Как составить договор аренды нежилого помещения

При сдаче в аренду нежилого помещения как собственники, так и арендаторы нередко совершают ошибки в составлении договора, что чревато неприятными последствиями, вплоть до признания сделки недействительной.

Договор аренды является соглашением между собственником имущества и лицом (физическим или юридическим), приобретающим право этим имуществом распоряжаться.

Временное пользование

С момента подписания договора обеими сторонами арендатор получает право пользоваться предоставленным ему имуществом, а также всем оборудованием здания (электро-, сантехразводки, системы отопления, канализации, кондиционирования, вентиляции и пр.), если иное не оговорено в тексте договора. Кроме того, ему передается право пользования земельным участком, на котором расположено арендуемое имущество. Хотя это право и ограничено: без ведома собственника нельзя вносить изменения в состав имущества на участке, строить новые или сносить существующие постройки.
При этом не важно, что арендатор намеревается улучшить участок. Например, благоустроить его (создать тротуар, газон, высадить деревья, обустроить освещение и пр.). Однако эта возможность может быть оговорена с владельцем. Обычно составляется дополнение к основному договору. При этом благоустройство может быть как безвозмездным, так и возмездным. В последнем случае стороны часто приходят к соглашению, по которому затраты на проводимые работы рассматриваются как часть арендной платы.

На какой срок

Перед тем как договор будет подписан и, следовательно, совершена сделка, владелец и арендатор на основе взаимных пожеланий составляют текст договора (чаще эта работа доверяется юристам, представляющим интересы сторон).
Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) допускает составление договора аренды нежилого помещения в свободной письменной форме. Тем не менее, к составлению документа нужно подойти со всей ответственностью, так как эта форма является «условно свободной» – существует масса обязательных пунктов, при отсутствии которых договор могут не принять на государственную регистрацию. Либо принять, но потом вернуть для доработки.
Подчеркнем, что если объект сдается на срок более 12 месяцев, без государственной регистрации не обойтись. Поэтому владельцы часто предлагают подписать договор на 11 месяцев с целью уклонения от налогов: если сделка не зарегистрирована, то ее как бы и нет.
Арендаторам, желающим использовать помещение для бизнеса в течение долгого времени, конечно, такие хитрости не всегда по душе. Ведь по истечении оговоренного срока владелец по каким-то причинам может не продлить договор, а это обернется потерями – временными и финансовыми затратам на поиск нового объекта, переезд и пр.
Впрочем, случается, что для бизнеса подходит именно это помещение или здание, и искушение подписать договор на 11 месяцев все-таки берет свое. В таком случае необходимо требовать от владельца внести в договор пункт о преимущественном праве арендатора на продление договора по истечении указанного срока.
По соглашению сторон в договоре может быть зафиксирован любой срок аренды. Впрочем, по договоренности сторон он может и вовсе не указываться. В таком случае будет подразумеваться «неопределенный срок» аренды, а договор может быть расторгнут по правилам, указанным в документе. Например, оговаривается, что аренда будет прекращена при условии предупреждения арендатора об этом не менее, чем за 3 месяца.

Условная свобода

Итак, стороны на словах обсудили спорные моменты, иначе говоря, пришли к консенсусу. Настает время составления договора. Хотя как уже было сказано выше, форма свободная, в тексте должно быть прописан едва ли не десяток обязательных пунктов, а в некоторых случаях потребуются и разного рода дополнения.
Документ не будет иметь силы, если в его тексте не указаны реквизиты обеих сторон. Это информация, позволяющая идентифицировать участников сделки: фамилии, имена, отчества, данные паспортов. Для юридических лиц, помимо реквизитов представителя организации, ее точное наименование.
Другой необходимый пункт – описание предмета сделки. Оно должно быть достаточно подробным. Начинать следует с указания документа, на основании которого владелец имеет право сдать объект в аренду (правоустанавливающий документ: свидетельство о праве собственности, распоряжение государственных органов, решение суда, договор приватизации и пр.). Затем информация об объекте: адрес объекта, его площадь и иная информация, которую сочтут нужным указать стороны. В дополнение к договору можно приложить и поэтажный план здания или помещения, так как он все равно понадобится впоследствии, при подаче документов на регистрацию. А если с помещением в аренду передается и земельный участок, то следует обозначить его границы.
После реквизитов и описания объекта излагаются права и обязанности владельца и арендатора, вид целевого использования помещения (розничная и/или оптовая торговля, офис и пр.), стоимость аренды и график выплат.
Также важен вопрос, берет ли арендатор на себя оплату коммунальных услуг, ремонт помещения, благоустройство участка и пр. Словом, всё, о чем договорились, не должно быть пропущено. Иначе в спорной ситуации одна сторона может заявить другой, что не обязана выполнять то, что не оговорено в соглашении. И формально будет права.
Специальным пунктом излагаются условия досрочного расторжения договора (в случае нецелевого использования, невыполнения сторонами обязательств и пр.).
В конце текста прописываются прочие условия, которые посчитали необходимым учесть стороны, снова их реквизиты, контактная информация (адреса и телефоны для связи).

Последний этап

Для того чтобы сделка, заключенная на срок более чем 12 месяцев, считалась действительной, договор аренды помещения должен быть зарегистрирован. Стороны должны подготовить и подать в регистрационную службу пакет документов. Среди них: заявления обеих сторон, удостоверение личности арендатора, оригиналы договора, правоустанавливающие документы (подтверждающие право владения этим помещением, а если арендодатель юридическое лицо, то и учредительные документы), поэтажный план помещения и его описание. (Если объект сдается в аренду с земельным участком, то и обозначение его границ). В зависимости от ситуации могут понадобиться и другие документы.