Как избежать самых распространенных ошибок, покупая недвижимость за рубежом

В 2008 году певица Лолита Милявская купила апартаменты недалеко от болгарского курорта Солнечный Берег. Низкая цена вскружила ей голову, поэтому звезда поспешила заключить сделку, даже не прочитав контракт. Позже выяснилось: в договоре написано, что управляющая компания по своему усмотрению может увеличить стоимость содержания, так что на собственников обрушились неожиданные расходы. Вдобавок в 500 м от комплекса оказались сооружения для очистки сточных вод и свиноферма, из-за чего среди жильцов распространились инфекции.

Лолита — не единственная звезда, понесшая потери от покупки зарубежной недвижимости. Другие знаменитости и простые люди тоже совершают промахи. Эксперты Tranio.Ru предлагают рекомендации, как избежать самых распространённых ошибок.

Не пренебрегайте помощью профессиональных риелторов

Многие покупатели, желая сэкономить, пытаются обойтись без помощи агентов. Но без опытного риелтора не получится найти нужный объект по адекватной цене, а также защититься от «подводных камней» и недобросовестных продавцов.

«Лицензированный маклер отвечает за чистоту сделки и гарантирует перед законом правильность оформления. Он обеспечивает страховку, пресекающую возможные ошибки в сделке, а в случае проблем гарантирует компенсацию клиенту»,— говорит Вера Скала, директор компании Austria Real.

Бывали случаи, когда россияне, покупая без риелторов, нарывались на мошенников. Получив задаток, те продавали недвижимость другим клиентам, и неудачливые покупатели не могли вернуть деньги.

По словам Веры Скалы, ошибкой также будет отказ от экспертной оценки при покупке крупных и дорогостоящих объектов недвижимости.

Не вкаладывайте средства в ненадежные проекты в кризисных странах

Не стоит вкладывать средства в ненадежные проекты — объекты off-plan в странах, охваченных кризисом.

«В Испании и Болгарии покупатели часто совершают ошибки, когда торопятся и приобретают квартиры на этапе строительства. В этих странах сроки сдачи дома могут сильно затянуться в связи с экономическим кризисом и тяжелой ситуацией на рынке недвижимости»,— говорит Анна Левитова, управляющий партнер компании Evans. Порой вместо обещанных 12–18 месяцев покупателям приходится ждать завершения строительства от трех до пяти лет.

Учитывайте планы строительства

Часто люди не учитывают планов развития района или квартала, в котором они покупают жилье. Они могут купить квартиру рядом с живописным парком, но вскоре парковая зона превратится в строительную площадку, где вырастет торговый центр или многоэтажный дом.

В Болгарии и Египте были случаи, когда люди покупали жилье, расположенное якобы на первой линии у моря, а некоторое время спустя появлялась новая «первая линия» с еще одним рядом домов, загораживающим вид на море.

Прежде чем купить недвижимость, уточните в местном муниципалитете планы строительства и обустройства окрестностей на ближайшие несколько лет.

Не стоит чрезмерно доверять объявлениям в Интернете

Илзе Мазуренко, совладелица компании Baltic Sotheby’s International Realty, не советует судить о рынках недвижимости только по объектам, представленным на сайтах: «Порядка 30 % объявлений на подобных порталах — это блеф, никто ни за что не отвечает. Информацию может разместить кто угодно. В реальности цена недвижимости определяется рыночной ситуацией — по заключенным сделкам, а не по заявленным на сайте ценам. Стоимость выставленных предложений, как правило, бывает на 25–30 % выше настоящей цены продажи».

Кроме завышенных цен, в Интернете может встретиться прочая недостоверная информация. Некоторые продавцы размещают ложные сведения о характеристиках недвижимости или рекламируют уже проданные объекты.

Предусматривайте расходы на покупку

Иногда при планировании бюджета покупатели забывают, что придется заплатить около 10 % сверх цены. При заключении сделки оплачиваются услуги риелторов, юристов, нотариусов, а также налог на передачу прав собственности (в некоторых странах — гербовый сбор). При приобретении первичной недвижимости взимается НДС, хотя в некоторых странах он включен в стоимость объекта.

Планируйте расходы на содержание

Многие сравнивают расходы на аренду и ипотеку, склоняются в пользу последней и зачастую ошибаются, потому что забывают учесть расходы на содержание. Коммунальные услуги и поддержание порядка в доме ежегодно обходятся в 1–3 % от его стоимости. Если недвижимость стоит 500 тыс. долл., вам придется платить за содержание около 2 000 долл. в год.

Марина Монпрофи, руководитель департамента по работе с русскоязычными клиентами компании «Кабинет T2I», во Франции советует обращать внимание на качество здания в целом, потому что в этой стране ремонт проводится за счет жильцов: «План работ на следующий год утверждается на общем собрании жильцов, которое проводится один или два раза в год. Покупатель не обязан платить за то, за что он не проголосовал. Нужно посмотреть на состояние фасада и лифта».

Русские покупатели обычно склонны выбирать участок земли в 20 соток, дом площадью не менее 300 м² или квартиру от 120 м², хотя часто не используют большýю часть этой площади.

По словам Юрия Константиновского, директора департамента по связям с представительствами Leanga Costablanca, и земля, и дома в Испании стоят недешево. Если у вас большой участок земли, расходы на полив будут велики, и услуги садовника тоже обойдутся дорого. Сами испанцы предпочитают строить дома на участках 5–10, максимум 12 соток. Что до квартир, то испанцы приходят домой, только чтобы переночевать. «Наверняка в Испании вы будете вести такой же образ жизни, как местные жители, особенно во время краткого отпуска. Поэтому не стоит покупать хоромы, а лучше ограничиться жильем необходимого размера»,— советует Юрий Константиновский.

Внимательно изучайте документы

Некоторые покупатели не считают нужным вникать в бумажные дела, как Лолита Милявская. Они бегло просматривают документы и не читают написанное мелким шрифтом. Впоследствии это может обернуться непредвиденными статьями расходов.

Например, одна супружеская пара из России приобрела квартиру площадью 80 м² в болгарском Созополе. Покупатели не стали досконально изучать документы и пропустили небольшой абзац о том, что помимо расходов на обслуживание апартаментов им придется платить за аренду земельного участка площадью 160 м².

При необходимости задавайте вопросы продавцу и попросите время для внимательного ознакомления с документами, которые обязательно должны быть переведены на русский язык.

Уточните условия получения ВНЖ

Некоторые уверены, что при покупке жилья за рубежом они автоматически получат визу, ВНЖ или даже гражданство в той или иной стране. Однако недвижимость не имеет отношения к иммиграционному статусу. Зачастую покупатели приобретают неликвидное жилье ради получения ВНЖ, не учитывая многих нюансов. ВНЖ при покупке недвижимости можно получить только в нескольких странах, среди которых — Болгария (если стоимость объекта — не менее 300 тыс. евро), Латвия (минимальная сумма — 70 тыс. евро) и Португалия (стоимость объекта — от 500 тыс. евро).

«Иногда в Латвии в стоимость недвижимости включается дорогостоящий ремонт, поэтому реальная стоимость может оказаться недостаточной для получения временного вида на жительство»,— говорит Илзе Мазуренко.

Не поддавайтесь эмоциям

Большинство сделок россиян за рубежом заключаются под наплывом эмоций. Покупателю может понравиться первый же дом, который он увидел. Однако перед тем, как подписывать договор, стоит сравнить не менее 7–10 объектов.

«Когда в прошлом году я покупала домик в Испании, риелтор в первый же день показал мне бунгало с видом на море и садиком, в котором цвели розы. Мне настолько понравился тот дом, что я была готова сразу же купить его. Однако консультанты Tranio.Ru, которые помогали мне выбирать недвижимость, посоветовали не торопиться и рассмотреть еще хотя бы три или четыре варианта. Я посмотрела пару других объектов и поняла, что первый дом был не так хорош, как показалось вначале. Например, в нем была слишком маленькая кухня и только одна душевая, зато пришлось бы доплатить пару тысяч евро за пользование общим бассейном, а это мне совсем не нужно, потому что рядом море»,— рассказывает Елена Кондратьева, купившая недвижимость в Торревьехе.

Трезво оцените преимущества и недостатки жилья на первой линии

Многие наши соотечественники считают, что 200–300 метров от моря — это далеко, поэтому надо покупать жилье у самой кромки воды. Однако у недвижимости, расположенной у пляжа, много недостатков. Дома и квартиры на первой линии моря баснословно дорогие: например, во Франции они стоят в среднем на 50 % дороже, чем объекты в нескольких сотнях метров от воды. Также они подвержены воздействию морского ветра и соли, которая разъедает металлические детали балконов, антенн и оконных решеток. Кроме того, песок с пляжа постоянно попадает внутрь дома.

«Чуть дальше от моря — и цена будет существенно ниже, и природное воздействие на дом гораздо меньшим. А к морю вы с удовольствием прогуляетесь пешком. 10–30 минут прогулки пойдут на пользу вашему здоровью»,— советует Юрий Константиновский.

Изучите валютный рынок

Дата совершения сделки зачастую на несколько месяцев отдалена от момента, когда вы решили купить дом. Валютный рынок не стоит на месте, и даже небольшое колебание курсов при переводе денег за рубеж может заметно сказаться на стоимости покупки недвижимости.

Стоит заранее договориться о фиксированной ставке обменного курса валют и нанять валютного маклера. Был случай, когда во Франции с помощью такого специалиста британские покупатели коттеджа стоимостью 200 тыс. евро сэкономили 2 000 евро.

Не затягивайте время

Ошибка российских покупателей состоит в том, что они требуют слишком много времени на раздумья: выбирают квартиры по фотографиям в Интернете и только потом оформляют визы и приезжают в страну. Однако собственники не будут ждать: им выгоднее продать недвижимость тому, кто обратился раньше.

Например, жилье в лучших районах Берлина порой распродается менее чем за сутки. «Если квартира находится в окрестностях Курфюрстендамма, и газета с объявлениями вышла утром, то в 12 часов жилье уже может быть продано. Бывает, что на одну квартиру в очереди стоят четыре покупателя. В таких случаях немцы продают тому, кто пришел первым»,— говорит Юрий Морозов, директор компании YouLand.

Если затягивать время, можно упустить приглянувшийся дом. «Рекомендуем выделить хотя бы три рабочих дня, потратить их на просмотр 20–30 квартир, выбрать понравившуюся и начать оформление сделки. Если вам не удастся сделать выбор, и вы вернетесь к этому вопросу через некоторое время, вы будете неприятно удивлены. За те же деньги вам предложат квартиры, более удаленные от центра, в худшем состоянии и с менее привлекательным видом из окон»,— говорит Анна Левитова.

Получите правильное представление о рынке аренды

Многие наши соотечественники считают, что, купив квартиру в центре города, они смогут без проблем сдавать ее в аренду на долгие сроки. Однако, по словам Арнольда Фирта, директора агентства Mr. Haus, центральные районы крупных годов Германии, таких как Берлин, Дортмунд, Дуйсбург, Дюссельдорф, Кёльн, Франкфурт и Эссен, «оккупированы» иммигрантами из разных стран, предпочитающими краткосрочную аренду.

«Многие считают, что покупать квартиру для сдачи в аренду нужно только в крупных городах, потому что там больше желающих снять квартиру. Теоретически это так, но в больших городах много приезжих, которые сегодня сняли квартиру, а через три месяца уже уехали. Для владельца это грозит проведением ремонта и расходами на поиск нового арендатора. А в маленьком городе местные жители арендуют квартиру для себя и живут в ней всю жизнь, им нет необходимости куда-то переезжать»,— говорит Арнольд Фирт.

Юлия Кожевникова, Tranio.Ru