Как получить компенсацию от застройщика, если обнаружились недостатки в новостройке или квартиру не оформляют в собственность?

Покупая жильё в новостройке, нужно быть начеку. Иногда застройщики нарушают взятые обязательства, и тогда приходится обращаться к юридическим рычагам воздействия. Можно требовать компенсации, или даже расторгнуть договор.

Борьба за качество

Покупая жильё в новостройке, избежать риска фактически нельзя. Можно потерять деньги, прождать квартиру на пару лет дольше, получить некачественное жильё и т. д. Честно говоря, редкий застройщик сдаёт объёкт в идеальном качестве и в срок (о том, как действовать в случае затягивания сроков сдачи дома см. статью Как действовать, когда застройщик нарушает сроки строителсьтва?).

Если были выявлены недоработки застройщика, то необходимо их обсудить и устранить, или же, заказчик имеет право на компенсацию. Вот только добиться такой компенсации иногда не просто.

При этом в более выгодной позиции оказываются те, кто приобрёл жильё согласно договору участия в долевом строительстве (ДДУ). В таком случае, согласно закону, в обязанности застройщика входит передача готового объёкта участнику долевого строительства. Качество такого объекта должно полностью соответствовать условиям договора, проектной документации, техническим регламентам и т. д. Осуществляться передача должна по документу передачи, например, передаточному акту. Если же на момент передачи дольщиком будут выявлены недостатки, несоблюдение технологии и прочее, то он может отказаться от подписания документа приёма-передачи. При этом составляется дефектная ведомость (или акт), в котором фиксируются все недоработки.

Исходя из этого, необходимо тщательнейшим образом изучить новую квартиру, проверить, всё ли соответствует условиям подписанного договора. Нельзя впадать в эйфорию от получения нового жилья, и не глядя подписывать документ приёма-передачи объёкта. Эмоции – плохой советчик. Лучше всего обратиться к человеку, который разбирается в строительстве, и поможет обнаружить недоделки. Главная задача при приёмке квартиры – указать застройщику на все его недоработки. Конечно, если недостатки не существенны, то можно и простить строителей.

Однако если нарушения носят серьёзный характер, и в дальнейшем их устранение ударит по карману, то дольщик может, согласно закону, потребовать у застройщика:

• Бесплатное устранение недоработок в адекватные сроки;
• Уменьшение цены квартиры на величину суммы недоработок;
• Возмещение денежных средств, необходимых для устранения недостатков.

Дольщик сам выбирает наиболее предпочтительный вариант и выставляет застройщику претензию, где указывает подробности решения проблемы. Проще всего – первый вариант. Его преимущество – отсутствие хлопот. Не придётся самому нанимать бригаду ремонтников, искать стройматериалы и т. п., а также не будет бумажной волокиты. А вот при выборе второго и третьего варианта доведётся составить смету на выполнение работ, указав и стоимость самих работ, и стройматериалов.

Но практика показывает, что 2-й и 3-й варианты не так плохи. Ведь устранение недостатков застройщиком обычно затягивается, а конечный результат при этом – далёк от ожидаемого. Случается, что нервы собственника не выдерживают, и он сам берётся дорабатывать жильё. Также во втором варианте, если с недоработками можно как-то мириться, то лучше получить деньги, чем длинный и тягостный ремонт.

Однако выбор первого варианта дольщиком никаких компромиссов не предусматривает. То есть, пока жильё не будет соответствовать нормативам, прописанным в договоре, акт приёма-передачи подписывать нельзя. Это нужно запомнить.

Плохое качество? – Идём в суд!

Существенные нарушения застройщиком условий договора, а также отказ от их устранения либо затягивание сроков переделывания – достаточное основание для обращения к независимой экспертизе и в суд. Расторгнуть договор можно, если ранее выявленные недостатки не устраняются в оговоренный срок. Действуя, как и в ситуации с задержкой сроков (или передачей объекта) строительства, можно законно требовать возврата всех выплаченных средств, плюс причитающиеся по закону проценты.

Однако определение термина «существенные нарушения» в юриспруденции нет. Это понятие субъективно и определяется в суде, в каждом случае индивидуально. Даже если недоработки застройщика существенны, то доказать в суде это не просто. А без этого расторгнуть договор проблематично.

Другие схемы

Иногда квартира куплена не через ДДУ, а по иной законной (жилищные сертификаты, механизмы ЖСК), или «серой» (договоры инвестирования и т. п.) схеме. Тогда законных механизмов воздействия ещё меньше, и в некоторых случаях «добиться правды», и заставить застройщика исправить недоделки, практически не возможно. Иногда, всё же, используя «Закон о защите прав потребителей» и некоторые другие законодательные акты, суд становится на сторону покупателя. В этом случае, после расторжения договора можно вернуть не только уплаченные деньги, но и проценты за пользование ими на протяжении всего периода выплат, полагающиеся по закону.

Гарантия

Однако, если акт приёма-передачи подписан, и квартира перешла в собственность покупателя, расторгнуть договор ввиду недоработок строителей уже не удастся. Тогда можно рассчитывать только на гарантийные обязательства. И в этой ситуации более защищёнными являются собственники, которые подписали ДДУ. По закону гарантия предоставляется на все объекты долевого строительства. Действовать гарантия начинает в день подписания акта передачи недвижимости. Минимальный срок действия гарантии на жилое помещение – 5 лет, на инженерное и технологическое оборудование в составе этого помещения – 3 года. Если за это время собственник обнаружит недоделки, то может предъявить те же претензии, которые предъявляются к ещё не сданному в эксплуатацию жилью. А при отказе застройщика устранить недостатки – может обратиться в суд.

Вопрос собственности

Оформлением свидетельства о собственности занимается обычно тоже застройщик. Не смотря на то, что по закону обратиться в Росреестр может и покупатель квартиры. На практике же застройщики чуть ли не принуждают собственника к подобной услуге. Цена на услугу иногда слишком завышена. Такое юридическое безобразие можно оспорить, тем более что прямую ответственность за эту услугу несёт, обычно, уже не застройщик, а спецагент.

Если же оформление свидетельства о собственности затягивается, агентом ли, застройщиком – не важно – в таком случае можно договор на оказание такой услуги расторгнуть, и требовать возврата денег и иных возможных убытков. Но здесь спешить не стоит. Ведь часто сроки «горят» не по вине застройщика, а из-за бюрократических проволочек, которые в нашей стране – дело обычное.

А в случае, если застройщик жильё предоставил, квартира покупателю передана, и последний в ней живёт и оплачивает коммунальные платежи, оформление квартиры в собственность можно произвести, обратившись в суд. В случае удовлетворения иска, Росреестр зарегистрирует право собственности, основываясь на решении суда, а не на документах застройщика.

Но если всё же виноват застройщик, например требует уплачивать коммунальные услуги и другие расходы, которые он понёс, начиная со дня ввода дома в эксплуатацию, или требует доплаты за лишние квадратные метры – то лучше обратиться в суд. Так можно не только быстрее оформить право собственности на жильё, но и взыскать с застройщика соответственную неустойку за понесённые затраты и неудобства.

В последнее время судебные иски такого рода стали весьма распространённым явлением. Поэтому рассмотрение подобных дел проходит по знакомой схеме и, обычно, суд принимает сторону покупателя (дольщика). Однако при «серых» схемах дело обстоит не так просто, и найти необходимые доказательства порой невозможно. Но таких случаев не много.

Стоит отметить, что если покупатель приобретает квартиру, оплачивая паи в жилищном кооперативе, то по закону, собственником жилья он становится с момента оплаты последнего пая. В таком случае лучше самому и сразу заняться оформлением права собственности в Росреестре. Тогда не придётся переживать за, чьи бы то ни было, промахи или халатное отношение к своим обязанностям. Этот принцип хорошо зарекомендовал себя и при иных схемах приобретения жилья. Придерживаясь его, можно избежать судебной волокиты.

Источник: Портал недвижимости Казани Reportal.Ru