Как быть если необходимо поменять ипотечную квартиру?

Взять жилье в кредит по ипотеке — очень ответственный шаг. Требуется заключить договор с банком и возложить на себя долгосрочные финансовые обязательства. Но жизнь весьма непредсказуема и может внезапно вносить неожиданные коррективы. Иногда возникает необходимость поменять место жительства. Как в этом случае решить вопрос с предыдущим жильем? Можно ли обменять ипотечную квартиру на соответствующую, но в другом регионе?

Рассмотрим, как выйти из сложившейся ситуации на примере. Представьте, что одна семья купила в Москве двухкомнатную квартиру в кредит. Они регулярно вносили необходимую сумму и надеялись через семь лет стать полноправными владельцами драгоценной жилплощади. Но через некоторое время в их жизни возникли новые обстоятельства. Муж получил выгодное предложение по работе. Ему была обещана высшая должность, но в Санкт-Петербурге. Как быть? Перспектива карьерного роста, достойная зарплата, безусловно, манят в Северную столицу, но в Москве остается ипотечная квартира, погасить кредит по которой одновременно не представляется возможным. Дополнительный аргумент в пользу Санкт-Петербурга — новая хорошая работа для жены, предложенная ей в этом городе. Итак, супруги приняли решение переехать.

Что рекомендуют банкиры?

Специалисты посоветовали нашей семье выбрать один из трех возможных вариантов. Они могли либо погасить весь кредит, либо перевести долг на третье лицо, либо осуществить обмен квартиры. Первое решение, как уже упоминалось, невозможно из-за отсутствия необходимой суммы. Второй вариант тоже не самый лучший, поскольку кредитные организации не приветствуют перевод долга на третье лицо. Центральный банк Российской Федерации рассматривает такую ситуацию как неблагоприятную, она ухудшат качество ссуды. Методом исключения супруги-москвичи пришли к единственному верному решению, им предстояло обменять квартиру.

Замена залога: основные сведения

В статье 345 Гражданского кодекса Российской Федерации прописана возможность замены залога. Процедура регулируется банком, а не кредитным договором. Стоит отметить, что обмен можно осуществить, согласуясь с требованиями конкретной кредитной организации. Единственное одинаковое условие для всех — заемщик должен был перед тем вносить суммы по погашению кредита вовремя и без просрочек. Некоторые кредитные организации позволяют оформить замену залога через 2-3 года после подписания договора. Другие имеют более строгие требования: подобную процедуру можно осуществить не ранее, чем после истечения двух третьих общего срока, на который выдавался кредит. Новое жилье можно заложить при условии, что оно покрывает всю оставшуюся задолженность, учитывая проценты и 20-30-процентную скидку стоимости.

Особенности процедуры замены залога

Первым делом, необходимо узнать, возможно ли произвести замену залога по желанию заемщика согласно требованиям кредитующей организации.

Второй важный шаг — выяснить, в каких регионах России разрешено подобное. Обычно требуется, чтобы новая квартира находилась на территории действия банка-кредитора, его филиалов и представительств. Никакая кредитная организация не согласится оформить обмен на жилье, которое расположено в регионах, отдаленных от вышеупомянутых зон. Чтобы иметь возможность в любое время проконтролировать состояние заложенного имущества, кредиторы предпочитают расстояние, не превышающее один день пути на машине. В противном случае получить кредит практически нереально.

На следующей стадии выбранная для обмена квартира становится объектом кредитного расследования. Исполнители — заемщик, представители службы безопасности банка или отдела по взысканию долгов. Им за короткое время предстоит получить информацию из ЖЭУ или домоуправления, из налоговой инспекции, кроме того, необходимо собрать сведения из Единственного государственного реестра прав и Федеральной миграционной службы. Кредитная организация дополнительно проверяет личность заемщика на судимость и старается узнать о нем все, что возможно в рамках закона.

Последний этап — оформление соответствующей документации. Сюда входит договор обмена квартир и передача нового жилья в залог. Как правило, весь процесс занимает около 2-3 месяцев.

ВАЖНО!

Чтобы не навлечь на себя неприятностей, прежде чем решиться на замену залога, настоятельно рекомендуем обратиться за консультацией к адвокату. Подобные дела ни в коем случае нельзя решать в спешке, не разобравшись до конца во всех тонкостях. Ипотека и замена залога касаются больших денег, поэтому любое упущение или промах может обойтись очень дорого.

Источник: Портал недвижимости Казани