Как приобрести квартиру и не быть одураченным мошенниками

У опытного юриста-эксперта по жилищным вопросам есть свои отработанные приемы правового аудита сделки при покупке недвижимости. Но при всем их разнообразии существуют нюансы, которые непременно выясняют все профессионалы при подготовке сделки купли-продажи.

В начале года многие начинают искать подходящие варианты покупки нового жилья. Поэтому уместно напомнить общие правила, которыми следует руководствоваться при приобретении квартиры. Их необходимо выполнять, чтобы не попасть впросак и не быть одураченными квартирными аферистами.

До заключения сделки необходимо выяснить правомерность продажи недвижимости и наличие документов на квартиру. Схему проверки можно разделить на четыре составляющих.

Нужно узнать:

I. Кто выступает продавцом жилья.
II. Проверить квартиру, чистоту и законность продажи, изучить историю недвижимости.
III. Собрать информацию о возможных претендентах на жилье: членах семьи, несовершеннолетних детях, наследниках по завещанию и прописанных в квартире гражданах.
IV. Причины, по которым квартира выставлена на продажу. Учесть важные особенности.

Эта информация поможет избежать сомнительной сделки до ее регистрации.

I. Кто выступает продавцом недвижимости

1.1. Продажа через доверенное лицо

От варианта сделки с продажей квартиры через доверенное лицо лучше отказаться. Если все же покупатель хочет купить это жилье, все детали сделки должны быть проверены особенно скрупулезно.

Поучительный случай подобного рода случился в Москве. Супруга продала жилье, имея на руках генеральную доверенность, подписанную мужем. Сделка казалась вполне законной, но муж, выдавший доверенность, на момент составления договора о продаже сделки был уже мертв. Он уехал отдыхать и утонул в море. Ловкая женщина не захотела делить наследство, утаила смерть мужа от родственников, имеющих право на это жилье. Когда обстоятельства сделки стали известны, договор был признан незаконным. Покупателю повезло — ему вернули уплаченную сумму. Но зачастую в подобных случаях люди остаются без приобретенной квартиры и без денег.

Какие меры безопасности необходимо предпринять, если жилье продают по генеральной доверенности? Начать нужно с проверки полномочий человека, который имеет на руках разрешительный документ. Необходимо выяснить, что связывает его с хозяином жилья, а также действительно ли тот выдавал генеральную доверенность. Возможно, что она уже утратила юридическую силу. Обязательно нужно найти нотариуса, который заверял доверенность, и детально его расспросить. Но во всех тонкостях данной ситуации разберется только профессионал, поэтому лучше обратиться к юристу.

1.2. Жилье продает человек, который живет в другом месте

Такой вариант сделки недостаточно надежен. Когда квартиру выставляет на продажу человек, проживающий в другом регионе, историю квартиры и информацию о продавце изучают чрезвычайно тщательно. Продажа может оказаться мошеннической операцией. Обычно квартирные аферисты действуют цинично и применяют одни и те же приемы. Право собственности на жилье они оформляют на подставных лиц, часто используя в этих целях алкоголиков, наркоманов или бомжей, находящихся далеко от жилья. Следующий шаг — продажа квартиры от имени фиктивных «собственников». Проблем с таким жильем не оберешься.

1.3. Продавцом квартиры является недееспособный человек

Сделки по покупке квартиры у алкоголиков, наркоманов, людей с больной психикой или опустившихся на социальное дно могут закончиться неудачей. Дело не только в нравственной стороне такой купли-продажи. У этих людей есть родственники, законные наследники, друзья, иногда добрые и участливые знакомые, которые могут легко опротестовать такую сделку. Закон будет на стороне неадекватных продавцов, а покупатель останется ни с чем.

Достаточно типичный случай произошел в Долгопрудном. Некто А-в, проживавший один, воспользовался возможностью получить кредиты в нескольких банках, а затем решил продать свое жилье. Сделка состоялась, но тут в ситуацию вмешались дальние родственники. Они опротестовали сделку на том основании, что А-в на момент ее заключения имел психическое заболевание и не понимал последствий своих действий. Экспертиза подтвердила ненормальное состояние продавца, после чего покупатель потерял квартиру, а банки лишились сумм выданных кредитов.

Злоупотребление продавцом спиртными напитками само по себе не является поводом для отмены договора, если сделка оформлена правильно, продавец в момент ее заключения осознавал свои действия, не состоял на учете в наркологическом диспансере и не был признан судом недееспособным.

Анализ судебной практики показывает, что решения судов о недействительности сделок были вынесены в тех случаях, когда продавцы состояли на учете в диспансерах (психоневрологическом или и наркологическом), или сделки были заключены гражданами, которые в момент ее заключения не осознавали, что они делают. Иногда назначают даже посмертную экспертизу, которая может признать недееспособность продавца.

Чтобы не потерять свои сбережения, не ввязывайтесь в подобные сомнительные сделки. Если вы все же попали в такую переделку, запаситесь необходимыми медицинскими заключениями от психиатров и наркологов о состоянии продавца в день купли-продажи. Удостоверьте договор купли-продажи у нотариуса, поскольку в его обязанности входит проверка психического состояния участников сделки. Если дойдет дело до суда, нотариус может быть привлечен в качестве свидетеля.

Не гонитесь за мнимой дешевизной жилья, которое продают подозрительные личности. Как говорится в народной поговорке, на каждого мудреца довольно простоты. Не пытайтесь нажиться на чужой беде и дорожите своей чистой совестью.

II. Проверка квартиры, чистоты и законности продажи, включая историю недвижимости

2.1. Общая схема проверки квартиры покупателем

Покупка вторичного жилья значительно отличается от приобретения новой квартиры. Когда покупают новое жилье, изучают информацию о деловой репутации застройщика и его финансовой состоятельности.

Собираясь купить недвижимость на вторичном рынке, обязательно выясняют:

- личность продавца;
- историю продаж недвижимости, каким образом изменялось право собственности на нее и как они были зарегистрированы, не было ли каких-либо обременений;
- кто был прописан в квартире, просматривают все регистрационные записи;
- при каких обстоятельствах и когда у продавца появилось право владения или распоряжения недвижимостью.

Все документы на квартиру внимательно изучают, а некоторые из них дополнительно проверяют без участия продавца. Например, если право собственности перешло к владельцу недвижимости в результате принятого судебного решения, необходимо удостовериться в этом, обратившись в суд. Никогда нельзя пренебрегать этим этапом проверки. Иногда владелец квартиры утверждает, что она перешла в его собственность по решению суда, а на самом деле никакого суда не было, документы подложные. Такой договор купли-продажи суд признает недействительным. В результате добросовестный приобретатель теряет право на купленное жилье, поскольку его возвращают законному владельцу.

Обязательно нужно проверить, действительно ли продавец имеет право распоряжаться недвижимостью. Например, если недвижимость является государственной или муниципальной собственностью, которую передали на праве оперативного управления имуществом уполномоченному лицу, то это лицо обязано испросить разрешение на ее продажу от собственника. Но управляющие имуществом не всегда выполняют эти требования закона.

Подобный случай произошел в Подмосковье. Областные органы власти передали городской телерадиокомпании помещения по договору оперативного управления. На первых порах телерадиокомпания честно управляла вверенным ей имуществом, но спустя определенное время, воспользовавшись благоприятным моментом, продала ее заинтересованным коммерсантам. Спустя год состав представителей власти в регионе изменился. Была проведена ревизия имущества, в ходе которой и обнаружили незаконное присвоение государственной собственности. Департамент имущества изъял проданные помещения у новых собственников, поскольку сделка купли-продажи была признана ничтожной. Нечто подобное произошло в деле о недвижимости Министерства обороны и «Оборонсервиса», но только уже в масштабах России.

Все технические детали сделки необходимо обговорить, изучить и подготовить заблаговременно. В них входят: согласование сторонами пунктов договора, формы расписки и передаточного акта, выбор банка для аренды ячейки.

Продавцам квартир важно знать, что в России выявлены случаи подлога денег так называемыми «куклами» — так мошенники называют нарезанные стопки бумаги, прикрытые крупными купюрами. Дело в том, что банк берет на себя ответственность за неприкосновенность ячейки, но его сотрудники не имеют права знать, что именно в ней хранится. Поэтому перед тем, как помещать деньги в ячейку, все купюры пересчитывают и проверяют, чтобы не быть обманутым. Есть еще один вариант, который называется «услуга ответственного хранения». В этом случае деньги в ячейку помещают в присутствии сотрудника банка. Он опишет и оценит сумму, переданную покупателем недвижимости. Такое хранение стоит гораздо дороже, но гарантия сохранности и подлинности денег гораздо выше.

III. Наличие возможных претендентов на квартиру

3.1. Несовершеннолетние дети и третьи лица

До подписания договора не забудьте проверить, не имеют ли права на квартиру несовершеннолетние дети и другие лица.

Чтобы совершить сделку с квартирой, которой имеет право пользоваться ребенок, необходимо получить разрешение органов опеки и попечительства. Его отсутствие дает возможность оспорить продажу жилья.

Бывшие заключенные чаще всего претендуют на отчуждение квартир у нового владельца. У «временно отсутствующих» очень велики шансы добиться в суде признания договора продажи квартиры недействительным. Недавно на одном из сайтов города Самары была размещена информация о подобном случае. Медсестра Лариса Попова имела квартиру и жила в ней вместе с приемной дочкой. Поскольку девочка болела бронхиальной астмой, доктора порекомендовали Ларисе сменить жилье на более благоприятное, где будет больше солнца.

Она продала свою квартиру и купила новую, расположенную в том же доме, на более высоком этаже. Чистоту продажи проверили органы опеки, разного рода чиновники, регистрационная палата. Через год Попова неожиданно получила повестку в суд. Из мест заключения вернулся гражданин, заявивший свои права на квартиру. Он утверждал, что его родственники умерли, а квартира была продана без его согласия. Особенность сделки состояла в том, что первым покупателем оспариваемого жилья была не Лариса, а другой человек. Она купила квартиру у него.

Решение районного суда оказалось не в пользу Поповой. Суд отменил всю цепочку сделок и вынес решение об освобождении квартиры. То есть Лариса с ребенком были выставлены на улицу. Факт мошенничества признан не был, в возбуждении уголовного дела Ларисе отказали. Она подала жалобу Уполномоченному по правам человека Самарской области. В ходе ее рассмотрения оказалось, что квартиру перепродавали ежемесячно, но на такую скоропалительность сделок никто внимания не обратил. Ответственные должностные лица не предприняли никаких действий по проверке родственных связей умерших владельцев и не затребовали выписку из ЕГРН. Жалобу Ларисы Поповой контролирует Уполномоченный по правам человека в Российской Федерации. На него она возлагает последние надежды на восстановление справедливости.

3.2. Супруг (супруга), наследники

На подготовительном этапе к заключению договора целесообразно выяснить, есть ли у покупателя супруг или супруга и наследники. В судебной практике бывают случаи, когда вторая половина и наследники после покупки квартиры заявляет о своих правах на нее. Обычно суды не поддерживают такие иски, но переживаний будет предостаточно.

Лучше всего будет не только проверить историю жилища, но и дополнить договор пунктом, обязывающим продавца квартиры выделить третьим лицам, заявляющим требования на квартиру после ее продажи, причитающуюся им долю от полученной суммы.

Поучителен недавний случай в Раменском, когда бывший муж пытался оспорить продажу квартиры своей женой в районном суде. При разводе супруги договорились поделить две принадлежащие им квартиры между собой. Но стоило супруге продать свою недвижимость, разведенный муж тут же подал на нее в суд. Адвокату пришлось приложить немало усилий, чтобы доказать законность сделки, поскольку договор между мужем и женой был устным. Раменский районный суд принял решение о незаконности продажи. В результате многодетную семью, которая приобрела это жилье, обязали возвратить половину квартиры бывшему супругу. В апелляционной инстанции областного суда удалось добиться отмены решения суда первой инстанции. Но никогда не стоит рисковать в подобных случаях. Ведь все может закончиться не так благополучно.

В случае, когда совместно нажитую в браке квартиру продает один из супругов, покупателю следует запросить нотариально заверенное письменное согласие на сделку мужа или жены. В случае отсутствия удостоверенного нотариусом согласия на продажу квартиры второй половине не составит труда оспорить договор купли-продажи. Как правило, регистрационная служба не регистрирует договор купли-продажи квартиры, если к нему не приложено согласие мужа или жены. Но бывает и так, что в паспорте по каким-либо причинам нет штампа о регистрации брака. Собственник продает квартиру, а вторая половина оспаривает договор. Больше всех в этом случае пострадает покупатель.

IV. Важные детали и обстоятельства

4.1. Дистанционная продажа — неоправданный риск

В ситуации, когда продажей недвижимости занимается представитель продавца, а собственник не принимает в этом процессе никакого участия, нужно быть настороже. Отсутствие хозяина недвижимости может быть связано с тем, что его попросту нет (он пропал, умер, скрывается) или вместо него действует подставное лицо под руководством мошенников.

В обычном телевизионном детективном сериале был продемонстрирован современный способ продажи жилья с помощью Skype. Согласно сюжету, владелец загородной недвижимости выдал на нее доверенность партнеру, но в день заключения сделки его убили. Партнер, не желая терять покупателя, смоделировал внешность хозяина недвижимости в программе 3D, включил Skype в нужный момент, вышел в соседнюю комнату и подтвердил правомерность сделки от имени убитого, который, по его версии, находился в командировке.

Суть дела не в том, возможно ли смоделировать внешность в 3D, а в том, что Skype теперь часто заменяет «живые» встречи при подготовке сделок с недвижимостью. Такая ошибка может привести к крайне негативным последствиям. Чтобы ее не допустить, продавцу и покупателю нужно обязательно встречаться лично.

4.2. «Срочная продажа» — повод проявить бдительность

Доски объявлений и газеты пестрят объявлениями о срочных продажах недвижимости. Важно не поддаться искушению купить квартиру дешевле, а проявить бдительность и докопаться до причин, чем вызвана подобная срочность. Возможно, что у владельца недвижимости есть весомые причины, чтобы как можно быстрее избавиться от квартиры. Например, он хочет опередить претензии на квартиру со стороны второй половины, родственников, третьих лиц или ожидает ареста жилья по решению суда. Бывают случаи, когда собственник пытается опередить раздел имущества в связи с разводом. Занимается продажей в тот момент, когда в суде уже находится заявление супруги о разделе имущества.

Доверьте уточнение деталей срочной сделки опытному юристу, чтобы быть спокойным за ее надежность. Он составит досье на владельца жилья и выяснит, что кроется за «интересной» ценой и срочностью.

4.3. Обязательное требование — разобраться в причинах продажи квартиры

Если владелец квартиры уходит от прямого вопроса, почему он хочет продать свое имущество, есть повод насторожиться. Ведь причины продажи жилья должны быть аргументированными и серьезными. В том случае, когда объяснения хозяина вызывают у вас недоумение и недоверие, лучше отказаться от сделки или тщательно проверить документы на квартиру и исследовать ее историю.

Лет пятнадцать назад во многих газетах была опубликована история «нехорошей» квартиры, где один за другим умирали все ее обитатели. Насторожилась только третья по счету семья, которая приобрела злополучную квартиру. После смерти главы семьи были вызваны специалисты санэпиднадзора, которые провели дозиметрический контроль и выявили повышенный радиационный фон. Оказалось, что в бетонной стене находится мощный источник смертельного излучения. Он случайно попал в бетон при изготовлении стены на заводе. Покупатели редко утруждают себя проверкой всей цепочки сделок. Последние владельцы перед покупкой квартиры не узнали ее историю и не поинтересовались причинами перепродаж. Иначе бы они вряд ли бы совершили покупку такой квартиры.

4.4. Еще раз о бесплатном сыре

Будьте предельно осторожны, если за жилье запрашивают сумму, которая значительно меньше ее рыночной стоимости. Индикатор состояния жилья — его стоимость. Конечно, бывают сложные жизненные обстоятельства, но и тогда жилье продают процентов на 5 ниже рыночной стоимости, но никак не на 20 %! Нормальный собственник на такое не пойдет. Предлагают дешево купить квартиру только мошенники. Да и юридическая чистота такого жилья под большим вопросом. Возможно, это жилье вообще не подлежит продаже или его предлагают одновременно сразу нескольким людям.

Вот пример подобного случая. Мошенник изготовил высококачественные копии документов на квартиру своего дальнего родственника и выставил ее на продажу на 18 % ниже рыночной стоимости. Объявилось немало желающих приобрести жилье по выгодной цене. Проходимец заключил со всеми покупателями предварительные договоры, получил авансы и был таков. Он до сих пор находится в розыске.

4.5. Никаких «позже»

Некоторые продавцы не торопятся предъявить покупателю документы на квартиру. Ошибкой было бы видеть в каждом из них мошенника, но у порядочного человека все необходимые документы на квартиру всегда под рукой. Отказ показать необходимые бумаги или длительные проволочки с их представлением покупателю свидетельствуют о том, что документов на квартиру у продавца нет или они являются поддельными. Их мошенник постарается всучить покупателю в самый последний момент сделки.

Чтобы избежать обмана, требуйте показать вам все необходимые документы для проверки до заключения договора. Вы должны детально их изучить и проверить. Если их не предъявляют, сделку заключать не стоит.

Приобретение квартиры — одно из важнейших событий в жизни. К нему нужно относиться ответственно, не пуская дело на самотек. Мошенники изобретательны и находчивы. Распознать их и предотвратить незаконную сделку помогут профессионалы — юристы. Решайте сами, стоит ли обращаться к ним за помощью.

Источник: Портал недвижимости Казани