Как правильно продать долю в квартире

Как известно, многие россияне, являющиеся счастливыми собственниками квартир, владеют ими не целиком, а только их долями. Достаточно часто возникают ситуации, при которых возникает необходимость их продать. Такие случаи и в юридическом, и в практическом смыслах достаточно не простые, так что имеет смысл разобраться в этом вопросе поподробнее.

Право собственности

Прежде всего, следует заметить, что с юридической точки зрения такого понятия, как «доля в квартире» просто не существует. Другое дело, что существует доля в праве собственности на жилье, которая математически выражается в виде дроби. Сама она, конечно же, является «нематериальной», то есть если у человека она есть, то это вовсе не означает что ему, скажем, принадлежит одна из комнат.

Таким образом, получается, что если, скажем, в наследство двум наследникам оставлена трехкомнатная квартира, то каждому из них принадлежит по 1/2 собственности в каждом из ее помещений (комнатах, коридоре, санузле и т.д.). В материальном же отношении эти доли никоим образом не являются выделенными.

Есть, однако, и случаи (и их, на практике встречается немало), когда доля в жилье не только определена, но еще и выделена. Если доли выделены в натуре, то они, как правило, представляют собой отдельные помещения, то есть комнаты. В случаях с так называемыми «идеальными» долями ситуация сложнее. В принципе, если между всеми собственниками жилья наличествуют хорошие отношения, то они сами между собой спокойно договариваются, как разделить в соответствии с этими долями жилое пространство. Однако если эти отношения оставляют желать много лучшего, то для того, чтобы определить порядок пользования квартирой, необходимо обращаться в суд.

Что касается основ правового регулирования такого рода проблем, то они содержатся в 16-й главе Гражданского кодекса Российской Федерации

Продажа долей: кто и зачем ее осуществляет?

Право собственности на доли в жилье люди обретают разными способами: в ходе приватизации, дарения, раздела имущества или его наследования. Именно они и стараются их продавать.

Чаще всего продают доли в жилье наследники поле смерти наследодателей. При этом самый оптимальный вариант, который предлагают практически все риелторы — это продажа жилья целиком и раздел вырученной суммы в соответствии с долями. Дело в том, что продать квартиру, а не часть в ней, гораздо проще и выгодней.

Случается и так, что продажа доли в квартире является одним из способов сведения счетов с теми, кто остается в ней проживать. По закону никто не может воспрепятствовать распоряжаться дольщику своей собственностью так, как ему угодно, и именно этим нередко пытаются пользоваться злопамятные и мстительные люди.

Продажа доли в квартире: технология правильного подхода

В принципе, для того, чтобы другие дольщики квартиры могли избежать нежелательного соседства в случае продажи одним из них своей доли, они могут воспользоваться своим законным правом преимущественного ее приобретения, которое прописано в статье 250 ГК РФ. Согласно ей продавец сначала должен предложить свою долю именно им. Если в течение месяца они не купят его долю, то она может быть выставлена в свободную продажу.

Следует заметить, что далеко не все риелторы берутся за продажу долей квартир. Наиболее предпочтительный для них вариант — это когда их можно без проблем выделить в натуре. В большинстве коммунальных квартир сделать это можно довольно легко и просто, а вот в «обычной» квартире, которой совместно владеет несколько проживающих в ней собственников, осуществить такую процедуру нередко бывает проблематично. Сделать же де-юре коммуналку можно далеко не из каждой квартиры (нужно учитывать требования СНИПов и другие нормы), однако если это получается, то есть возможность выделить доли в натуре и продавать их по отдельности. Их можно также дарить, завещать и отдавать в залог.

Сейчас на рынке недвижимости предлагаются и невыделенные доли, причем зачастую совсем маленькие (от 1/10 до 1/40). С ними серьезные риелтеры предпочитают не связываться, а их покупателями чаще всего являются те, кто, приобретя их, рассчитывает на законных основаниях получить регистрацию в жилье или даже вселиться в него. Однако на деле этим планам далеко не всегда бывает суждено сбыться.

Возможные сложности с регистрацией, вселением и порядком пользования

На самом деле вселиться в жилье можно только тогда, когда размер доли соответствует отдельной комнате. Это подтверждено законодательно определением №4 – КГ13-32, вынесенным Верховным Судом РФ 3 декабря 2013 года по одному из рассмотренных им дел. Оно касалось возможности вселения в квартиру собственника, приобретшего 1/40 долю собственности в жилье, что составило по площади всего 0,5 квадратных метра. Суд решил, что доля не может выступать в качестве самостоятельного объекта жилищных отношений. Помимо этого, Верховным Судом был сделан еще целый ряд важных выводов.

Первый из них состоит в том, что собственники, имеющие долю в квартире, безусловным правом на вселение в это жилье и проживания в нем не обладают.

Второй заключается в том, что возможность заселения собственника доли в квартиру зависит от того, каков ее размер и от того, согласны ли на это другие ее собственники.

Третье обстоятельство напрямую вытекает из второго и заключается в том, что если другие собственники не согласны с тем, что новый жилец поселится в квартире, то ему нужно обращаться в суд. Именно эта инстанция определит, каким именно должен быть порядок пользования квартирой, а также решит, кто в каком из его помещений должен жить в соответствии с размером своей доли собственности. Порядок пользования определяется в отношении квартир, имеющих две и более комнаты.

Что касается регистрации на той совсем небольшой площади, которую обозначает доля в жилье, то сделать ее легально не получится хотя бы потому, что сейчас ведется активная борьба с так называемыми «резиновыми» квартирами. Сейчас в УФМС считают, что она должна составлять как минимум шесть квадратных метров на человека.

С какими целями приобретаются доли в жилье?

Наиболее рациональной и объяснимой со всех точек зрения целью покупки доли в жилье является проживание на ней. Такая процедура, по большому счету, имеет смысл тогда, когда эту самую долю можно выделить. Однако в таких покупках есть и некоторые другие резоны.

Профессиональные риелтеры часто приобретают доли в квартирах для того, чтобы впоследствии скупить их у остальных собственников, выкупить, таким образом, все жилье, а потом продать его с прибылью. Покупают их и жулики: он любыми способами стараются вселиться в квартиры и просто «выжить» из них остальных собственников, заставляя продать их свои доли по очень заниженной цене.

Как правило, рыночная стоимость всей квартиры больше, чем суммарная стоимость ее долей. Очень часто операциями с ними занимаются частные риелторы, а вот серьезные компании за такие сделки берутся редко, поскольку часто они бывают не очень «чистыми» в различных своих аспектах.

Иногда покупают долю в квартире с целью регистрации на ней, однако такого рода операции весьма рискованны, о чем было уже сказано выше. Бывает и так, что доли приобретаются с надеждой заселения, однако это также сопряжено с немалым количеством возможных проблем.

«Подводные камни» приобретения долей

Необходимо отметить, что на рынке долей квартир орудует немало жуликов и проходимцев. При этом наиболее распространенным и самым безобидным обманом является продажа невыделенных долей под видом комнаты: в таких случаях их владельцы испытывают проблемы с другими собственниками жилья.

Гораздо серьезнее те проблемы, которые возникают при манипуляции преимущественным правом приобретения долей. Сделка может быть признана по суду незаконной, если собственники других долей квартиры смогут доказать, что им в свое время был предложен выкуп доли за более высокую цену, чем доля была продана постороннему покупателю.

Еще одна уловка, которой нередко пользуются мошенники — это оформление договора дарения для того, чтобы обойти право преимущественной покупки. В таких случаях другие дольщики могут доказать в суде, что на самом деле имела место продажа, а не дарение, и по суду сделка также будет признана недействительной. Еще одна тонкость состоит в том, что при расторжении оформленной именно таким образом сделки вернуть назад уплаченные деньги практически невозможно: формально ведь речь шла о подарке, за который, как известно, не платят.

Источник: Портал недвижимости Казани