Составляем договор аренды учитывающий интересы обеих сторон

И те, кто снимают квартиры, и те, кто их сдают отлично понимают, что главная гарантия их прав - договор аренды. И хотя многие предпочитают снимать жилплощадь не оформляя какие либо документы, документальное оформление становится все более востребованным. Однако не всегда договор отражает интересы всех сторон.

Основные положения

Вариантов договоров аренды огромное количество. Все они имеют право на существование: главное, чтобы документ содержал определенные сведения и оговаривал важные с точки зрения законодательства моменты. Без их указания договор может быть признан недействительным.

Во-первых, в договоре должны быть названы заключающие его стороны, их персональные данные, документы, на основании которых наймодатель (арендодатель) распоряжается данной квартирой. Это может быть свидетельство о собственности, договор аренды при заключении договора субаренды, доверенность от официального собственника жилья и т.п. Особенно важно обратить внимание на бумаги, подтверждающие право собственности. К примеру, если жилплощадь в собственности у нескольких человек, нужны документы, которые подтверждают право каждого на долю, и письменное согласие от них. Нужна и проверка, нет ли обременения на квартире: она может находиться в залоге. В таком случае аренду должен разрешить банк. Если же жилье под арестом либо права на него оспариваются, лучше его вообще не снимать.

В договоре можно перечислить всех, кто имеет право проживать на в арендуемой площади, включая детей и животных.

Требуется также идентифицировать объект найма, сообщив его точный адрес, число комнат, общую площадь, этаж, состав подключенных коммуникаций, с том числе есть ли телефон, газ, канализация. Даже можно приложить план помещения.

Главные пункты договора касаются сроков аренды, назначенной арендной платы, порядка расчетов, оплаты коммунальных услуг, ответственности арендодателя и арендатора, правил ремонта, досрочного расторжения договора и его продления. Без них заключать сделку не имеет смысла.
Могут быть включены и дополнительные пункты. Это могут быть условия и периодичность посещения квартиры собственником, проведения перестановки или замены мебели, ремонта, обновления сантехники. Бывает, что договариваются даже о наблюдении за цветами.

Чем подробнее все прописано, тем меньше вероятность споров. Очень часто конфликты возникают на почве посещений наймодателя. Жильцы хотят неприкосновенности частной жизни, а хозяева – сохранности квартиры. Чтобы их уладить, достаточно включить пункт о том, что арендодатель может посещать квартиру только в присутствии арендатора или по предварительному согласованию даты и времени с ним.

Нужно составлять бумагу так, чтобы у обеих сторон возможности расторгнуть её были одинаковы (один и тот же срок уведомления, одна и та же ответственность).

Финансовый вопрос

Важнейший пункт договора – арендная плата. Снимающему квартиру важно, чтобы в нем была указана и общая стоимость аренды за определенный срок, и размер периодических платежей с указанием валюты и суммы, и сроки их внесения. Обычно платят помесячно, но можно и сразу за большой срок со скидкой.

Арендатору выгодно, когда сумма зафиксирована в договоре и не меняется. Пока еще это распространенная практика. Однако экономика нестабильна, поэтому наймодатели стараются привязать размер оплаты к доллару или внести условия индексации. Это может быть прописано в главе «Особые условия»: арендный взнос меняется, если происходит скачок курса валют, рост коммуналки и т.п. Рынок к этому еще не привык, так что от таких пунктов можно и отказаться. Но если уж это невозможно, нужно обязать арендодателя извещать об изменениях письменно.

В случае привязки к валютному курсу должно быть предусмотрено и понижение ставки в случае укрепления рубля. И уж точно нужно оговорить, как часто может происходить понижение или повышение платы. К примеру, раз в 6 месяцев или 2 раза за время действия договора. Арендатору тем выгоднее договор, чем меньше у арендодателя возможностей поменять ставку.

Порядок расчетов тоже важен. Обычно указывается срок внесения платежа – предоплата это или постоплата. Арендатору выгоднее платить по факту, настаивать нужно именно на этом. Это возможно, поскольку наймодатели становятся все более лояльными. Обычно оговаривается не точная дата, а срок, в течение которого нужно отдать деньги.

Если же сроки не указаны, то на помощь приходит Жилищный кодекс: согласно ему платить нужно не позднее 10-го числа месяца, следующего за прожитым. Хозяину жилплощади важно обезопаситься от просрочек: как правило, они не должны быть больше 5 дней и не более пары раз, иначе договор можно расторгать. Это справедливо, но квартиросъемщики стараются сделать условия более мягкими, увеличивая срок и число возможных просрочек.

Помимо этого фиксируется, кто платит за коммуналку, связь и т.п. Обычно делается так: по счетчикам платит наниматель, все остальное – наймодатель. Бывают и другие варианты. Также оговаривается, как именно вносить аренду и остальные платежи: наличными (составляя ведомость передачи денег с подписями), банковским переводом на счет или карту. Коммунальные услуги оплачиваются арендатором по счетам либо необходимая сумма передается собственнику.

Наконец, нужно указать, как учитывать форс-мажорные расходы, траты на ремонт, новую технику и мебель.

Плюс акт

Передавая недвижимость, стороны составляют не только договор, но и акт приемки-передачи жилого помещения. В этой бумаге перечисляется все имущество, что есть в сдаваемой жилплощади (мебель, ценные предметы интерьера, бытовая техника), описывается его состояние, работоспособность, качество ремонта и т.п. бывает, что к ней прикладывают фотографии. Отразить нужно все выявленные недостатки, причем без стеснения: иначе хозяева могут заявить, что это дело рук квартирантов и потребовать оплаты их устранения. Еще в акт приемки-передачи часто вносят показания счетчиков. Нужно проявить внимательность: например, не зафиксировать только одно из показаний двухтарифного счетчика.

Игнорировать этот документ нельзя. Иногда он кажется мелочным, но слепо доверять нельзя во избежание серьезных потерь: арендатор может купить холодильник, а хозяин заявит, что он уже стоял на кухне и принадлежит ему. Таких споров при надлежаще оформленных бумагах не бывает.

Депозит

Еще один финансовый момент договора аренды – депозит. Часто это условие является обязательным, поскольку страхует арендодателя от неправомерных действий жильцов, просрочек, порчи имущества. Обычно его размер равен размеру ежемесячного платежа. Его вносят до заселения и возвращают при выселении в случае отсутствия ЧП. Все это отражается в соответствующем пункте договора аренды.

Кроме того, нужно написать, как депозит будут возвращен: наличными, переводом, как оплата за последний месяц, когда его возвращают, а когда нет.

При сдаче недвижимости в аренду составляют соответствующий акт, где фиксируют все дефекты. Аналогичный составляется, когда договор разрывают. Это позволяет сравнить состояние жилплощади до и после. Если фиксируется какой-либо ущерб, из депозита забирают сумму на его покрытие. Когда его размера не хватает, недостающее должен выплатить арендатор. Главная задача – минимизировать сумму депозита и четко обозначить в договоре, что считается ущербом и в каких случаях депозит не возвращают.

Нарушение условий

Пока договор действует, может измениться рыночная конъюнктура и жизненная ситуация, а это – споры, нарушения договорных обязательств. Нередко приходится досрочно разрывать договор, даже если в его тексте такие ситуации не предусмотрены. Вообще лучше включить пункт, по которому это возможно лишь в исключительных случаях вроде серьезного нарушения условий найма или выявления недостатков жилплощади. Хорошо также предусмотреть письменное уведомление о прекращении договора не менее чем за 30 дней до выселения. Если не сработало, то придется идти в суд. Вот тогда текст договора станет очень важным.

Итоги

Договор аренды стоит на страже интересов обеих сторон. Арендатор должен настаивать на подробнейшем изложении ключевых пунктов договора:

• об арендной плате,
• о возможных просрочках,
• о порядке расчетов,
• о депозите,
• о сроках действия.

Не нужно соглашаться на изменение арендной платы, не нужно держаться за квартиру в случае невыгодных условий. А если они принимаются, всегда стоит обсудить возможность скидки.

Источник: Портал недвижимости Казани