Самый безопасный способ передачи денег за квартиру в Татарстане пока не оценили

Момент передачи большой наличной суммы всегда связан с риском. Как передать деньги за квартиру так, чтобы вас не обманули? Журнал «Казанская недвижимость» рассмотрел вопрос безопасных сделок и уточнил детали местного характера у экспертов.

При сделках с недвижимостью наличность передают при подписании договора купли-продажи или при подаче документов в регистрационную палату. Покупатели требуют расписку или настаивают на безналичном переводе денег. Все эти способы не гарантируют того, что сделка будет абсолютно безопасной. Профессионалы рынка недвижимости говорят, что лучший метод – это передача денег через депозитную банковскую ячейку.

Не передавайте наличность до наступления гарантий!

Об этом шла речь и в Казани на конференции «Проблемные вопросы при оформлении сделок с недвижимостью», которая проходила в минувшем месяце. Участниками мероприятия стали представители агентств недвижимости Татарстана, банковских организаций, представители Росреестра.
Арендовать банковскую ячейку для того, чтобы передать через неё деньги, – услуга, которая в России получила довольно широкое распространение. Однако, как прозвучало на конференции, в Татарстане к ней прибегает не столь большое количество участников сделок с недвижимостью, как хотелось бы.
Начальник отдела приема-выдачи документов управления Росреестра по РТ Ада Зайдуллина отметила, что вопрос безопасности сделки остро встает с самого начала процедуры регистрации. В момент, когда все участники сделки сходятся для подписания документов и передачи денег, обе стороны очень нервничают: у покупателя с собой – «чемодан с деньгами», продавец думает, как он будет пересчитывать такую большую сумму, не будет ли там фальшивых купюр, как потом он привезет их домой… В результате люди отвлечены от самой процедуры подачи заявления, составления и подписания договора. Они считают ее простой формальностью и мало обращают внимания на нюансы.
Между тем, процедура регистрации занимает по закону 18 календарных дней. Один день отводится на подачу документов. Далее происходит расчет. После того, как поданы документы и произведен расчет покупателя с продавцом, начинается процедура правовой экспертизы. На нее отводится 15 дней.
За полмесяца (даже если не брать в расчет мошенников или несчастные случаи с продавцом или покупателем), может произойти все, что угодно, предупредила начальник отдела приема-выдачи документов. В ходе законных процедур, которые выполняет Росреестр, может выясниться, что нарушены права третьего лица, либо наложено обременение, либо запрет на совершение регдействий. У регистратора могут возникнуть сомнения, и он принимает решение о приостановлении сделки. Напомним, презумпция законности возникает только в день внесения записи в ЕГРП. А может быть вынесено решение об отказе, на абсолютно законном основании. И наступления правовых последствий сделки (гарантии государства) вообще может не наступить. «Отдавать деньги за квартиру до наступления гарантий покупателя, по меньшей мере, неблагоразумно», - высказала свое мнение г-жа Зайдуллина.
К безопасным вариантам расчетов участниками конференции были отнесены банковские ячейки, аккредитивы, расчетные центры или эскро-службы агентств недвижимости.

Рынок недвижимости с местным «акцентом»

Но даже тогда гарантии наступают только по отношению к покупателю, отметила Ада Зайдуллина. Она указала на характерную особенность: в нашей республике, в отличие от столичных регионов, рынок недвижимости - это рынок продавцов. Именно они диктуют условия: продавец не хочет ждать 18 дней и только затем получить свои деньги. Опять же, возникает проблема: получил покупатель свидетельство, стал правообладателем – а будет ли он отдавать деньги или нет?
Чтобы соблюсти интересы и той, и другой стороны и получить гарантии, существуют несколько способов расчета, причем все они производятся при содействии посредника. Один из самых цивилизованных способов – это как раз аренда сейфа в банке. Плюсы этого способа: покупатель и продавец заранее видят, что сумма эта есть, что её невозможно ни потратить, ни заменить фальшивыми банкнотами. Участники сделки со спокойной душой могут дожидаться окончания сроков, предусмотренных законом. При этом изменяются и сами сроки: они составляют в этом случае уже не 15 дней, а только пять после регистрации сделки.
Но, как уже говорилось выше, татарстанцы этот способ цивилизованной передачи денег применяют не особо активно.

Почему татарстанцы не жалуют ячейки?

По мнению представителя Росреестра, одна из причин – при аренде ячейки возникает еще один договор. Составить и подписать его не сложно, сложность состоит в том, что появляются дополнительные обязательства. И если что-то пойдет не так либо в самом договоре стоит какой-то неудачный пункт, возникает проблема получить деньги.
Еще одна особенность этого способа расчета, которая отпугивает население от услуги аренды ячейки, с точки зрения присутствующих на конференции – это то, что он безналичный. Гораздо приятнее, по мнению обывателя, получать живые деньги.
Следующий нюанс, который обычно принято не разглашать: сумма в договоре должна быть указана полностью. Именно та, которая перечислена на счет продавца. Не секрет, что зачастую участникам сделки афишировать это невыгодно.
Еще одна причина народной «нелюбви» к безопасным способам передачи наличности, по словам г-жи Зайдуллиной, заключается в следующем: «Заключили мы договор купли-продажи, положили деньги в ячейку, а на следующий день мне предложили другие, более выгодные условия. А деньги уже лежат на аккредитиве, и до истечения определенного времени забрать их я не смогу».
«Менталитет нашего казанского жителя уникален, - продолжил тему местных особенностей рынка недвижимости модератор конференции Андрей Савельев, генеральный директор АН «НЛБ». – Зачастую можно наблюдать такую тенденцию: пока денег не увижу – ничего подписывать не буду!» Мысль продолжил Валерий Ахметов, руководитель центрального дома недвижимости «Валери»: «Все, во-первых, боятся слова «обременение» - если мы не укажем, что расчет произведен до или во время подписания договора, на нас наложат обременение, и нам придется еще раз идти в Регпалату… К сожалению, многие риэлторы сами наталкивают клиентов на небезопасные формы расчетов, их логика понятна: лишних телодвижений в сторону банка делать не хочется, лишних проблем с наложенным обременением. Такая же ситуация не только в Казани: кроме Москвы, Питера, и, может быть Екатеринбурга, где безналичный способ расчета уже хорошо прижился, регионы этим грешат не меньше Татарстана».
Еще одной причиной, по которой казанские потребители продолжают игнорировать безопасные варианты расчетов и расплачиваются наличкой, являются тарифы на банковские услуги. Представители банков озвучили такие цифры: аренда ячейки стоит порядка 2 тыс. рублей, аккредитив – в среднем 0,1%

Что делать?

Руслан Садреев, президент «Гильдии риэлторов РТ» (а именно гильдия и являлась организатором конференции), подытоживая все сказанное, предложил своим коллегам-риэлторам «начать с себя». Он пояснил, что роль риэлтора занимает львиную долю в совершении сделки. Безусловно, необходимо найти подходящий объект недвижимости для клиента, но также не менее важно обеспечить безопасность совершения сделки. Кроме того, участники конференции отметили, что необходимо просвещать и самих риэлторов, и их клиентов: создавать видеоролики, разрабатывать памятки, в которых будет содержаться информация о порядке регистрации сделки и о том, на что нужно обратить внимание при подписании договора купли-продажи.

Ячейка: инструкция по применению

Схема передачи денег через ячейку выглядит совсем несложно. Покупатель и продавец приходят в банк. Покупатель снимает ячейку, затем продавцу даётся возможность пересчитать наличность. После этого деньги закрываются в ячейке. Банк гарантирует её открытие продавцу, если сделка состоится, и наоборот, ячейка откроется для покупателя, если что-то пойдёт не так.
Существуют нюансы договора. В практике аренды банковской ячейки есть два типа этого документа. По первому заключается договор с одной из сторон купли-продажи квартиры, а затем дополнительное соглашение. Причём арендовать ячейку может даже агент-посредник. Иногда риэлторские конторы арендуют ячейку на длительный срок, чтобы использовать её на разных сделках. В дополнительном соглашении указываются условия доступа покупателя или продавца к ячейке.
Более безопасный вариант – заключение трёхстороннего договора между банком, покупателем и продавцом. Аренда ячейки в этом случае «разовая». В договоре подробно описываются правила доступа и возможные сценарии.
После подписания договора аренды все стороны попадают в банковское хранилище. Там продавец проверяет и пересчитывает деньги, которые под наблюдением покупателя закладываются в ячейку. На этом этапе можно воспользоваться платной услугой банка, представитель которого проверит подлинность и пересчитает банкноты. Чаще всего банки предоставляют и проверочную, и счётную машины. Затем купюры помещаются в специальную кассету, которая закладывается в ячейку.
Ключ от ячейки хранит покупатель, который вручает его продавцу в обмен на расписку о получении суммы. Случается, что ключ хранится у третьей стороны – у риэлтора. Он отдаст ключ продавцу, когда документы на квартиру будут переоформлены.
Продавец должен прийти в банк с ключом от ячейки и документом, подтверждающим, что право собственности на жильё ему больше не принадлежит. Это должен быть договор купли-продажи, на котором в регистрационной палате сделают отметку о переходе права собственности.