Как обеспечить безопасность при совершении сделки по купле-продажи недвижимости?

Продажа или приобретение недвижимости для обычного, рядового гражданина нашей страны не является привычным и обычным делом. Такие сделки проводятся не часто, и поэтому здесь особенно важен вопрос произведения расчетов как для покупателя недвижимости, так и для ее продавца.

Процесс купли-продажи недвижимости начинается с подписания договора обеими сторонами. Далее пакет со всеми документами сдается в государственный орган регистрации, где он находится на протяжении 11 дней. Затем государственным органом производится регистрация перехода права собственности на недвижимость. После всех этих действий договор вступает в свою силу, и сделка считается произведенной.

Процедура регистрации права на недвижимость имеет определенные риски. Опасность может исходить, конечно же, не от государственного органа, а от одной из сторон, совершающей сделку. Здесь важен вопрос, касающийся внесения оплаты за продаваемую недвижимость. При передаче покупателем денежных средств при подписании договора, то есть до государственной регистрации передачи права на собственность, риск состоит в том, что продавец может отказаться от совершения сделки и сделает заявление в госорган об отказе регистрации перехода права. В итоге покупатель рискует как деньгами, так и приобретением недвижимости в собственность. Во втором случае оплата сделки проводится после совершения регистрации. Тут риск существует у продавца, так как покупатель может отказаться от внесения оплаты после регистрации права и оформления на него недвижимости.

В связи с таким положением дел современный рынок недвижимости предлагает два основных вида расчетов по сделкам купли-продажи недвижимой собственности. К ним относятся:

- аккредитив;

- банковская ячейка.

Аккредитив представляет собой банковскую операцию. Она заключается в обязательствах банка произвести денежный платеж третьему лица согласно указанию клиента. При заключении договора купли-продажи недвижимости, использование аккредитива предполагает применение следующей схемы:

- заключение договора купли-продажи, в котором прописывается форма расчетов по сделке, а именно указывается аккредитив;

- покупатель оформляет заявление в кредитную организацию, в котором просит об оформлении аккредитива;

- в банке открывается счет на имя продавца под названием «Аккредитив», куда перечисляются средства с расчетного счета покупателя;

- продавец недвижимости получает денежные средства только после осуществления государственным органом регистрации перехода права собственности. Для этого в банк предоставляются все документы по договору сделки. При соблюдении всех условий продавец сможет забрать деньги за проданный объект.

Какие документы требуются для предоставления в банк? Традиционно это договор о совершении сделки купли-продажи недвижимости, который прошел регистрацию в государственном органе. Иногда банки просят предоставить выписку из единого государственного реестра, которая подтверждает регистрацию права собственности покупателя на купленную недвижимость. Нужно быть готовыми к любым требованиям кредитных организаций.

Аккредитив, в свою очередь, может быть безотзывным и отзывным.

Безотзывный аккредитив предполагает, что банковская организация не имеет прав на изменение или отмену обязательств по уплате суммы, обозначенной в аккредитиве, без согласия всех участников договора: продавца, покупателя и подтверждающего банка.

Отзывной аккредитив позволяет банку отменить аккредитив или изменить его условия самостоятельно, без подтверждения остальными сторонами договора купли-продажи.

Такая форма оплаты как аккредитив обладает рядом преимуществ, однако у него есть и свои недостатки. К ним относится объемный и сложный документооборот, который необходим для контроля каждой ступени совершения сделки по продаже и приобретению недвижимости. Также за данную услугу взимается банковская комиссия. Она рассчитывается из суммы сделки купли-продажи и в среднем, в разных банках составляет 0,2 – 5%. В результате стоимость имущества увеличивается, а следственно, увеличиваются и затраты средств покупателя. Еще один недостаток использования аккредитива в том, что при оформлении указывается рыночная и полная стоимость недвижимости. В дальнейшем это сказывается на налогообложении сделки и самой собственности.

Второй способ расчетов при совершении сделки купли-продажи, который является распространенным, заключается в произведении оплаты через банковскую ячейку.

Расчеты с применением банковской ячейки происходят по следующей схеме. Покупатель и продавец в присутствии риэлтора и юриста банка заключают соглашение об аренде банковской ячейки. Предварительно, перед подписанием договора, согласовываются условия, при которых ячейка будет открыта. В качестве примера приведем такие условия: на протяжении 25 дней ячейку может открывать продавец при предъявлении копии свидетельства о праве собственности объекта на имя покупателя. А после 25 дня ячейку может открывать только покупатель при предъявлении своего паспорта.

В случае не проведения сделки купли-продажи недвижимости за определенный период времени, клиенты имеют право на продление договора.

Считается, что договор аренды банковской ячейки является лучшим решением при произведении расчетов по сделки купли-продажи недвижимости. Но следует учитывать, что при продаже недвижимости зачастую в договоре не указывается реальная стоимость сделки. Поэтому при использовании ячейки сумма не будет раскрыта в отличие от безналичного перевода или аккредитива.

Преимуществом использования банковской ячейки является невысокая стоимость ее аренды. В среднем она равна 1000-5000 рублей за один месяц, что является значительно дешевле оформления аккредитива.Конечно, существуют определенные риски и при оформлении банковской ячейки. Нужно грамотно продумывать все неоговоренные возможности доступа к ячейке.Поэтому выбор в способе оплаты всегда за участниками сделки.