Слишком высокая цена за квартиру!? Слишком низкая!? – Будьте начеку! Вас хотят обмануть! Или как уберечься от мошенников!

Есть такой экономический термин, как "среднерыночная цена". Логика вещей будто бы и подсказывает, что за подобные объекты, которые предлагаются к продаже (аренде), владельцы должны запрашивать приблизительно одинаковые цены. В действительности же, такого рода теоретические выводы полностью опровергаются жизнью. Не так давно на доске объявлений мы нашли следующие варианты аренды однокомнатных квартир: 1-й - за приемлемые для столицы 25 000-35 000 руб. за месяц, 2-й - за 18 тыс., и 3-й - 130 тыс.!

Нет-нет! Это не ошибка и не шутка! 130 тыс. за самую заурядную квартиру! Но почему!? Мы попытались разобраться в этом непонятном вопросе.

Сначала – сами, потом – риэлтор!

Сначала нужно определиться с рыночной ценой. Специалистам легче: каждый день они непрестанно наблюдают за действующим по своим законам рынком недвижимости. Поэтому профессионалы всегда в курсе таких вещей. А если Вы не риэлтор, а Вам необходимо снять или купить квартиру – тогда как?

Первое, что советуют делать специалисты – это присмотреться к рекламным объявлениям. Конечно, там предостаточно "мишуры", но нужно научиться отличать её от толковых вариантов. Это не так и сложно: предложения с чрезмерно низкими или слишком высокими ценами нужно "отмести" и держаться "золотой серединки". Тот, кто желает снять или сдать квартиру, должен внимательно изучить предложения, уже имеющиеся на рынке. Неплохо при этом посетить интернет-страницы известных агентств, обратиться к другим источникам. Только после этого можно получить некое представление об уровне цен. Необходимо также понимать, что реальная цена может отличаться от предлагаемой в рекламе, ведь большинство владельцев квартир предполагают известный торг.

Изучив имеющуюся информацию, у вас сложиться некое представление о ценах, однако для более точной их оценки лучше всё же обратиться к профессионалам. Количество комнат, расстояние до остановки общественного транспорта или метро, наличие неприятных запахов, и прочее - всё это будет точно учтено и оценено опытным агентом, что и греха таить, гораздо лучше, чем простым обывателем. Обратившись в агентство по недвижимости, можно бесплатно получить квалифицированную консультацию относительно рыночной стоимости квартиры.

10-20% – и ни копейки больше!

Получив информацию о средней цене, нужно понимать, что она не есть незыблема и возможны некоторые отклонения. Но одно дело – 5-7% и уж совсем другое – 25%! Конечно же, универсального ответа дать не может никто, тем более что "любой объект уникален", как любят повторять риэлторы. Но ориентир всё же есть! Отклонение не должно превышать уровня 10% или 20%. Последняя же цифра должна быть конкретно обоснована. Если же обрисовать эту ситуацию языком цифр, то дело обстоит так. Когда мы убеждаемся, что средняя цена на квартиры определённого типа примерно 5 млн. руб., тогда адекватными следует считать предложения в коридоре 4,5 – 5,5 млн. руб. 4 или 6 млн. допустимые крайности, которые нуждаются в объяснениях. Если же цена ещё больше (меньше), то такое предложение не стоит рассматривать вообще.

Важно учесть ещё один нюанс: для элитных квартир возможны исключения, когда цены могут прыгнуть очень высоко. 3-комнатная квартира одинаковой площади может сдаваться в аренду и за 100, и за 150 тыс. рублей в месяц.

В массовом же сегменте (95% всех заключаемых сделок) подобные варианты исключены, и стоимость квартир находится на одинаковом уровне.

К примеру, попытка владельца однокомнатной квартиры повысить цену за съём жилья в аренду мотивируется наличием у него уникальной статуи Будды - наивная затея, и может привести лишь к ухудшению его имиджа. Хотя возможен и худший вариант (если Будда и вправду чего-то стоит): квартиру снимут, однако спустя месяц ни Будды, ни съёмщиков хозяину найти уже не удастся.

Почему дороже? Или за что не стоит переплачивать?

Рассмотрим ситуации, когда стоимость жилья заметно отличается от разумной. Первый вариант – цена заметно завышена. Суть проблемы можно объяснить довольно просто – хозяин хочет немного подзаработать. Очень хочет, и всё тут! Детали же могут отличаться.

Одна из причин носит чисто психологический характер. Люди отказываются понимать то, что идёт вразрез с их выгодой. Сегодняшняя ситуация на рынке достаточно переменчива и приводит к некоторым "недопониманиям". Прошлый год особо благоприятным не был, и колебание цен серьёзно зацепило рынок недвижимости, в том числе и "элитку". Собственники таких домов, ранее сдававших их за 180 000 руб. за месяц, просто не хотели верить, что теперь больше 150 000 выручить нельзя...

Жадности способствуют фантастические "истории соседей". Когда, например, сосед собственника жилья продал "ну точно такую же" квартиру ровно за " 118 лимонов".

Есть, однако, и другие причины, которые побуждают владельцев завышать цену. Это может случиться, если сделан дорогой ремонт, не соответствующий классу жилья. Пример. Хозяин положил высококачественный паркет, сменил на дорогостоящую всю сантехнику, потолки натяжные установил и т. д. По логике владельца такая квартира должна сдаваться по заметно высшей цене. Однако, увы! Рынок (и особенно в этом сегменте) на эти "аргументы" не реагирует. Клиент выбирает жильё по более доступной стоимости.

Дешевле? - Остерегайтесь мошенников!

Теперь о другой опасности – это, когда квартира предлагается по стоимости, которая ощутимо ниже рыночной. Конечно же, это радует! Ещё бы - ведь можно сэкономить! Но здесь ситуация ещё опаснее! Если слишком высокая цена - результат очевидной глупости, то заниженная стоимость свидетельствует, скорее всего, о мошенничестве.

Проблемные варианты:

Квартира с проблемами, особенно юридического характера. Их - великое множество: это и дети, выключенные из состава семьи при приватизации; квартира, в истории которой были сделки с людьми, стоявшими на учёте в психдиспансере; и владельцы, пребывающие в заключении, и прочее.
В результате имеем следующее. Есть некий человек, который может оспорить сделку. Если в суде он сумеет доказать свою правоту, то новый собственник (Вы) должен будет как минимум выплатить отступные за отказ от своих требований. А если по максимуму – то квартиру придётся вернуть.

"Пересдатчики". Этот вариант надувательства довольно прост. Есть квартира, аренда которой стоит 25 тыс. руб. Съёмщик снимает её за эти деньги и сдаёт уже по цене 20 тыс., но требует предоплату на 5 месяцев вперёд, т.е. 100 тыс. руб. сразу. Заполучив указанную сумму, он исчезает, оставив съёмщиков выяснять отношения с реальным хозяином.

Из числа новостроек. Застройщик имеет проблемы, и квартира никогда достроена не будет.

Отдельно стоит рассказать о "заморочках" от агентств недвижимости. Иногда и от них можно ожидать подвоха. Квартиру выставляют по завышенной цене. Возможны 2 сценария развития событий.
Первый. Клиента, обратившегося по телефону, пробуют "уговорить" немедленно. Будто бы, квартира, которая вас заинтересовала, в продаже была, но 5 минут назад её продали. Зато мы можем предложить ещё лучший вариант, но он "совсем чуть-чуть" дороже.

Второй. Риэлтор, как ни в чем, ни бывало, едет на осмотр, а о том, что стоимость будет выше, скажет клиенту на этом же осмотре, дескать, владелец взял и поднял цену всего полчаса назад. В ряде случаев расчёт мошенника оправдывается, и человек, который уже потратил время на поездку и осмотр, соглашается платить больше. Так, разумеется, поступать не стоит. В случае, если вы натолкнулись на подобное агентство рекомендуем вам оставить соответствующий отзыв в рейтинге агентств либо на нашем форуме.

Краткие выводы

Конечно же, каждый хочет снять или купить жильё подешевле. Нужно только обязательно усвоить, что в принципе это – не реально! Наш рынок недвижимости давно сформировался, и тех, кто совершенно не знает уровня цен, уже нет. Если и появится где-то супервыгодное предложение, то первым, кто на него откликнется, будет, скорее всего, профессионал: риэлтор, или же сотрудник соответствующего Интернет-ресурса. Надеяться на то, что только начавший заниматься вопросами недвижимости дилетант вдруг "отхватит" самый выгодный (и прошедший незамеченным через десятки рук или глаз) вариант – детская наивность!

Источник: Портал недвижимости Казани