Как можно оспорить оценку своей недвижимости?

По всей стране сейчас идет кадастровая оценка соток земли и квадратных метров. Результаты ее граждане ощутят на себе не сейчас, а в следующем 2016 году, когда получат налоговые уведомления. Но то, что в любом случае платить придется больше - очевидно.

Раньше квартира оценивалась по выкладкам БТИ, которые были много ниже рыночной стоимости недвижимости. Соответственно, налог для многих получался незаметным. Но с этого года ставки резко возросли: налоговой процент берется от кадастровой стоимости квартиры. А это - серьезные деньги. Например, ежегодный налог на стандартную однокомнатную квартиру, которая по оценке БТИ стоит 450 тысяч рублей составлял 1350 рублей. А по кадастровой оценке цена квартиры - 7 млн рублей. Соответственно, новый налог может составить 7 тысяч рублей. Разница налицо.

Если возникли сомнения

Определяют стоимость квартиры специально подобранные местными властями оценщики. Но они живые люди и могут ошибиться. Сомневающиеся в оценке граждане идут в суд. С августа прошлого года люди в мантиях получили уже более 6 тысяч заявлений от граждан, недовольных оценкой своей недвижимости. По их мнению, их жилье стоит меньше, чем было подсчитано. Суды пытаются с этим разобраться. А пленум Верховного суда России сейчас готовит проект постановления, детально разъясняющего вопросы, связанные с оценкой недвижимости. После того, как документ будет принят, масса проблем должна исчезнуть, так как появится определенность.

Самое время узнать стоимость своей квартиры

Впрочем, какие именно подходы закрепит Верховный суд страны, пока сказать трудно. Но над документом работают лучшие юристы страны, в этом можно не сомневаться. Узнать же кадастровую стоимость своей квартиры может любой человек, обратившись в Росреестр.
"Поскольку налог введен в этом году, то первые счета из налоговой поступят не нынешней весной, как, может быть, ждут некоторые граждане, а будущей, - сказал юрист Вячеслав Голенев. - Но сейчас начисляются налоги за прошлый год. Так что повышенных счетов надо ждать будущей весной. Соответственно, заплатить надо будет до 1 октября 2016 года.

Пока налог с кадастровой стоимости начнут уплачивать только жители 28 регионов, включая Москву и Московскую область. Но с 2016 года, как заявляли в налоговой службе, на новую систему налога должны перейти уже все регионы. Так что сейчас самое время поинтересоваться стоимостью своей квартиры и в случае несогласия подать жалобу в соответствующие инстанции".

Куда податься?

Сведения о кадастровой стоимости можно получить в кадастровой палате лично или отправив запрос по почте. Также справки можно навести в многофункциональных центрах или через портал Росреестра. Причем справку по желанию гражданина могут предоставить как в электронном виде, так и на бумаге.

"Надо подчеркнуть, что сам Росреестр оценкой не занимается, - рассказывает Вячеслав Голенев. - Его роль - получив данные оценки, внести их в Государственный кадастр недвижимости и передать в налоговую службу. Оспорить же результаты оценки можно не только в суде, но и в досудебном порядке, обратившись в комиссию по рассмотрению споров. Такие комиссии уже действуют при территориальных органах Росреестра".

Основания для пересмотра оценки

Закон об оценочной деятельности предусматривает два основания для пересмотра результатов кадастровой оценки:
1. Недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости.
2. Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
По словам практиков, порядка 70% обращений решаются в досудебном порядке. Например, бывает, что в кадастре неправильно указана площадь квартиры и эта информация использована в оценке. Это техническая ошибка, которая достаточно легко исправляется. Надо просто заявить о том в кадастровую палату. Бывает и другое: в кадастре площадь правильная, но оценщик использовал некорректную величину. Тогда надо обратиться с заявлением в комиссию.

Что влияет на оценку?

Как правило, уверяют эксперты, кадастровая стоимость квартир одной площади в одном многоквартирном доме одна и та же. По их словам, обычно оценка проводится в массовом порядке, при ней индивидуальные особенности квартиры не учитываются. Тем более что оценщики по гостям не ходят, ремонт, виды из окна, занавески не рассматривают, не оценивают.

В большей степени на их выводы влияют такие факторы, как наличие дорог, школ, магазинов и прочее. Далеко ли от дома до метро или станции электрички? Территория вокруг ухожена или бомжи шастают? Можно ли нормально подъехать к дому или дорога узка и разбита? И так далее.

Впрочем, оценщик может принять во внимание, скажем, этаж. Иногда разница в оценке может быть связана с этим. Квартиры на первом этаже могут быть оценены ниже, чем апартаменты повыше.

Как подать заявление в суд

По словам Вячеслава Голенева, срок на обращение в комиссию - не позднее 5 лет с момента внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, но в любом случае до момента определения новой кадастровой стоимости.
Если же гражданин недоволен результатами кадастровой оценки и решением, принятым комиссией, он может оспорить это решение в суде. Исковое заявление подается на орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченный на принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки на территории субъекта Российской Федерации.

Но сперва необходимо проанализировать всевозможные варианты судебного разрешения спора, понять какие иски и к кому должны быть предъявлены в той или иной ситуации. Обращение в суд - дело не такое уж простое. Для установления цены недвижимости в судебном порядке есть несколько вариантов. Например, подать иск об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, при этом рыночная стоимость устанавливается судом на основании назначаемой судебной экспертизы.

Проблема в том, что до сих пор единого судебного подхода в этих вопросах еще не наработано. Для того, чтобы дать судам четкие правовые ориентиры при решении подобных вопросов, Верховный суд и приступил к подготовке разъяснений того, как можно оспорить гражданам кадастровую оценку недвижимости.

Советы эксперта

Узнавать кадастровую стоимость собственного имущества татарстанцы могут либо непосредственно из налоговых уведомлений, либо на сайте минземимущества РТ. Если не знаете, как узнать кадастровую стоимость, то ниже представлены три способа, о которых рассказал эксперт «Казанской недвижимости» - управляющий правового центра «Партнеръ» Илья Толстых.

Способ №1 — на сайте Росреестра
Кадастровую стоимость квартиры можно узнать на сайте Росреестра, введя ее адрес. Но на практике данные о квартире могут быть устаревшими или вообще могут отсутствовать.

Способ №2 — на самом кадастровом паспорте
Кадастровую стоимость можно посмотреть в самом кадастровом паспорте квартиры.

Способ №3 — узнаем в Кадастровой палате
В случае если кадастровая стоимость требуется в виде официального документа с печатью (выписки):
1. Необходимо отправиться в Федеральную Службу Кадастра и Картографии (Кадастровую палату) своего города и подписать заявление установленного образца, данное на подпись регистратором.
При себе нужно иметь в обязательном порядке:
- свидетельство о праве собственности на квартиру;
- свой паспорт или паспорт и нотариально заверенную доверенность(если действует представитель);
- поэтажный план жилья (входит в технический паспорт или имеется в отдельном виде);
- экспликацию (подробное пояснение к плану квартиры, которое содержит: адрес, дату о выдаче, дату о последнем обследовании, площадь жилья и ее распределение; входит в кадастровый паспорт).
Если нет на руках поэтажного плана и экспликации, сначала потребуется отправиться в БТИ, где и выдаются эти документы. Необходимо иметь:
- паспорт собственника или паспорт и нотариально заверенная доверенность, если действует представитель;
- свидетельство о праве собственности на квартиру;
- кадастровый паспорт квартиры.
Все документы сотрудник забирает в виде копий, оригиналы остаются у вас. Выдается расписка о получении ваших копий документов, в которой указана дата получения поэтажного плана и экспликации.
2. После подачи заявления и документов регистратор выдает расписку о получении от вас оригиналов документов на предоставление данных из Кадастровой палаты, с указанием даты получения выписки с кадастровой стоимостью.
3. В назначенный день вы получаете выписку с указанной в ней кадастровой стоимостью квартиры. Выдается она лично в руки и бесплатно.
Если же вместо кадастровой стоимости требуется реальная, с учетом всех индивидуальных особенностей, то целесообразнее обратиться к независимым экспертам-оценщикам.
Кадастровая стоимость объекта недвижимости (квартиры, дома, дачи и т.п.) может быть оспорена физлицом – собственником этой недвижимости. Жалоба может быть подана в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, которая создается и действует в Росреестре по РТ, либо в суд.
Для физических лиц обязательного досудебного порядка обжалования кадастровой стоимости не существует, в отличие от юридических лиц. Что касается суда, то споры об определении кадастровой стоимости рассматривает Верховный суд РТ, именно туда и подается исковое заявление.