Какой договор заключить, чтобы стать законным собственником недвижимости пожилого человека, за которым ухаживаешь

Кто-то копит на квартиру полжизни, а кто-то становится обладателем комфортабельной жилой площади, проявляя свои лучшие человеческие качества. Речь о людях, ухаживающих за пожилыми одинокими собственниками недвижимости. Попробуем разобраться, какие подводные камни есть у такого взаимовыгодного и многообещающего сотрудничества и как регламентируют его законодательные акты.

Квартира взамен на заботу – сделка, рискованная для обеих сторон. Довольно сложно обещать подарить дом постороннему человеку и после этого зависеть от его помощи, поддержки и добросовестности. Есть чего опасаться и потенциальным владельцам передаваемого жилья – нередки ситуации, когда дарение в силу каких-либо обстоятельств отменяется либо появляются заинтересованные в обогащении родственники, которые умело оспаривают решение умершего в суде.

Рассмотрим ситуацию. Наталья ухаживала за пенсионеркой. Убирала ее квартиру, готовила еду, оплачивала счета. При этом она не использовала личные средства, поскольку действовала по доверенности и распоряжалась пенсией «клиентки». После смерти последней женщина стала собственницей двухкомнатной квартиры и была приглашена на аналогичных условиях к сестре своей бывшей хозяйки. Бабушка сразу оформила купчую с пожизненным проживанием, т.е. сотрудничество сторон было добровольным и доверительным. Наладить такие отношения у Натальи получалось не со всеми обратившимися к ней за помощью. В частности она отказывалась обслуживать тех, кто требовал уплаты каких-либо материальных взносов. Договоры ренты и пожизненного содержания с иждивением подходят не всем. Иногда они предъявляют к исполнителю слишком много требований, но при этом дают мало гарантий. На данный момент Наталья ухаживает за бабушкой, которая отказывается подписывать какие-либо бумаги. Она работает просто за честное слово. Конечно, завещание было написано, но ведь при желании его можно переписать. Выходит, риск присутствует всегда…

Данный пример говорит о том, что передача недвижимости может реализовываться практически без бумажной волокиты. Доказывая свою порядочность и находя подход к подопечным, реально стать заочным собственником их квартир, не сильно усложняя собственную жизнь. Но может возникнуть и абсолютно иной сценарий.

Если вернуться к вопросу исключения форс-мажорных обстоятельств, то первое, про что нужно сказать – договоры ренты и пожизненного содержания. Они являются самыми распространенными бумагами, подписываемыми собственниками недвижимости и их «сиделками». Согласно закону, получатель ренты передает плательщику ренты в собственность имущество. В свою очередь плательщик обязуется выплачивать полученную ренту в виде денежных сумм или в другой форме (уход, уборка, покупка продуктов и пр.).

Договоры пожизненного содержания и ренты отличаются друг от друга формами содержания рентополучателей. Так, первый предполагает пожизненное содержание с иждивением и устанавливает обязанность обеспечивать пожилого человека одеждой, питанием, заботиться о нем и оказывать всяческую поддержку. Что же касается договора ренты, то он подразумевает исключительно денежное содержание. Выходит, предлагая заключить договор, рентополучатель защищает себя с точки зрения законодательства. Важно, чтобы в бумагах были прописаны все права и обязанности сторон, тогда решение конфликтов через суд будет минутным делом.

Договор купли-продажи с условием права пожизненного проживания продавца квартиры – еще один вид упорядочения благих намерений пожилого человека и того, кто хочет его обслуживать. Но здесь есть важный нюанс – новый владелец квартиры ничего не должен ее бывшему собственнику. Это значит, что до подписания договора «сиделка» может демонстрировать свои лучшие качества и во всем помогать пенсионеру, а после подписания – начать его игнорировать или того хуже. Могут возникнуть проблемы и у нового собственника – часты ситуации, когда суд признавал купчую недействительной, поясняя это тем, что настоящего владельца ввели в заблуждение.

Договор дарения (может быть оформлен в простой письменной либо нотариальной форме) представляет собой безвозмездную передачу имущества постороннему лицу. По уверению юристов, он считается ненадежным для обоих лиц, поскольку не предполагает прописывания условий планируемого сотрудничества. Если же условия будут включены, договор будет оценен судом, как притворная сделка. Получить квартиру по этой бумаге после смерти обслуживаемого лица также довольно сложно, так как родственники могут в полной мере воспользоваться своим правом на наследство.

Самым ненадежным типом сделки для плательщика ренты является завещание. Во-первых, в него можно внести поправки в любой момент, во-вторых, наследники всегда могут обратиться в суд с требованием признать завещание умершего недействительным. Таких примеров в юриспруденции очень много, и чаще всего выигрывают последние.

Следует помнить и о том, что при получении наследства от людей, которые не являются близкими родственниками, новому владельцу придется заплатить в государственную казну достаточно большой налог – 13% НДФЛ от общей стоимости переданного имущества.

Таким образом, в ситуациях, когда пожилой человек нуждается в уходе, который по каким-либо причинам осуществляет посторонний, заинтересованный в получении недвижимости, самым оптимальным решением станет подписание договора ренты. При этом крайне важно, чтобы бумаги были грамотно составлены компетентным специалистом. Многие ошибочно считают, что договор ренты опаснее других видов, регламентирующих порядок описанного сотрудничества, но это не так. В реальности оспорить его родственниками после смерти так же сложно, как и любую другую сделку. Сразу же после подписания документа недвижимость перестает быть собственностью пожилого человека, поэтому вернуть ее себе наследникам будет очень сложно.

Источник: Портал недвижимости Казани