Юридические проблемы, связанные с недвижимостью: сроки исковой давности по «делам семейным»

Иногда люди, живущие под одним кровом, превращаются во врагов и делят имущество через суд. Нередки случаи, когда родители и повзрослевшие дети не могут мирно сосуществовать или цивилизованно разъехаться. Бывает, что один из супругов за спиной у другого продает общую недвижимость, подделав документы. Как поступать в подобных ситуациях, и где проходит грань между незнанием закона и спланированным мошенничеством?

«Милые бранятся – только тешатся»… Не всё так просто!

Значительная часть судебных исков, связанных с недвижимостью, представляет собой споры между бывшими супругами. Согласно ст. 36 Семейного кодекса, из режима совместного владения исключается собственность, полученная одним из супругов по безвозмездной сделке (дарение, наследование). Однако ст. 37 гласит, что если эта собственность за годы совместной жизни обрела дополнительную стоимость (например, была возведена пристройка к дому), ее можно считать совместно нажитым имуществом.

Олег Самойлов, руководитель компании «РЕЛАЙТ-Недвижимость», подчеркивает, что срок исковой давности в подобных случаях стандартный и составляет 3 года. В пределах этого срока бывший супруг может потребовать признания своих прав в судебном порядке. Маленькое уточнение: эти три года следует начинать отсчитывать с того момента, как пострадавшая сторона узнала (или должна была узнать) о нарушении своих прав. Например, о том, что спорную недвижимость вторая половина пыталась продать без его согласия.

Некоторые ситуации и вовсе не предусматривают срока исковой давности. К примеру, если один из супругов сменил замки во входной двери и не пускал второго в их общую квартиру, то согласно ст. 208 Гражданского кодекса, оспорить подобные действия можно даже спустя десятилетия.

Когда одним из супругов движет коварство

Жадность и корысть – не единственные неприятные черты характера, приводящие бывших супругов в суд. Некоторые граждане в своих далеко идущих планах не гнушаются никакими средствами, вплоть до подделки документов и подкупа должностных лиц.

Так, при отсутствии брачного контракта все нажитое за годы брака имущество считается совместной собственностью. При разводе оно делится пополам, что устраивает далеко не всех. Поэтому отдельные граждане стремятся тайком продать что-либо из недвижимости, предоставив покупателю фиктивное согласие второго супруга на сделку. Такой шаг является нарушением ст. 3 Семейного кодекса, гласящей, что крупные сделки совершаются лишь по обоюдному согласию. Причем, согласие должно быть заверено нотариально.

Олег Самойлов («РЕЛАЙТ-Недвижимость») утверждает, что случаи обмана одного супруга другим – не редкость в наше время, причем, второй может узнать о нарушении своих прав уже постфактум. В таких случаях он имеет право через суд требовать признания сделки недействительной и возвращения себе права собственности на незаконно отчужденную недвижимость. Срок исковой давности составляет один год с момента, когда обманутая сторона узнала или должна была узнать о свершившемся беззаконии.

Расторжение брака довольно часто сопровождается и разделом имущества между бывшими супругами. Иногда им удается договориться цивилизованно. Если нет, значит, им предстоит долгое судебное разбирательство. Юрий Шаранов, представитель компании Vesco Realty City утверждает, что некоторые судебные споры принимают вид настоящих детективов, с квартирами, машинами и домами, тайно приобретенными одним супругом за спиной другого и затем благополучно проданными.

Следует иметь в виду, что исковая давность в любых случаях нарушения имущественных прав разведенных супругов составляет три года, и это указано в ст. 38 Семейного кодекса.

Нарушение имущественных прав несовершеннолетних

Одним из «классических» случаев нарушения имущественных прав детей является приватизация недвижимости. Если достигший совершеннолетия гражданин узнает, что на момент приватизации он был незаконно выписан с жилплощади, и сделка совершалась без его участия и разрешения органов опеки, он может обратиться в суд за защитой своих прав.

«Несмотря на то, что в данном случае действует срок исковой давности 3 года, суды нередко идут навстречу ребенку, ущемленному в своих правах, и признают приватизацию проведенной с нарушениями», - подчеркивает Юрий Шаранов (Vesco Realty City).

Судебные споры между собственниками недвижимости

Елена Семенча, ведущий юрист компании «Азбука Жилья», рассказывает, что в суды по-прежнему поступает много исков о незаконном снятии с регистрационного учета, в т.ч. и тех, кто отбывает наказание. Софья Лебедева, ген. Директор «МИЭЛЬ-Новостройки» подчеркивает, что согласно ст. 208 Гражданского кодекса, исковая давность по подобным нарушениям не ограничена.

Очень много дел в судах связаны с невыполнением застройщиком своих обязательство по предоставлению квартиры в новостройке. Отдельную категорию составляют судебные споры об обращении взыскания на заложенное в ипотеку имущество.

Олег Самойлов («РЕЛАЙТ-Недвижимость) отмечает, что банки крайне редко пропускают положенный по закону срок исковой давности и стремятся взыскать с нерадивого заемщика задолженность как можно скорее. Но если должнику удается увильнуть от звонков, писем и попыток вступить в контакт, а банк не обратится в течение этих трех лет в суд, судьба кредита будет предрешена. Суд согласится с доводом заемщика о том, что срок исковой давности пропущен, и вынесет решение в его пользу.

Восстановление сроков давности; приостановление течения сроков давности

Если истец не обращался в суд по уважительной причине и может это доказать, то суд на основании ст. 205 Гражданского кодекса может вынести решение о восстановлении срока давности. По словам Софьи Лебедевой («МИЭЛЬ-Новостройки»), уважительной причиной могут посчитать тяжелую болезнь или длительную командировку.

Статья 202 Гражданского кодекса предусматривает возможность приостановления течения срока давности на период действия обстоятельств непреодолимой силы, к которым относится, например, служба в армии.

Недвижимость остается лакомым кусочком для разного рода мошенников

Законопослушные граждане сегодня сталкиваются с аферами в сфере недвижимости ничуть не реже, чем пять или пятнадцать лет назад. Недвижимость – очень ценное имущество, и мошенники продолжают проявлять к ней повышенное внимание.

Полностью уберечь себя и свои квадратные метры от чужих посягательств очень сложно. При этом грамотно составленное исковое заявление, поданное в пределах срока исковой давности, можно расценивать как серьезную заявку на успех.