Безопасная покупка квартиры: проверяем документы у застройщика

Собственная квартира может стать тихой гаванью, своеобразным райским уголком, где можно укрыться от всех невзгод… но только если соблюдены все условия покупки. Желательно заранее учесть все нюансы, чтобы не остаться в итоге у разбитого корыта.

Стать владельцем н-ного количества квадратных метров мечтают все, поэтому неудивительно, что, когда выпадает благоприятная возможность, легко потерять голову от счастья и забыть о самом важном. Необходимо понять: покупка квартиры сильно отличается от привычного похода по торговым центрам. Нельзя просто отдать деньги и взамен получить товар. Вернее, можно, но тогда пеняйте на себя сами. Рискуете потерять огромные суммы и жилплощадь.

Чтобы оградить себя от возможных рисков, нужно быть юридически подкованным ? владеть знаниями и уметь применять их на практике. Людям постоянно напоминают: сначала внимательно читайте, уточняйте непонятные моменты, разберитесь в содержании документа, и только потом подписывайте. Но многие предпочитают действовать на авось – и наживают кучу проблем.

Перед подписанием бумаг обычно проверяется «юридическая чистота» сделки. Важно убедиться, что продавец действительно имеет право продать вам эту квартиру, что нет долгов и лиц, по закону претендующих на указанную в договоре жилплощадь. Если вовремя не проверите, вполне можете расстаться как с большими деньгами, так и мечтой о собственных апартаментах.

Чтобы вам было проще понять, на что именно обращать внимание при совершении сделки по покупке квартиры в новостройке, подробно расскажем о правилах. Будьте внимательны, поскольку даже отсутствие у жилого объекта «истории» и приобретение непосредственно у застройщика не является стопроцентной гарантией успеха. Все равно желательно подстраховаться.

Договор участия в долевом строительстве

Оформление этого документа считается лучшим решением, потому что экономит время: вам потребуется проверить только самого продавца, а им в данном случае выступает застройщик. Что надо сделать? Найти юридические подтверждения прав для оформления вас как дольщика и получения застройщиком от вас денежных средств. Какие документы надо попросить предъявить и изучить, расскажем ниже.

Проектная декларация

Этот документ создается для информирования дольщиков о ходе выполнения работ по строительству объекта, каких-то важных изменениях. По закону застройщик должен публиковать проектную декларацию либо в средствах массовой информации, либо в интернете. Конечно, сегодня более предпочтителен второй вариант, поэтому познакомиться с документом можно на официальном сайте компании. Установлен состав проектной декларации в 20 и 21 статьях закона № 214 ФЗ. Если дольщик не может посмотреть документ, или он составлен неправильно, делайте выводы сами. Все ли прозрачно?

Подтверждение прав на земельный участок

Оно также оформляется в письменном виде, причем возможны разные варианты. Согласно статье 3 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» (закон № 214-ФЗ) оформить права на земельный участок застройщик может в форме: права собственности, договора аренды земельного участка, договора субаренды земельного участка.

Также в виде исключения разрешается оформление договора безвозмездного срочного пользования. Но эти случаи отдельно оговариваются в российском законодательстве.

Право собственности на землю

При таком варианте потенциальному владельцу квартиры в новостройке обязательно нужно посмотреть выданное застройщику свидетельство о праве собственности. Можно взять самостоятельно либо запросить из Единого государственного реестра прав выписку. В ней будет указано, кто в настоящее время является собственником земельного участка.

Договор аренды

Специалисты рекомендуют особое внимание обратить на то, кто указан в документе в качестве арендатора. По закону им должен быть сам застройщик. В бумаге обычно прописываются права арендатора на проведение строительных работ (возведение жилого дома) на этом земельном участке. Договор аренды должен быть заключен на срок, превышающий 12 месяцев. И, конечно, без штампа о государственной регистрации он недействителен. Иногда срок аренды продлевается, тогда оформляется дополнительное соглашение. Как правило, это происходит, когда компания попросту не укладывается в отведенное на сдачу объекта время. Вы как будущий владелец жилья вполне можете попросить показать вам это соглашение. Его нету? Значит, после окончания строительства наверняка возникнут проблемы с оформлением, а это уже большие неприятности и для дольщиков

Договор субаренды

Право владения конкретной землей подтверждается таким договором? Тогда для подстраховки обязательно надо проверить, что есть все условия для передачи застройщику в субаренду данного участка. Еще один важный момент: взгляните на срок действия договора. По юридическим нормам он приравнивается к опубликованному в документах периоду ввода в эксплуатацию здания. В целом же принципы проверки такие же, что и предыдущей ситуации. Перечитайте и применяйте на практике, роль играют все пункты.

Разрешение на строительство

Даже если застройщик является владельцем земли, спешить подписывать договор купли-продажи жилья не стоит. Вам нужно еще убедиться, что у фирмы имеется разрешение на строительство многоквартирного дома. Здесь тоже требуется сверить некоторые данные. Этот документ считается действительным, если выдан уполномоченным органом (в Москве такие разрешения дает Мосгосстройнадзор). Найдите на нем печать и подпись должного лица, номер и дату. Казалось бы, привычные мелочи, но без них документ автоматически теряет силу. Уделить внимание необходимо и информации, которая касается застройщика. Все сведения должны быть достоверными. На самом ли деле выбранной вами компании выдали разрешение о строительстве, вы сможете посмотреть на официальном сайте Мосгосстройнадзора или другого уполномоченного органа. И опять же, помните о соблюдении напечатанных в договорах и других бумагах сроков. При истечении указанного периода должно быть официально зафиксировано продление.

А должны ли мне показать документы?

Да! Проектную декларацию, подтверждение права на земельный участок, разрешение на строительство по закону (статья 3 закона № 214-ФЗ) компания-застройщик предъявляет по первому требованию. Именно оригиналы этих документов вам нужно посмотреть перед тем, как начнете заниматься оформлением сделки по покупке квартиры. Лучше будет, если вы не просто пробежитесь глазами по бумагам, а сфотографируете их или отксерокопируете. Если какого-то документа нет, отдавать аванс и приступать к заключению договора нельзя. Не факт, что застройщик вообще недостающую бумагу получит, а без полного пакета документов брать с вас деньги он права не имеет.

Как найти порядочного застройщика

Многие наверняка видят и понимают, что начало строительства совсем не гарантирует его завершения. Бывает, что дом долгое время стоит наполовину готовый, и в этом даже не всегда виноват застройщик. Нужно брать в расчет неблагоприятную экономическую ситуацию и другие факторы. Но это вовсе не означает, что играть в лотерею и выбирать первую попавшуюся компанию – правильное решение. Наоборот. Желательно уделить особое внимание сбору сведений о застройщике и прогнозированию дальнейшей ситуации.

Давайте разберемся, что конкретно необходимо узнать и проверить.

1. Юридическое лицо

Только фирма (юридическое лицо) может выступать в качестве застройщика, физические лица и индивидуальные предприниматели согласно законодательству быть им не может. Иногда договоры заключают посредники, какие-то третьи лица, а не сами застройщики. В такой ситуации очень важно, как говорят, отыскать концы: проверить все звенья цепочки, то есть оформление отношений между застройщиком и дольщиком. Помните, что подписать документ по доверенности просто так тоже нельзя, надо обладать соответствующими полномочиями.

2. Опыт и репутация

Эти два фактора имеют значение не только в сфере недвижимости, в любом бизнесе. Желательно предварительно уточнить, сколько лет фирма оказывает услуги, много ли за это время объектов уже ввели в эксплуатацию. Особое внимание обратите на чистоту сделок: были ли судебные разбирательства, вовремя ли дольщики получили ключи от своих квартир. Еще раз хочется сказать об информационной открытости: компания должна предоставлять своим клиентам все необходимые сведения, для этого используются различные каналы: пресса, телевиденье, Всемирная паутина и персональное общение. Хороший застройщик не станет с помощью рекламы активно навязывать собственные услуги, больше времени он будет уделять самой работе и участию в государственных программах.

Перед тем, как обращаться в конкретную фирму, соберите подробные сведения хотя бы о паре-тройке. Почитайте статьи о них в газетах и на специализированных информационных форумах интернет-порталов, сравните с данными опубликованными на их официальных страничках. И, разумеется, стоит поискать отзывы реальных людей, их в сети Интернет сегодня хватает. Пользователи тоже бывают разными, от некоторых, кроме эмоций, ничего не добьешься, поэтому слепо доверять им также не надо. Примите к сведению. Для подстраховки зайдите на сайт суда, расположенный в регионе застройщика, и посмотрите, нет ли дел, в которых фирма выступает в роли ответчика.

3. Правоспособность застройщика

Проверить ее можно с помощью выписки из ЕГРЮЛ. Компания-застройщик непременно должна быть включена в Единый госреестр юридических лиц. Убедитесь, что ее реорганизации и тем более ликвидации не проводилось. Далее вам потребуется весь набор учредительных документов для проверки действительности полномочий директора на данный момент. И еще один документ – выписка из протокола или сам протокол общего собрания акционеров, в котором определяется лицо, владеющее правом на заключение договоров и выдачу доверенности от имени общества.

4. Финансовое состояние компании

Компания в одночасье банкротом стать не может, многое о ее реальном состоянии на рынке вам скажет бухгалтерская отчетность. Документы, подтверждающие, что нет долгов и убытков, что стоимость продажи объектов соответствует средним ценам, а не неоправданно занижена. Все необходимые бумаги для оценки финансового состояния предоставляются заказчиком на основании статьи 20 все того же закона (№ 214-ФЗ).

Естественно, забывать про своевременную выплату налогов фирмой тоже было бы опрометчиво, поэтому специалисты рекомендуют посетить еще и сайт Федеральной налоговой службы. Там потребуется указать полное название, контактную и другую уже известную информацию о застройщике. На сайте же Арбитражного суда легко проверить, были ли судебные разбирательства по поводу банкротства конкретной фирмы.

Список «проблемных» застройщиков

Обратитесь и к таким полезным документам, как «Перечень проблемных объектов» и «Реестр проблемных застройщиков». А в российской столице есть перечень застройщиков, которые предоставляют сведения о своей деятельности в Москомстройинвест. Кстати, эта организация разработала «Памятку дольщику», обязательно ознакомьтесь с ней. Позволит избежать распространенных ошибок.

Как вы поняли, риск есть всегда. Покупка квартиры в новостройке – очень серьезное дело, которое не терпит спешки и дилетантства. Важно предусмотреть все возможные проволочки, владеть знаниями и заручиться поддержкой профессионалов. Проконсультируйтесь с юристом, посетите указанные в статье сайты, внимательно относитесь к документам – и счастья от приобретения долгожданных квадратных метров ничто не омрачит.

Источник: Портал недвижимости Казани