Как дорого продать квартиру

Как при помощи правильной предпродажной подготовки с минимальными затратами получить максимальную выгоду от продажи квартиры.

Само собой разумеется, что выставляя на продажу квартиру, хочется получить за нее максимальную сумму и совершить сделку в минимальные сроки. Реалистичность таких пожеланий в значительной мере зависит от ликвидности конкретного жилья, но даже самая лучшая квартира вполне может на неопределенный срок зависнуть на рынке недвижимости, если должным образом не подготовить ее к продаже. Угодить покупателю в общем-то несложно, нужно только соблюдать при продаже квартиры несколько простых правил.

Готовь сани летом↑

Никто не знает точно, как сложится дальнейшая жизнь; даже если квартира приобретается «на века», со временем вполне может возникнуть ситуация, когда она будет выставлена на продажу. В ряде случаев, например, когда молодая семья покупает однокомнатное жилье, с самого начала ясно, что впоследствии это жилье будет обмениваться на новое. Поэтому, целесообразно задумываться о возможной продаже квартиры еще до ее приобретения. Если существует вероятность того, что в дальнейшем жилье будет выставлено на продажу, не следует останавливать свой выбор на вариантах, имеющих низкую ликвидность. Речь идет о квартирах, расположенных в районах с плохой инфраструктурой, а также в старых домах, на первых и на последних этажах, на торцах домов и т.д. Подобные объекты обычно продаются либо долго, либо дешево.

Существенно сыграть на понижение стоимости может также соседство с офисом. Если вход в офис находится непосредственно в подъезде жилого дома, то стоимость квартир в таком подъезде часто снижается на 10%. Наличие в непосредственной близости от дома тюрьмы, вокзала, кладбища или ЗАГСа может понизить цену уже на 15%. Хуже всего, если рядом с домом находится промзона, свалка, ТЭЦ или ЛЭП, то есть объекты, близость которых создает прямую угрозу здоровью жильцов. В таких случаях цена может упасть примерно на 30% по отношению к обычной стоимости жилья в данном районе.

Не слишком высоким спросом пользуются и квартиры с нестандартной планировкой, к примеру, квартиры-студии площадью от 100 кв. м: такие квартиры стоят дорого, но совершенно не подходят основной массе покупателей. Не отличаются высокой ликвидностью квартиры больших площадей, но с маленькой кухней, или большие по площади квартиры с небольшим количеством комнат – эти варианты не практичны, рассчитаны они, как говорится, «на любителя».

Весьма отрицательно могут сказаться на стоимости квартиры и скорости ее продажи необычные дизайнерские решения, или ремонт, явно не соответствующий классу жилья. Откровенное непонимание вызывают у покупателей квартиры со стенами нестандартной формы (круглые, овальные, скошенные комнаты), или квартиры с очень дорогой отделкой. Бывают случаи, когда на продажу выставляется небольшая квартира, отделанная красным деревом или малахитом, украшенная скульптурами или барельефами. Найти покупателя, разделяющего вкусы прежних владельцев, в таких случаях бывает довольно сложно.

Для быстрой и выгодной реализации квартира прежде всего должна быть удобной и во всем соответствовать своему классу. Приведем пример: если 2-комнатная квартира состоит из двух спален, кухни-гостиной и имеет два санузла, то проблем с ее продажей не возникнет, так как для подобного объекта вышеуказанная планировка является оптимальным решением.

Предпродажная подготовка↑

Разумеется, заранее задумываться о продаже станут далеко не все новоселы, ведь многим хочется как можно дольше пожить в долгожданной квартире, на данный момент удовлетворяющей все их потребности. Опять-таки, бывают случаи, когда бюджет на приобретение квартиры строго ограничен, поэтому брать приходится то, на что хватает средств, не особенно задумываясь о дальнейшей ликвидности объекта. Часто человек получает квартиру в наследство, тут уж вопрос выбора не стоит: что досталось, то и нужно продавать. В таких случаях для успешной реализации жилья необходима грамотная предпродажная подготовка. Впрочем, в предпродажной подготовке, пусть и в несколько меньшей степени, нуждаются даже самые ликвидные квартиры.

Украшать квартиру разноцветным серпантином и воздушными шарами необязательно, но, как минимум, перед показом квартиры покупателю в ней необходимо произвести генеральную уборку. Грязь в квартире и всевозможный хлам, хранящийся в не совсем подходящих для этого местах, производят на покупателя отталкивающее впечатление и существенно понижают цену. Горы грязной посуды на кухне, сваленная в комнатах одежда и неопрятный санузел могут сказаться на результатах показа самым негативным образом – на подсознательном уровне клиенту не захочется покупать такой объект, даже если он и не сможет внятно объяснить, что же именно его не устраивает.

Любой товар, в том числе и объект недвижимости, важно преподнести покупателю красиво. Выставленная на продажу квартира должна иметь товарный вид, она должна быть чистой, ухоженной и не захламленной. Продаваемую недвижимость следует обязательно избавить от насекомых (моль, тараканы, муравьи и т.д.) и неприятных запахов (запах лекарств, еды, животных, сырости и т.п.). Что касается запахов, их нужно именно устранять, а не маскировать освежителями воздуха – неестественный аромат вполне может насторожить покупателя, в результате сделка будет поставлена под угрозу.

Продаваемое жилье нужно максимально освободить от мебели и личных вещей, тогда покупателю будет легче представить себе, как он будет использовать жилое пространство после покупки. Если в квартире никто не проживает, лучше совсем избавиться от мебели, это позволит зрительно расширить пространство, что особенно актуально при продаже малогабаритных помещений. Не все покупатели обладают достаточно богатой фантазией, чтобы мысленно вынести из квартиры всю старую мебель и произвести в ней воображаемую уборку. Помогите покупателю получить представление о том, как квартира будет выглядеть без лишнего хлама.

Стоит ли делать ремонт?↑

Не стоит делать в продаваемой квартире серьезный дорогостоящий ремонт, вряд ли он будет оценен по достоинству. Большинство покупателей предпочитает отделывать приобретенное жилье в соответствии с собственными вкусами и предпочтениями, следовательно, существенное повышение стоимости квартиры из-за дорогого ремонта и дизайнерской отделки не является оправданным, особенно это касается квартир эконом-класса.

Хороший ремонт, выдержанный в классическом стиле, повышает стоимость жилья в среднем на 10-15% и в определенной степени повышает его ликвидность. Однако продавцу обычно удается компенсировать лишь 50 или в лучшем случае 70% средств, затраченных на такой ремонт. Стоит лишь тщательно просчитать все затраты на покупку стройматериалов и оплату отделочных работ, как сразу становится очевидным, что никаких существенных плюсов от ремонта не предвидится: даже вернув вложенные в него средства, вам вряд ли удастся компенсировать временные затраты. Поэтому, если квартира пребывает не в самом приглядном виде, лучше просто немного сбросить цену.

Главное, чтобы жилье не производило впечатление унылого запустения; паутина в углах, грязные окна и вырванные розетки совершенно недопустимы, если вы намерены продать квартиру выгодно. Все выключатели должны работать, окна открываться и закрываться, а сантехника не должна протекать. В тех случаях, когда квартира находится в совсем уж плохом состоянии, вместо ремонта имеет смысл просто сорвать обои и, оставив голые стены, целенаправленно продавать жилье именно «под отделку» – некоторые покупатели ищут именно такие варианты.

Однако в некоторых случаях выгоднее все-же устранить неполадки и сделать недорогой косметический ремонт, ведь даже при относительно невысокой цене, покупателя на запущенную квартиру скорее всего придется искать значительно дольше, чем при продаже жилья, пригодного для заселения. Особенно это касается тех случаев, когда проблема состоит не столько во внешнем виде, сколько в функциональных характеристиках квартиры. Например, если в зимний период продавать квартиру со старыми оконными рамами, покупатели могут подумать, что эта квартира попросту холодная. В подобных случаях имеет смысл произвести небольшой «апгрейд», чтобы привести продаваемое жилье в более или менее сносное состояние.

Состояние подъезда↑

Продавая квартиру, стоит уделить внимание не только состоянию самого жилья, но также и лестничной площадке, лифтам и общественным зонам. Для большинства покупателей состояние подъезда является очень важным фактором при выборе нового жилья. При продаже квартиры в многоквартирном доме, уборка в подъезде перед показом не будет лишней, более того, она ощутимо повысит шансы на успех. Покупателю сразу станет ясно, что его будущие соседи – люди чистоплотные и аккуратные. Если подъезд находится в неприемлемом состоянии, а продаваемая квартира наоборот, чистая и аккуратная, то, возможно, стоит задуматься о том, чтобы поднять вопрос о ремонте общественных зон.

Не следует забывать и о том, что готовить к продаже нужно не только саму квартиру, но и документы на нее. Огромное значение при сделках с недвижимостью имеет юридическая чистота объекта. Если на момент продажи все документы собраны и должным образом подготовлены, а в квартире никто не прописан, шансы на удачную сделку значительно возрастают.