На что обратить внимание при покупке новостройки?

Потребительские свойства новой квартиры оценить несложно. Редко кому может понадобиться совет по поводу метража или оптимальной планировки. Но покупка недвижимости требует внимания и к прочим моментам, которые невозможно оценить с точки зрения удобства или красоты. Речь идет о таких вопросах, как юридическая надежность, возможность и процесс получения кредита, уплата налогов и т.п. Это уже более сложные моменты, для грамотного разрешения которых часто требуется консультация специалиста.

Проверка разрешительной документации

Первый важный момент при покупке квартиры в новостройке – это проверка правильности оформления разрешительной документации. Это единственный способ выяснить, законно ли возведено здание, в котором приобретается жилье. Это актуальная проблема, так как в последнее время нередки случаи продажи квартир в незаконно возведенных новостройках, которые затем подлежат сносу.

Для беспроблемной покупки необходимо убедиться в том, что дом «чистый», и проблем не доставит. Для этого нужно проверить, располагает ли застройщик всеми необходимыми документами. Прежде всего, это договор аренды земельного участка. Этот договор должен пройти регистрацию в Росреестре. При этом вид разрешенного строительства должен быть определен как «жилое строительство».

Второй важный документ – это постановление правительства региона, которое утверждает проект планировки территории. Оно содержит такие показатели, как предельные высотность и площадь объекта, который может быть возведен на данной территории.

Следующее доказательство законности постройки – заключение экспертизы о проекте. В нем указываются характеристики строящегося объекта: этажность, планировки, инженерные коммуникации и т.п. Заключение должно быть составлено лицензированными экспертами, которые зарегистрированы с Минрегионе.

Еще один важный документ – собственно разрешение на строительство объекта. Присутствие всех этих бумаг в случае их правильного оформления вполне может служить доказательством того, что новостройка возведена законно. Но надо признать, что такая сложная проверка не под силу обычному гражданину. Мало кто знает, что надо искать и на что смотреть. Пропустить ошибку и оказаться обманутым довольно просто. Для предотвращения ошибок надо знать, как выглядит каждый из этих документов, какие существуют правила их оформления, и каково должно быть их содержание. Поэтому лучший вариант в этом случае – нанять юриста, опытного в данной области. Главное проверить, что нанятый специалист не связан с компанией-продавцом, чтобы исключить возможность подтасовки фактов.

Что такое Финмониторинг и что с ним делать?

Часто покупателей квартир в новостройках волнует вопрос о прохождении процедуры Финмониторинга. Прежде, чем поднять эту тему, надо оговориться, что когда деньги уже лежат на счете в банке, это означает, что их появление законно и обосновано владельцем счета. В этом случае беспокойство по поводу Финмониторинга не совсем понятно. Но тем не менее вопросы на эту тему продолжают волновать покупателей квартир.

Программа Финмониторинга представляет собой проект, призванный противодействовать легализации незаконных доходов. Работа этой программы основывается на Федеральном законе №115 от 07.08.2001 г. Согласно этому закону все операции с денежными средствами подвергаются обязательному контролю. В частности – сделки с недвижимостью, сумма которых равна или более трех миллионов рублей.

С учетом всех этих обстоятельств, надо отметить, что орган, осуществляющий Финмониторинг, не уполномочен определять природу происхождения используемых для сделки денег. Если речь идет о физическом лице, которое заключает сделки с недвижимостью редко, то фискальные и правоохранительные органы вряд ли станут принимать какое-либо участие в этой сделке.

Суть Финмониторинга заключается в контроле над легальными денежными средствами и их оборотов, а не в налоговом контроле. Цель проверок состоит в выявлении незаконных сделок, организованных для отмывания денежных средств, которые были получены незаконно, а также денежных операций, обеспечивающих терроризм и т.п.

Налоговый контроль – несколько иной вопрос. Его отменили в 2004 году, поэтому с тех пор граждане не декларируют свои крупные покупки, и сведения о них не поступают в органы налогового контроля.

Кредит под предварительный договор

Банки предлагают множество вариантов предоставления кредитов на приобретение жилья. Поэтому квартиру в новостройке можно приобрести практически в любых сложившихся условиях. Например, когда разрешение на ввод объекта в эксплуатацию уже получено, ипотека может быть согласована по преддоговорам купли-продажи. В этом вопросе многое зависит от репутации застройщика и «чистоты» документов объекта. Если объект аккредитован банком, значит, некоторые риски уже оценены, доверять такому объекту можно. Но если объект строится, квартиры в нем продаются, но ипотека не оформляется, то не стоит торопиться с покупкой.

Предпродажа при ДДУ

Такое явление, как покупка квартиры по ДДУ возможно только до окончания строительства объекта. После того, как были подписаны передаточный акт или другой документ о передаче квартиры, продажа по ДДУ невозможна. На квартиру уже оформляется собственность, и после этого на продается на вторичном рынке. Правда, от момента получения акта до получения свидетельства о собственности может пройти не один месяц. В этот период квартиру нельзя продавать, но иногда стороны могут заключить предварительный договор купли-продажи.

Сомнительные покупки и прочие сложности

Некоторые покупатели сталкиваются с такой ситуацией: дом возведен на земле какого-либо федерального ведомства. Квартиры в нем изначально предназначались для сотрудников ведомства, но потом поступили в продажу. Такая ситуация рождает разнообразные вопросы и еще более разнообразные ответы, которые, в сущности, сводятся к тому, как определить «нормального» застройщика, который не станет продавать квартиры, которые ему не принадлежат? Из подобной ситуации только один выход – нанимать юристов, которые проведут экспертизу.

При покупке квартиры в новостройке стоит подумать о приобретении парковочного места, если в доме предусмотрен подземный гараж. Стоимость обслуживания гаража надо узнавать не у застройщика, так как он, скорее всего, не в курсе подобных деталей, а у будущей управляющей компании. Если она пока не назначена, то прикинуть цену можно только в сравнении с прочими похожими домами.

Нередко покупки в новостройках оборачиваются необходимостью продажи. И каждый стремиться извлечь максимальную выгоду из сделки. Например, иногда большие квартиры разделяют на две поменьше. В таком ходе действительно заключается небольшая экономическая выгода, но он требует как минимум полугода для реализации и многочисленных усилий по регистрации новообразовавшейся квартиры.

Источник: Портал недвижимости Казани