Регистрация договора долевого участия — дело непростое

Согласно действующему российскому законодательству, дольщик становится полноправным хозяином недвижимости в возводимой с его финансовым участием новостройке только после того, как осуществлена государственная регистрация договора долевого участия (ДДУ). Казалось бы, этот процесс не должен вызывать особых проблем, однако на практике дело обстоит совсем не так просто, как могло бы, и изобилует немалым количеством «подводных камней».

Они отлично и совсем не понаслышке известны всем юристам, которым приходится заниматься регистрацией этих документов в Росреестре. К сожалению, просто собрать все требуемые бумаги и передать их в соответствующее учреждение оказывается недостаточно, поскольку с этого момента, в подавляющем большинстве случае все проблемы только начинаются.

Регистрация первого договора в объекте

Практика показывает, что самой трудной задачей является регистрация самого первого договора долевого участия в конкретном объекте. Именно он подвергается наиболее тщательному исследованию и изучению придирчивыми и чрезвычайно педантичными чиновниками Управления федеральной службы государственной регистрации (УФРС), поскольку они отлично знают, что именно этот договор будет являться основой для составления всех остальных. Именно поэтому после того, как зарегистрирован первый ДДУ, эта же процедура в отношении к остальным документам проходит гораздо более гладко, просто и быстро.

Для государственной регистрации договора долевого участия в УФРС необходимо предоставлять заявления, написанные как застройщиками, так и дольщиками, причем в теории делать это одновременно совсем не требуется. На практике же для ускорения процесса и во избежание волокиты с поиском документов лучше, чтобы они были в едином пакете. При этом дольщики зачастую просто отдают свои заявления юристам застройщиков, на плечах которых и лежат, как правило, все тяготы процедуры регистрации.

Помимо заявлений, для этого требуется также предоставить еще и такие документы, как план строящегося объекта с указанием его местоположения, проектную декларацию и разрешение на строительство. Если с этими бумагами обычно сложностей никаких не возникает, то договор поручительства, который также необходим и служит гарантией исполнения застройщиком своих обязательств, нередко становится самым настоящим «камнем преткновения».

А если застройщик обанкротится?

Дело в том, что с недавних пор, а точнее — с 1 января 2014 года вступили в силу некоторые изменения в действующий российский закон, регламентирующий участие наших граждан в долевом строительстве, основной целью которых является сократить риски этого процесса. Суть их состоит в том, что теперь застройщики в качестве гарантий выполнения своих обязательств, должны предоставлять в УФРС банковские гарантии, а также полисы страхования гражданской ответственности.

Именно с получением этих документов у многих застройщиков возникают немалые проблемы. Что касается поручительств, то нередко девелоперы просто не подходят под требования банков. К тому же, они очень опасаются брать на себя дополнительные риски в тех случаях, когда строительство находится на начальных этапах и возводимые объекты, по большому счету, «виртуальны». Ситуация усугубляется еще и тем обстоятельством, что в последнее время Центробанк РФ становится все более требовательным к коммерческим банкам и у некоторых из них уже успел отозвать лицензии.

Немногим лучше обстоит дело и со страхованием гражданской ответственности. Дело в том, что многие страховщики относят строительство к виду бизнеса, предполагающего повышенные риски, и поэтому применяют соответствующие ставки. Само собой разумеется, что это удорожает долевое строительство и делает его менее привлекательным для граждан.

Дополнительные документы

Следует также заметить, что регистрирующий орган вправе потребовать предоставить ему и другие бумаги, причем пользуется этим довольно активно. Таким образом, застройщикам приходится готовить еще и такие бумаги, как свидетельства о постановке на налоговый учет, выписки ЕГРЮЛ, нотариально заверенные копии учредительных документов. Что касается дольщиков, то им тоже нужно позаботиться о том, чтобы предварительно подготовит некоторые касающиеся их бумаги: копии паспортов, квитанции об оплате государственных пошлин, оригиналы доверенностей на производство регистрации договоров долевого участия и некоторые другие. Все эти бумаги нужно оформить грамотно и безукоризненно, чтобы к ним не смогли придраться те чиновники, которые осуществляют регистрацию ДДУ.

Сама же эта процедура официально начинается после того, как в Управление федеральной службы государственной регистрации предоставлен весь пакет необходимых для этого документов. Ее окончание же знаменует внесение соответствующей записи о сделке в Единый государственный реестр прав.

Если же говорить о технической стороне этого дела, то все происходит достаточно просто и обыденно. Ответственный сотрудник Росреестра, сидя за компьютером, вносит в соответствующую программную форму ввода такие данные, как основные сведения о застройщике и дольщике, цену и стоимость сделки, реквизиты договора долевого участия, условный номер объекта недвижимости, его площадь, номер квартиры и т.п. Кроме того, в компьютерную базу данных подлежит занесению и такая информация, как срок сдачи в эксплуатацию объекта долевого строительства, гарантийный срок на него, основные коммерческие условия сделки, порядок расчетов и т. п.

Следует заметить, что многие опасаются того, что один и тот же объект может быть зарегистрирован дважды, причем на различных физических лиц. Сотрудники Росреестра утверждают, что этого не может произойти технически, однако независимые эксперты отмечают, что на все сто процентов исключить вероятность этого совершенно нельзя. Из особенностей регистрации ДДУ следует отметить еще и то, что она возможна также и на основании решения суда. Конечно, непосредственно судьи не заносят данные в компьютер, а это делают соответствующие сотрудники на основании судебных решений.

Источник: Портал недвижимости Казани