Право на недвижимость при двойной продаже

Несмотря ни на что на рынке недвижимости постоянно появляются объекты, которые независимо от назначения, могут быть реализованы сразу нескольким покупателям — так называемая двойная продажа. Причем в качестве объекта может выступать не только жилая квартира на первичном или вторичном рынке жилья, но и промышленные строения, офисы и даже гаражи. Понятное дело, что никому не хочется оказаться жертвой недобросовестных риелторов — поэтому, давайте рассмотрим наиболее частые случаи подобного обмана и правила, которые позволяют избежать его или выйти из подобной ситуации с минимальными потерями.

Кто первый успел зарегистрировать договор?

Независимо от числа пострадавших покупателей и типа заключенных ими договоров основное преимущественное право на объект недвижимости имеет лицо, которое первым подписало и оплатило договор купли-продажи. В случае оформления договора долевого участия преимущественными правами обладает лицо, которое первым зарегистрировало договор в Росреестре. Все остальные пострадавшие покупатели могут рассчитывать лишь на возмещение убытков по постановлению суда. Подобное положение действует на территории Российской Федерации, как для первичного, так и для вторичного рынка недвижимости. Еще раз, самое главное — первый зарегистрировавший договор купли-продажи в Росреестре обладает преимущественными правами на объект недвижимости.

Обратиться в суд раньше всех

При рассмотрении дела о двойной продаже объекта недвижимости в суде имеет преимущество тот, кто ранее зарегистрировал или заключил договор. Вместе с тем часты случаи, когда покупатель банально не осведомлен о том, что в отношении его совершено преступление — в таком случае обращение в суд также отсутствует. В данном случае право собственности на объект недвижимости будет признано за тем, кто первый обратится в суд. В дальнейшем оспорить подобное решение довольно проблематично, а если новый владелец продал объект недвижимости стороннему лицу — и вовсе невозможно. Более подробную информацию можно найти в информационном письме ВАС РФ от 13.11.2008 №126. Если кратко и в двух словах — бездействие пострадавшего владельца объекта недвижимости не влечет за собой права её изъятия из собственности покупателя, который совершил добросовестную сделку.

Пример ситуации — дольщик, который оплатил и зарегистрировал договор, потенциально считается будущим собственником объекта недвижимости. Несколько лет собственник бездействует — по тем или иным причинам. За это время объект недвижимости, совладельцем которой он являлся, неосторожно или по злому умыслу продается третьему лицу. Новый покупатель оформляет объект недвижимости в собственность. Теперь, если изначально преимущество на квартиру имел первый дольщик, то впоследствии ввиду бездействия и отсутствия интереса к проведению сделки произошел переход права собственности его имущества третьему лицу. А в случае своевременного обращения исход был бы совершенно другим, и добросовестный покупатель лишился бы права на недвижимость.

Смысл принятия подобных решений заключается в защите добросовестного покупателя — подразумевается, что покупатель при проверке документов сделки с недвижимостью не знал или не смог определить факт того, что квартира является «грязной». Впрочем, одной добросовестности не достаточно — для успешного исхода дела нужна вторая составляющая.

Второй составляющей является бездействие собственника объекта недвижимости, имущество которого продается третьим лицам. Подразумевается, что владелец должен следить за своей собственностью, а бездействие может вызвать лишение прав собственности на объект недвижимости в пользу добросовестного покупателя.

Компенсация оплаченного объекта недвижимости

Жертва двойной продажи объекта недвижимости, которую не признали преимущественным владетелем данного объекта, может отстаивать свои интересы в суде. Покупатель, который не получил во владение недвижимость, может получить обратно полную стоимость оплаченной сделки, а также дополнительные суммы за понесенные убытки и моральную компенсацию. А если в ходе проведения двойной продажи недобросовестный продавец получил прибыль, то к озвученным выше суммам можно смело добавить компенсацию упущенной выгоды. Статистика подобных дел такова — убытки в размере рыночной стоимости объекта недвижимости с недобросовестных продавцов взыскиваются на территории Москвы примерно в 30% случаев, для Московской области данная цифра составляет уже 50%, а для регионов Российской Федерации может достигать 80-85%.

Все равны перед судом

Следует четко понимать, что основная задача суда заключается в разрешении споров в чью либо пользу. Заступаться за покупателя, который оказался обманутым, суд не должен — защита интересов граждан должна производиться на основе объективных и независимых данных. Покупатель, который знал о совершении двойной сделки, знал, на что шел, так что добиться решения суда в свою пользу будет довольно непросто. Также должны быть достаточно весомы факты, доказывающие вину продавца, что позволит покупателю рассчитывать на выплату компенсации.

Как избежать проблем?

Выше было описано множество ситуаций, многие из которых крайне неприятны как для покупателя объекта недвижимости, так и для продавца. Вполне логично желание избежать подобных проблем при совершении сделок с недвижимостью. Главный совет — проверяйте историю объекта. С момента постройки и до факта продажи — кто владел, как, при каких обстоятельствах продал, может ли аннулировать сделку? Если опыта в проведении подобных мероприятий нет, то можно обратиться в профессиональное агентство недвижимости, среди услуг которого есть проверка «чистоты» сделки.

Источник: Портал недвижимости Казани Reportal.Ru