Все о предварительном договоре купли-продажи

На рынке столичных новостроек треть сделок совершается по предварительному договору купли-продажи. Однако именно этот договор порождал двойные продажи квартир, конец которым положил 214-ФЗ. Законны ли теперь эти сделки?

Покупка квартиры – сложный процесс, где есть свои подводные камни. Одним из этих камней является предварительный договор купли-продажи (ПДКП), по которому до сих пор работает ряд застройщиков. Всегда ли ПДКП таит в себе обман? На что надо обратить внимание? Когда лучше отказаться от сделки? На все эти вопросы отвечают эксперты компании «Метриум Групп».

Осторожно! Опасность!

Специалисты отмечают, что ПДКП можно разделить на три группы: «Первый – когда застройщики продают квартиры по предварительным договорам на самой ранней стадии реализации объекта, до момента получения разрешения на строительство. Пока застройщик не получит это разрешение, он не может продавать объект по договору долевого участия (ДДУ). Поэтому у него есть два варианта – либо ждать этого светлого момента, когда ему выдадут разрешение и после этого начинать реализацию объекта, либо открывать продажи раньше, чем он это может сделать по закону. На деле, это простой сбор средств с клиентов, готовых купить Изображение: Все о предварительном договоре купли-продажинедвижимость на ранней стадии строительства. После получения разрешения на строительство документы переподписываются с клиентом на ДДУ. По такому сценарию сегодня работают даже крупные застройщики. Так или иначе, это противозаконная схема, потому что никак не защищает интересы покупателя».

Второй вариант – когда застройщики продают по ПДКП квартиры в уже строящемся доме. Такой договор также категорически нельзя подписывать. Квартиры на этапе строительства по закону могут продаваться только по ДДУ, ЖСК или ЖНК. Все остальные типы договоров незаконны!

Специалисты обращают внимание, что предметом предварительного договора является намерение сторон в будущем заключить сделку, а не покупка квартиры как таковая. Именно поэтому такой договор не дает гарантий на получение оплаченной квартиры, а если застройщик будет признан банкротом, то и деньги вернуть будет весьма проблематично. «Если застройщик все же реализует квартиры по ПДКП во время строительства, то рискует нарваться на штраф, который для должностных лиц составляет от 20 тыс. до 50 тыс. рублей, для юридических лиц - от 500 тыс. до 1 млн. рублей. Кроме того, гражданин может потребовать от такого застройщика немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных убытков», – рассказывают эксперты «Метриум Групп».

Полный вперед!

Третий вариант ПДКП возможен, когда дом построен, введен в эксплуатацию, но при этом квартиры в нем еще не оформлены в собственность. В данном случае ничего противозаконного нет, так как на этом этапе застройщик уже не имеет права продавать квартиры по ДДУ, ибо действие 214-ФЗ заканчивается. Как только девелопер оформит все квартиры в собственность, то обязан перезаключить с клиентом предварительный договор на основной договор купли-продажи, который и станет для новосела главным правоустанавливающим документом. «Выбирая свое будущее жилье в новостройке, всегда нужно помнить о том, что если вам предлагают заключить ПДКП, то дом должен быть построен, а застройщик обязан иметь разрешение на ввод объекта в эксплуатацию», - обращает внимание Мария Литинецкая, генеральный директор «Метриум Групп».

Изображение: Все о предварительном договоре купли-продажиКвартиры на рынке продают не только застройщики, но и другие юридические лица, финансирующие строительство и получающие свою долю в проекте. Они также сперва продают квартиры по ДДУ, а затем по ПДКП, так как получают право собственности на квартиры практически одновременно с застройщиком. «Но среди инвесторов встречаются и такие, которые выбирают иную стратегию: не перезаключают с застройщиком инвестконтракт, не продают квартиры по ДДУ на этапе строительства дома, а дожидаются, когда объект будет введен в эксплуатацию, и вот тогда открывают продажи по ПДКП, - поясняет Мария Литинецкая. - В этом нет ничего противозаконного. Однако такие продавцы попадают в особую группу риска, так как, заключив сделку с ними, получить свое право собственности на квартиру вы сможете не скоро. Проблема в том, что оформление права собственности невозможно до тех пор, пока все инвесторы не подпишут между собой акт реализации инвестиционного контракта. И этот прекрасный момент может откладываться очень долго по самым разным причинам».

Подписывая ПДКП, покупатель должен помнить, что в документе должны быть четко указаны все параметры квартиры (площадь, этаж, количество комнат и пр.), также должна быть прописана стоимость приобретаемого жилья, и указано, что она является окончательной и не подлежит изменению. Кроме этого, лучше прописать и срок, по истечении которого застройщик должен заключить с вами основной договор купли-продажи. Если в предварительном договоре этот срок не указывается, то по закону основной договор купли-продажи подписывается в течение года. Если основной договор не подписывается в указанный срок, покупатель вправе расторгнуть преддоговор и вернуть деньги. Кроме того, в ПДКП можно указать ответственность продавца на случай, если основной договор не будет заключен в определенный срок.

Эксперты советуют:

1. Если застройщик предлагает вам купить квартиру по «предДДУ», не подписывайте его.

2. Если застройщик предлагает оформить ПДКП на квартиру в недостроенном доме, не подписывайте его.

Изображение: Все о предварительном договоре купли-продажи3. Если застройщик предлагает заключить ПДКП на квартиру в достроенном, но не введенном в эксплуатацию доме, не подписывайте его.

4. При покупке квартиры по ПДКП не напрямую у застройщика, проверьте правоустанавливающие документы у продавца и обратите внимание на указанные там сроки приема-передачи объекта от застройщика инвестору.

5. Проверьте ПДКП на наличие четко указанных параметров квартиры и окончательной стоимости, которая не подлежит изменению.

6. По возможности укажите в ПДКП срок, в который должен быть заключен основной договор купли-продажи.

Итак, предварительный договор купли-продажи не всегда является противозаконным. Однако есть ряд нюансов, наличие которых должно заставить отказаться от покупки квартиры по таким документам.

Источник: Собственник