Как без проблем купить типовую «панельку»

Квартиры в панельных домах – самый массовый товар на рынке жилья. Типовые «панельки» отличаются по планировкам, они бывают вполне «кондиционными» с виду, но ветхими и продуваемыми всеми ветрами. Как не прогадать при покупке?

Одним из главных плюсов квартир в панельных домах считается их относительно небольшая цена. Есть и другие преимущества. Во-первых, «панельки», как правило, расположены в районах с развитой инфраструктурой и невысокой по сегодняшним меркам плотностью застройки. Ведь спальные районы планировали, что называется, для людей: вместе со школами, детскими садами, торговыми центрами и зелеными зонами. При этом проектировщики, не загнанные в тиски требований рынка, учитывали и розу ветров, и нормы инсоляции. Во-вторых, после появления миниатюрных квартир-студий и «евродвушек» выяснилось, что советские «панельки» имеют хоть и специфические, но рациональные и вполне привычные для потребителей планировочные решения.

Четыре поколения панели↑

Первое поколение «панелек», так называемые хрущевки, – это пятиэтажные дома без лифтов и мусоропровода. Их массовое строительство началось в конце 1950-х годов, чтобы к 1980-му, когда в СССР наступит коммунизм, избавиться от такого пережитка, как коммунальные квартиры. Для этого жилищное строительство поставили на поток и удешевили до предела: потолки в квартирах понизили до 2,5 м, а площади кухонь допускалось делать 4,5 кв. м (это минимум: в большинстве серийных хрущевок средняя площадь кухни – 6 кв. м).

Расположение на этаже стандартной блок-секции двух, трех или четырех квартир не позволяло проектировщикам развернуться. Однокомнатные квартиры в хрущевках – дефицит. Есть модификации пятиэтажек, где все квартиры однокомнатные, – но это обычно бывшие ведомственные общежития.

С середины 1960-х годов рядовая застройка спальных районов подросла до девяти этажей, а в домах появились лифты и мусоропроводы. Но планировки квартир в брежневках (именно это название прикрепилось к «панелькам» второго поколения) почти не отличаются от хрущевских. В этих девятиэтажках такие же, как в панельных домах первого поколения, высота потолков (2,5 м) и шаг поперечных стен (2,6 или 3,2 м), а кухни хоть и увеличились, но незначительно (6-8 кв. м).

«Корабли» – серия 1-ЛГ600 со сплошными лентами окон и лоджий вдоль фасадов – нынче наряду с хрущевками считаются одним из самых дешевых типов жилья. Но это уже постройки третьего поколения: крепкие и долговечные дома с полносборным несущим каркасом (правда, из-за такой конструктивной особенности квартиры не поддаются перепланировкам). Слабое место «корабля» – наружные стены из легких навесных газобетонных полупанелей. Такие фасады приходится постоянно ремонтировать, но они все равно быстро теряют товарный вид, добавляя седых волос ответственным работникам ЖКХ. Тем не менее, это дома с широким ассортиментом квартир разных планировок – от однокомнатных до пятикомнатных.

С середины 1970-х годов массовая застройка подросла до 12-14 этажей. Стратегические отличия от трех предыдущих панелек следующие. Во-первых, в домах, в которых больше девяти этажей, предусмотрено два лифта, один из которых грузовой (но бывает и два пассажирских), и незадымляемые, в соответствии с противопожарными требованиями, лестничные площадки – лестницы отделены от рекреаций переходами через лоджии. Во-вторых, кухни подросли, а в некоторых сериях (например, в 137-й) стали комплектоваться электрическими плитами. В-третьих, в некоторых панельных домах четвертого поколения (в той же 137-й и 121-й серии) высота помещений увеличилась до 2,7 м, а шаг поперечных стен – до 3,6 м.

Не обошлось без удешевлений и рационализаций: вместо просторных чуланов и «тещиных комнат», которые имеются в некоторых хрущевках и брежневках, в «панельках» образца 1970-80-х годов предусматривали только встроенные шкафы. А наборный паркет на дощатом настиле в поточном домостроении уступил место линолеуму, положенному на бугристую бетонную стяжку.

В 1990-е годы советский стройкомплекс захлестнула волна банкротств. Но эстафету подхватили частные компании-застройщики, продолжавшие модернизировать серийные дома уже в соответствии с запросами молодого рынка. В «панельках» начали появляться встроенные паркинги, двухуровневые жилища, малогабаритные студии, а также квартиры с кухнями до 17 кв. м. Правда, на смену полносборному крупнопанельному домостроению пришло монолитно-панельное. И это уже совсем другая история.

Планировки квартир в панельных домах↑

На что нужно обращать внимание при покупке квартиры в типовом доме «секонд-хенд»? В первую очередь, на планировочные особенности зданий разных поколений. Это означает, что нет смысла искать в сегменте хрущевок или брежневок квартиры с просторными кухнями, потолками 2,7 м и комнатами больше 3 м в ширину. Основное предложение квартир в хрущевках – односторонние двухкомнатные, со смежными комнатами, совмещенными санузлами и короткими (120 или 150 см) ваннами.

Если такие параметры вас категорически не устраивают, рассмотрите вариант приобретения квартиры в «корабле». Но на просторные кухни в домах серии 1-ЛГ600ЛГ рассчитывать не стоит: они здесь стандартные, площадью около 6,3 кв. м, с окном, загнанным под потолок (такое решение позволит рационально распорядиться площадью, поставив под окном стол или диван). Есть кооперативная модификация «корабля» с кухнями 10,5 кв. м, но таких домов немного.

Тем, для кого площадь кухни – один из решающих параметров, лучше обратить внимание на дома серии 137 или 1-504Д2 (там они доходят до 14 кв. м). Еще один потребительский плюс большинства «панелек» последнего поколения – просторная ванная комната с поперечно расположенной ванной 170 см. Такая компоновка санузла позволяет вписать в него полноразмерную стиральную машину, при том что в хрущевке или брежневке единственное место для нее – и без того тесная кухня.

Этаж: не первый и не последний↑

Как отнестись к предложению купить квартиру на первом или последнем этаже? В советское время такие объекты категорически не котировались при обмене. Действительно, большинство панельных домов (в том числе и вполне свежих) не имеют цокольных этажей, поэтому жителям первых этажей порой приходится жить в условиях повышенной влажности и подвальных испарений. В принципе, эта проблема «лечится» ремонтом полов с герметизацией надподвального перекрытия.

Плюс последнего этажа в том, что никто не ходит над головой, минус – летом в квартире может быть жарко, а зимой холодно. К сожалению, домашними средствами этот недостаток не устранить. Здесь поможет только капитальный ремонт и дополнительное утепление кровли. Относится это только к «первохрущевкам», не имеющим чердака. В более поздних пятиэтажках предусмотрено неэксплуатируемое чердачное пространство высотой около полуметра, стало быть, здесь проблема теплопотерь уже не такая острая. В брежневках и панельных домах последующих поколений, как правило, имеется верхний технический этаж. Поэтому по уровню теплозащиты квартиры на последнем этаже почти такие же, что и на средних.

Особенности ремонта квартир в панельных домах↑

В отличие от многих сталинок и домов старого фонда, квартиры в «панельках» обычно требуют только косметического ремонта. Хотя деревянные оконные блоки, скорее всего, придется заменить металлопластиковыми со стеклопакетами. Рассохшийся паркет в хрущевке или брежневке также сохранить не удастся. При демонтаже черного пола желательно выгрести из-под него залежи песка, цемента и пыли.

В «кораблях» и домах категории «новая панель» самые проблемные квартиры те, что расположены в торцах секций, а также имеющие угловые кухни и комнаты (в том числе и такие, что находятся в выступающих фрагментах блок-секций). Чтобы сохранить тепло в таких помещениях, их владельцы вешают на стенах ковры, а при ремонте утепляют комнаты изнутри, создавая слоеные пироги из гипсокартона и пенополистирола. Но это не лучшее решение: такая модернизация уменьшает полезную площадь и может привести к сырости и распространению плесени. Чтобы квартиру не продувало, придется требовать от эксплуатирующих организаций, чтобы они своевременно герметизировали трещины и межпанельные стыки.

Виды на реновацию↑

Информацию о том, какие работы, связанные с ремонтом общего имущества, запланированы в заинтересовавшем вас доме (замена лифтов, капитальный ремонт коммуникаций, кровли, фасадов), можно получить из представленных в открытом доступе материалов программы капитального ремонта многоквартирных домов.

Брежневки и «корабли» ждут еще долгие годы плавания по волнам квартирного рынка. С хрущевками в этом отношении все не столь однозначно. Например, дома серий ГИ, 1-507, 1-502В, как правило, вполне крепкие. Самые проблемные – пятиэтажки серий 1-335 (до 1962 года постройки) и ОД – однозначно относятся к числу так называемых сносимых. Но приобретать квартиру в совсем уж ветхом доме исключительно с целью вписаться в программу расселения и сноса хрущевок – не лучшее решение для тех, кто избегает риска. Ведь процесс может затянуться на долгие годы.

Логика рынка подсказывает, что в приоритетном порядке под расселение могут идти далеко не самые ветхие дома, а те, которые располагаются на территориях, имеющих низкую плотность застройки и высокую градостроительную ценность. Стало быть, выбирая квартиру в микрорайонах хрущевок первого поколения, как минимум необходимо из открытых источников узнать о перспективах реновации для данной территории и конкретного дома.