Покупая квартиру - будьте бдительны!

Согласно статистике только в России ежедневно несколько договоров купли-продажи недвижимости расторгаются судами. За год набегает порядка 1000 «несчастливых» договоров. Любой покупатель недвижимости может попасть в данную неприятную статистику. И причины порой бывают такие, что нарочно не придумаешь. Как защитить себя?

Пример №1: камень преткновения – расписка

Не так давно пришлось участвовать в судебном разбирательстве. В нём продавец являлся истцом и требовал расторгнуть договор купли-продажи квартиры спустя два года после его оформления. Основанием для этого требования, по прошествии такого большого срока, послужило заявление продавца о якобы не полученной оплате за недвижимость. В подтверждение была предоставлена некорректно оформленная расписка. Странность данной расписки заключалась в том, что она не подтверждала передачу денежных средств от покупателя к продавцу. В ней, лишь закреплялась обязанность вернуть стоимость квартиры покупателю, в случае не прохождения договором государственной регистрации.

В противовес этому ответчик представил все возможные доказательства о полном расчёте за квартиру: требования на обмен валюты на сумму договора, показания свидетелей, акт доступа и договоры по банковской ячейке. Также в его пользу играл значительный срок после совершения сделки. Так же добавлю, что расписка, несмотря на её неоднозначность, всё же указывала на получение собственником соответствующей денежной суммы за проданное им имущество. Однако, суд пришёл к выводу об отсутствии оплаты и постановил расторгнуть договор купли-продажи.

Пример №2: существенно изменившиеся обстоятельства

Одно из самых необъяснимых судебных разбирательств, как с точки зрения логики, так и с точки юриспруденции. На этот раз, в связи с существенно изменившимися обстоятельствами, продавец требовал расторгнуть договор купли-продажи, оформленный 11 лет назад.

Следует разъяснить, что ГК РФ предусматривает возможность расторжения договора при наличии определённых оснований. Среди них, так же, присутствует такое основание, как существенно изменившиеся обстоятельства. К ним могут быть отнесены, к примеру, открывшийся факт наличия обременения на объекте недвижимости, существование споров/притязаний со стороны третьих лиц, существенные неисправимые технические недостатки жилого помещения и др. Данный список не позволяет расторгать сделки ни одной из сторон в случае просто изменения их планов, то есть, причина должна быть достаточно весомой. В этом заключается, превалирующий во всём мире и у нас в стране, принцип устойчивости договорного оборота. Он не позволяет отказаться от оформленного или подписанного соглашения в одностороннем порядке.

И вот, в ходе заседания оказывается, что преклонного возраста бывший собственник в течение одного года перенёс инсульт и инфаркт. Данные обстоятельства явились главными при обосновании заявленного иска. По мнению истца, он не мог предвидеть на момент подписания договора, что испытает столь серьёзные заболевания по истечении десяти лет с момента продажи квартиры и всё, что у него останется – это маленькая пенсия и постоянные затраты на лечение. В итоге суд признаёт данные основания достаточными для расторжения договора купли-продажи, не смотря на абсурдность всей ситуации. Суд определил, что старческие болезни и преклонный возраст как раз являются существенно изменившимися обстоятельствами и о них никак не мог знать продавец перед заключением сделки. Иначе, сделка бы не состоялась.

Пример №3: застройщик с сотрудниками-мошенниками

Несколько лет назад одни из моих клиентов продали свою трёхкомнатную квартиру. Добавили свои сбережения и купили большую по площади новую четырёхкомнатную квартиру. Как обычно это бывает, оформление договора и оплата производилась в офисе застройщика. Были получены приходный кассовый ордер о приёме денежных средств, справка об оплате договора с подписями главного бухгалтера и генерального директора. Все печати там, где они должны быть стояли. Вся процедура была соблюдена в полном объёме и ключи от квартиры вскоре были переданы новым хозяевам.

Но не успели они освежить квартиру легким ремонтом, как пришло исковое заявление из суда с требованием о возврате квартиры обратно застройщику и расторжении договора купли-продажи. Такой поворот был вызван тем, что застройщик, в итоге, так и не получил деньги за проданную квартиру. Не дошли они по вине сотрудников-мошенников: генерального директора и бухгалтера. Они присвоили всю сумму себе, что было выявлено после того, как они уже пустились в бега. Застройщику ничего не оставалось, как обратиться в суд. В конце концов, семья осталась без квартиры.

Сложившая судебная практика не признаёт оплату договоров, если деньги не дошли до расчётного счёта компании, а были, например, присвоены каким-либо её сотрудником. По логике, покупатель не в состоянии проверить и проследить путь внесённых им денег дальше кассы компании застройщика. Да и не должно быть это его заботой. Но, как оказывается, что в этом случае всё, что может предпринять обманутый покупатель, так это обратиться с заявлением в правоохранительные органы в отношении отдельных должностных лиц компании и требовать возмещения денежных средств с них.

Из вышеизложенных примеров можно сделать вывод, что риск потерять своё жильё для добросовестного покупателя всегда есть. Чтобы его уменьшить или свести к нулю, необходимо максимально тщательно относиться к проверке содержания всех документов по сделке: договор купли-продажи, платёжках, личностных и уставных документах продавца или обратиться к специалистам.