Ипотека как противостоять банку, если взыскание обращено на квартиру?

В последние годы ипотечное кредитование прочно вошло в нашу жизнь, а споры по ипотеке между банками и заемщиками заняли центральное место в судебных разбирательствах. Дело здесь не только в «квартирном вопросе», который, по меткому выражению классика, «испортил» россиян, но и социально-экономическом характере таких споров.

В качестве показательного примера судебного разбирательства можно привести следующий случай. Юристы одного известного банка обратились в суд с исковым заявлением и требованием взыскать денежные средства с должника, обратив взыскание на предмет залога – квартиру. В иске были скрупулезно изложены обстоятельства дела и указано, что должник допустил возникновение задолженности, неоднократно нарушая свои обязательства по уплате основного долга, процентов и штрафов по кредиту. После изучения материалов дела суд признал правоту банка и вынес решение взыскать задолженность путем реализации залогового имущества.

Решение суда было обжаловано в вышестоящей инстанции представителями должника. Изучив дело, кассационная коллегия судей пришла к выводу, что оснований для расторжения ипотечного договора и продажи квартиры с торгов не имеется. Почему суд принял такое решение?

Прежде всего коллегия учла, что задолженность возникла не умышленно, а в связи с потерей заемщиком работы как основного источника дохода.

Кроме того, в материалах дела было отражено, что заемщик не отказывался от своих обязательств и несколько раз обращался в банк для урегулирования ситуации в досудебном порядке. Периодически заемщик направлял в кредитную организацию письменные обращения о реструктурировании ссуды и отсрочке платежей.

Также суд учел обстоятельство, что на момент судебного разбирательства заемщик нашел работу, т.е восстановил платежеспособность, и исполняет свои обязательства в соответствии с условиями ипотечного договора.

В связи с этим суд посчитал допущенные заемщиком нарушения несущественными и не нашел оснований для обращения взыскания на заложенную квартиру.

Исходя из сложившейся судебной практики по ипотечным кредитам, можно сделать несколько выводов.

Во-первых, если заемщик лишился основного источника дохода, потерял работу или его финансовое положение не позволяет выполнять кредитные обязательства, то ему следует обратиться в банк с письменным заявлением о предоставлении рассрочки и отсрочки платежей или реструктуризации задолженности. Документы, подтверждающие факт обращения, должны остаться на руках у должника.

Что это означает? Зачастую должник оставляет свое заявление вахтеру или сотруднику банка и спокойно отправляется домой. Такое заявление далеко не всегда попадает в руки специалиста, принимающего решения по ипотечным кредитам: оно может затеряться в ворохе других бумаг или же о нем забудет нерадивый сотрудник. К сожалению, такие случаи не редкость. Поэтому лучший вариант – отправить заявление заказным письмом с уведомлением или потребовать от сотрудника банка расписаться на втором экземпляре документа. Если дело дойдет до судебного разбирательства, этот факт подтвердит добросовестность заемщика.

Необходимо документальное подтверждение событий, которые мешают заемщику выполнять свои обязательства. Таким подтверждением может быть справка из центра занятости, если должник потерял работу, справка о болезни заемщика или членов его семьи, документы на оплату дорогостоящей операции или похорон. Суд принимает такие документы и оценивает их наряду с другими доказательствами.

При увольнении по собственному желанию или по соглашению сторон (в реальности – по требованию работодателя, что происходит сейчас регулярно) можно представить в суд трудовую книжку, где сделана запись об увольнении.

Судебная практика во многих российских городах знает случаи, когда запись в трудовой книжке принималась судом в качестве доказательства потери работы, если налоговая инспекция (пенсионный фонд, фонд социального страхования) подтверждали, что с момента увольнения на лицевой счет должника не производились перечисления.

Как правило, на досудебной стадии банки не предоставляют должнику подробного расчета задолженности, в котором поясняется порядок и способы начисления штрафов и процентов, да и разбивка задолженности на основной долг, штрафы и проценты встречается нечасто. Экономисты банка делают расчет только при направлении искового заявления в суд. Расчет представляет собой отдельный документ на трех-шести листах (так принято во многих крупных банках), составленный в соответствии с указаниями Центробанка РФ. Хотя расчет выполняют профессионалы, даже они не застрахованы от математических ошибок, как правило, не в пользу заемщика.

Необходимо обращать внимание на то, как составлено заключение об оценке квартиры. Очень часто банк вместе с оценщиками умышленно завышает или занижает стоимость заложенного имущества. Если сумма долга значительно меньше стоимости квартиры, ее цена может быть занижена для скорейшей продажи. Если задолженность велика, банк старается завысить цену недвижимости, чтобы покрыть сумму основного долга, штрафы и издержки. Об этом следует помнить.

Еще один важный момент – уступка банком требований по ипотечному кредиту коллекторскому агентству. Выше уже говорилось о социальной роли ипотечных кредитов, поэтому банки сегодня стараются не передавать такие долги коллекторам или делают это как можно реже. Обычно банки уступают право требования в том случае, если квартира продана, но заемщик не погасил «остаток» по кредиту. Банки охотно уступают право требования такого остатка, поэтому примеров подобных сделок множество. Однако надо учитывать и то, что сделка между кредитной организацией и коллекторами может быть оспорена в судебном порядке и признана недействительной. Иногда банк просто передает в работу коллекторам ипотечный договор по договору оказания услуг. Можно ли в этом случае оспорить договор между агентством и банком? Вряд ли. В этих случаях действуют по-другому: оспаривают правомочность передачи информации о персональных данных заемщика коллекторскому агентству и требуют исключить его из числа коллекторов. Обычно это удается.

Источник: Портал недвижимости Казани