициях эллинской демократии – на общем собрании жильцов. А дальше собрание выбирает непосредственное управление, либо создает ТСЖ, либо нанимает управляющую компанию. Впрочем, второй и третий вариант чаще всего существуют в комбинации. У каждого из вариантов есть свои плюсы и минусы.

«Общее» не значит для всех

Главным органом власти при непосредственном управлении является общее собрание собственников. Оно проходит так же, как любые другие собрания – партийные, коллективные, клубные. Сначала все жильцы, имеющие право собственности (то есть арендаторы и люди, проживающие в квартирах родственников, остаются «за бортом»), получают оповещение о том, что в определенное время состоится сход. Инициатором его может быть любой из собственников, но он обязан позаботиться о том, чтобы все потенциальные участники оказались оповещены.

Приглашение может быть либо передано лично, либо по почте. Но организатору стоит заранее подумать, как потом подтверждать, что каждый из жителей был извещен. Поскольку в будущем любой из отсутствовавших на собрании собственников сможет оспаривать решение общего собрания, ссылаясь на «незнание» о факте его проведения.

Итак, при непосредственном управлении все решения относительно обслуживания дома и тарифов принимаются на общем собрании. Но договора на оказание услуг по содержанию дома, ремонту, обслуживанию и т. п. подписываются каждым собственников индивидуально, от своего имени. Точно так же, как договора, касающиеся холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления).

Основное преимущество непосредственного управления для жильцов – это отсутствие расходов на содержание штата ТСЖ или трат, связанных с привлечением управляющей компании. Теоретически общее собрание само может выполнять все функции управляющей компании: нанимать подрядчиков для обслуживания дома, собирать платежи, следить за выполнением работ и распределением общих средств. Но воплощение этой идеи на практике выглядит не слишком воодушевляюще. При отсутствии каких-либо выборных органов любые решения относительно каждого коммунального пустяка, вроде найма консьержа или зарплаты дворнику должны приниматься общим голосованием. А недостатки этого вы поймете, как только в первый раз попытаетесь собрать всех собственников. Организовать такую массу людей со своими графиками, сложностями и проблемами – задача не из легких. А тем более найти общий язык всех со всеми.

Эта проблема особенно остро встает в старых домах, где бок о бок соседствуют самые разные группы населения. И у них легко находится почва для конфликтов. Людям более обеспеченным важно качество обслуживания, и они готовы за это платить. А людям менее обеспеченным важнее экономия, и они будут биться за каждые десять копеек. Решение принимается большинством, а остальным, как обычно, остается ругать демократию.

К сожалению, легкого решения в этом случае закон не предусматривает. Единственное, что можно посоветовать тем, кто недоволен решением «большинства», – попытаться получить муниципальные субсидии на оплату коммунальных услуг. Или выписаться из этой квартиры и прописаться у тетушки где-нибудь в Серпухове.

Таким образом, первая форма управления подходит без оговорок разве что для небольших домов, где мало квартир и легко собрать всех собственников.

Общее собрание в любом случае является необходимой стадией для перехода к любой другой форме управления.

Товарищи и доверие

ТСЖ – следующая по организованности и рациональности ступень управления. При создании ТСЖ создается устав, избирается правление и председатель, которые и являются исполнителями «общей воли». Им, разумеется, придется платить зарплату, как и бухгалтеру, который тоже обязательно должен быть. Скорее всего, зарплату придется выплачивать и другому персоналу, который правление сочтет необходимым.

При существовании ТСЖ все текущие решения принимают правление и председатель. А один раз за период, обозначенный в уставе, проводятся общие собрания, на которых правление отчитывается в своей деятельности, расходовании средств и т. п. Это позволяет большинству жильцов уделять минимальное время коммунальным делам, но иметь возможность в любой момент повлиять на них.

Здесь главный камень преткновения – пресловутый человеческий фактор. А именно компетентность и добропорядочность.

Управление многоквартирным домом – это, по сути, бизнес. И бизнес очень непростой. Чтобы не нажить в нем убытков, в составе правления должны находиться профессионалы нескольких областей: экономики, бухучета, юриспруденции. А председатель правления должен быть талантливым бизнесменом, чтобы обеспечить жильцам полноценное обслуживание за минимальную цену.

Кроме того, как ни печально, но приходится признать, что в председатели ТСЖ регулярно умудряются попадать крайне недобросовестные личности, которые думают не о благе соседей, а о своем собственном. О причинах подобного невезения можно спорить. Но суть в том, что к этому тоже стоит быть готовыми.

Предотвратить такую проблему вряд ли можно. Но можно помнить о своих правах и опираться на них. Дело в том, что правление всегда подотчетно ТСЖ. А председатель – правлению. Правление обязано регулярно оповещать жильцов о проводимых мероприятиях и расходуемых средствах. Но это в теории. На практике вопрос контроля отдается полностью на откуп жильцов. И если вы ничего в этом отношении не предпримете, то никто из правления не будет ходить по квартирам и ежемесячно отчитываться в проделанной работе.

Стоит иметь в виду и ситуацию с платежами. С момента возникновения формы коллективной собственности на дом ответственность перед поставщиками услуг тоже становится коллективной. То есть, если в доме есть должники по коммунальным платежам, вся их задолженность по методу «круговой поруки» распределяется на остальных членов ТСЖ.

Управление и контроль

ТСЖ и его правление могут не брать на себя полноценное управленческое бремя, наняв управляющую компанию (УК). Впрочем, существуют и другие варианты появления УК на объекте. Она может быть создана фирмой-застройщиком перед сдачей дома. Либо, если жильцы дома проявили пассивность, их дом может быть выставлен на муниципальный конкурс, и УК будет назначена по его итогам.

Практически все сторонники выбора УК упирают на то, что управлением должны заниматься профессионалы. Большая доля истины в этом есть. Другое дело, что не всегда профессионалами являются те, кто пытается такими себя представить. Поэтому, выбирая УК, нужно понимать, почему и для чего вы остановили свой выбор именно на этой компании. Сегодня на рынке работают УК трех основных типов. Первые – это компании, аффилированные с застройщиками. Как правило, они создаются для управления домами, построенными этой компаний. Но иногда берут «в нагрузку» и соседние.

Второй тип – это бывшие ДЕЗы и ЖЭКи, сменившие форму деятельности: из муниципальных предприятий перешедшие в коммерческие. При этом среди них есть те организации, которым переход на хозрасчет пошел на пользу. А некоторые так и не смогли приспособиться к работе в новых условиях, без муниципальных дотаций. Информацию об этих компаниях узнать проще всего. Если вы живете в районе с преобладанием старого жилья, то, как правило, деятельность бывших ЖЭКов легко отследить. Можно не полениться и пройтись по соседним домам, посмотреть их состояние, поговорить с жителями: особенно удобно, если в соседних домах есть свои ТСЖ.

Третий тип компаний – коммерческие организации, созданные специально для этой деятельности. Информацию по ним найти чуть сложнее. К сожалению, у нас пока не слишком много ресурсов в Интернете, посвященных деятельности таких организаций, но перечень компаний есть, например, на сайтах http://youhouse.ru, http://www.tsj.ru.

Информацию о качестве работы этих организаций тоже имеет смысл искать через Сеть. Можно прокрутить их названия в поисковиках на предмет отзывов. Пролистать форумы, посвященные этой теме. Имеет смысл также позвонить в свою компанию и спросить у нее список домов, с которыми она работает. А там действовать по вышеобозначенной схеме.

После выбора своей УК собственники жилья подписывают с ней договор. Он в обязательном порядке должен включать в себя:

перечень общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
список услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества, порядок его изменения, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
Такой договор заключается на срок от одного года до пяти лет. Если после окончания срока ни одна из сторон договора не проявила инициативы по прекращению его деятельности, он автоматически продляется на такой же срок и на таких же условиях.

У каждой УК есть, как правило, свои формы договора. Но, прежде чем ставить там свою подпись, неплохо бы оценить условия со специалистами. Можно и предложить компании свой вариант договора. Образцы, разработанные как раз с точки зрения интересов собственников, можно найти в Интернете.

Конечно, большинство жильцов сегодня не вникают в детали, уповая на то, что непонравившегося управляющего всегда можно сместить. Но, поверьте, сместить гораздо сложнее, чем не выбрать.

У каждого из вариантов есть один несомненный плюс: это будет действительно ваш выбор.

Источник: Собственник