Покупка новостройки: выясняем детали

Выясняем все детали при покупке новостройки: почему будущим хозяевам принудительно навязывают перепланировку, вводят в заблуждение с площадью, заваривают мусоропровод?

В последнее время все большим спросом у жителей нашей страны пользуется покупка квартиры, так сказать, "на котловане", то есть в доме, который еще только строится, а физически и юридически его нет. И пока занимающиеся реализацией подобного жилого фонда компании строчат бодрые отчеты, сомневающиеся граждане задают множество вопросов, касающихся самых различных аспектов подобных покупок.

Сроки регистрации ДДУ - обоснованное беспокойство

"С застройщиком подписан ДДУ - договор долевого участия. По закону его необходимо зарегистрировать, а оплата за квартиру начинает вноситься только после регистрации. В офисе продаж информацию относительно сроков регистрации дали противоречивую - сначала сказали, что две недели, потом - больше месяца. Прошло уже больше месяца, а еще ничего не готово. По телефону просят подождать, сколько - неизвестно."

Вопрос о том, сколько времени понадобится на регистрацию договора долевого участия, - это только один из многих. Он не так прост, как кажется. По закону регистрация должна завершиться в течение 5 рабочих дней. Но это срок, который документы будут находиться непосредственно в Госреестре. А вот когда они туда попадут - это уже другой вопрос.

По каким причинам затягивается процесс регистрации? Практически всегда из-за того, что физически документы долго попадают в Госреестр. Офисные сотрудники вашего застройщика не носят по одному договору, а пока их соберется достаточное количество, времени пройдет немало. еще увеличивает его и тот факт, что на прием в Госреестр нужно записываться заранее, и нередко прием назначается только через 2-3 недели.

Гораздо реже ситуация оказывается более сложной, когда в документах обнаруживается непорядок. Если регистрационная палата находит ошибки в представленных документах или требует дополнительных, это затягивает процесс. А об обнаруженной ошибке наши регистраторы имеют привычку не сообщать до конца установленного законом срока. Подобные обстоятельства в разы увеличивают срок регистрации ДДУ.

Но больше всего волнений вызвает тот факт, что покупателю сразу вслед за регистрацией ДДУ придется производить оплату. Больше всего переживают по поводу срочности: вдруг договор, который в течение длительного времени не был готов, уже давно находится в офисе, сроки уже поджимают, а у покупателя остается день-два для оплаты? Сумма немалая, можно и не успеть. И кто тогда будет виноват?

Эксперты уверены, что волноваться по этому поводу не следует, поскольку в любом ДДУ указан стандартный срок оплаты - 2 недели со дня государственной регистрации. В случае затягивания процесса бояться покупателю нечего. И даже более того, сумму, приготовленную к оплате, можно на это время положить в надежный банк под проценты.

При получении договора после регистрации следует непременно обратить внимание на дату, когда регистрация была проведена. Если с даты регистрации прошло много времени (к примеру, в штампе Госреестра проставлено 15 июля, а вам договор отдают 27 июля), потребуйте документ, который подтверждает, что вы получили договор именно в этот день. Он может вам понадобиться в том случае, если застройщик начнет предъявлять вам претензии по поводу просрочки оплаты да еще и выплаты пени или неустойки. Согласно положениям п.6 ст.5 Закона РФ "Об участии в долевом строительстве" подобные претензии вполне обоснованы - участник долевого строительства в случае нарушения срока внесения платежа, установленного договором, выплачивает застройщику пеню (неустойку) в размере 1/300 ставки рефинансирования Центробанка. Помимо этой цифры, в самом договоре может быть прописана еще более внушительная неустойка.

Действительно ли зафиксирована цена?

В ДДУ, который мы подписали, цена квартиры зафиксирована. И по утверждению компании-застройщика, никто не имеет права ее пересматривать. Но этот же застройщик поднял цены несколько дней назад. И не может ли произойти так, что застройщик потеряет старый договор и потребует заключения нового, естественно, с новыми ценами?

К сожалению, возможность такой ситуации не исключена. К примеру, если договор, подписанный с вами, не будет подан застройщиком на государственную регистрацию. Но это уже признак не просто лукавства и недобросовестности в отношении покупателя, а настоящего мошенничества.

В реальной жизни, как утверждают эксперты, подобные ситуации в последние годы не встречались. В настоящее время ни один из застройщиков не позволит себе поступить подобным образом, каждый из них достаточно дорожит собственной репутацией, которая безнадежно испортится, если о подобном случае станет известно. Да и покупатель квартиры в таком случае достаточно защищен с точки зрения закона, поскольку он обычно имеет на руках договор на регистрацию ДДУ в Госреестре, заключенный или с самим застройщиком, или с юридической фирмой, представляющей его интересы. Так что доказать факт существования ДДУ от конкретной даты несложно.

Совершенно другая ситуация возникает, если вы подпишете под видом ДДУ другой документ и из-за этого не сможете отстоять свои права. К примеру, это может быть предварительный договор долевого участия - ПДДУ, который по содержанию практически не отличается от ДДУ, но в Госреестре не регистрируется. Перед тем, как его подписать, дольщик устно обязуется выплатить за квартиру деньги, а застройщик так же устно подтверждает, что намерен подписать с ним основной ДДУ. В подобном случае дольщик рискует, но за квартиру выплачивает меньшую сумму.

Сколько стоит оформление

С нас взяли 15 тысяч рублей за регистрацию ДДУ. Имеется ли возможность этой траты избежать? Ведь в Госреестр можно съездить и самим.

Вокруг услуги государственной регистрации возникает много вопросов, и размер оплаты - один из самых распространенных. Эксперты утверждают, что 15 тысяч рублей - это далеко не предел, хотя застройщик может сделать эту услугу для покупателя бесплатной (к примеру, в качестве бонуса). У других же застройщиков суммы за регистрацию ДДУ могут исчисляться 40-60 тысячами рублей, а то и 1-1,5% от суммы договора.
Что касается самостоятельной регистрации ДДУ, лучше этого не делать. В спорных вопросах интересы дольщика сумеет отстоять только опытный регистратор. А еще ДДУ регистрируется в ФРС в присутствии двух сторон сделки (застройщик и покупатель), и последнему будет весьма непросто подстроиться под требования отдела ФРС и время, предложенное застройщиком.

«Фокусы» с площадью

В ДДУ, подписанном с застройщиком, указаны общая стоимость квартиры и цена за 1 квадратный метр. Математически они связаны безупречно, но с одной оговоркой - с коэффициентами 0,3 и 0,5 учитываются площади балконов и лоджий. И БТИ при обмерах их также не включает. Но ведь застройщик тратит средства на то, чтобы все эти неотапливаемые помещения у вас были!
В "Галс-Девелопмент" (Игорь Быченок) указывают на ст.421 Гражданского кодекса, которая гласит, что определяются условия договора по усмотрению сторон, если эти условия не противоречат законам или другим правовым актам. Так что стороны сами договариваются, учитывать или нет лоджии и балконы и с какими коэффициентами это делать.

Здесь покупателю можно посоветовать только одно: если цена за квартиру устраивает - приобретайте. Не устраивает - откажитесь от покупки. А пускаться в подобные рассуждения о площадях балконов и лоджий - только настроение себе портить.

Мусоропровод: будет или не будет?

Смотрели недавно квартиру. Показывающий ее представитель застройщика нас шокировал: оказывается, управляющая компания в новом доме мусоропровод может сразу наглухо заварить - таким образом они с крысами и тараканами борются. А мы рассчитывали, что мусоропровод будет, с ним удобнее. Хотя крыс не хочется. Навели справки в офисе застройщика - там начали уверять, что мусоропровод работать будет, но уверенности в голосе не было.
Несмотря на очевидную абсурдность, подобные ситуации действительно встречаются. И не редко, и не только сразу после заселения новостройки. Вначале мотивировка заваренного мусоропровода в озвучивании управляющей компании проста: они таким образом не дают новоселам сбрасывать строительный мусор, который мусоропроводы забьет. Чинить их сложно, проще - закрыть. Хотя иногда заварить мусоропровод могут и по просьбе жильцов, уставших от грызунов и насекомых.

Последний случай рассмотрения не требует. А вот если жильцы хотят пользоваться мусоропроводом, то жильцам придется созывать общее собрание и предъявлять управляющей компании санитарные и строительные нормы и правила, которые предписывают наличие в многоэтажных домах функционирующих мусоропроводов. Настаивайте, пусть возвращают в рабочее состояние.

Гарантии и отделка

Новостройки обычно продаются без отделки, но ее можно заказать дополнительно, за отдельную плату. Мы выбрали приглянувшийся вариант в шоу-руме, но теперь боимся, что он намного отличается от стандартной планировки. Вдруг это уже не ремонт, а перепланировка, и ее придется узаконивать. Хотя строители, взявшиеся за наш ремонт, говорят, чтобы мы не волновались - они обо всем позаботятся.

Подобная ситуация вполне возможна, так что автор вопроса не зря переживает по поводу возможности незаконной перепланировки. А если делает его сторонняя контора, а не застройщик... Лучше отказаться от такого отделочного ремонта, который впоследствии может привести к проблемам с законом. Потому что отвечать за все придется собственнику квартиры.

Источник: Портал недвижимости Казани Reportal.Ru