Вопросы, которые нужно выяснить при покупке новостройки

Приобретение квартир в новостройках — дело совсем непростое. Конечно, картинки в буклетах или на сайтах красивы, однако всем разумным людям доподлинно известно, что такие они совсем не зря. Дело в том, что именно на их основании многие будущие собственники жилья принимают решение о его приобретении. Есть, однако, целый ряд вопросов, которые имеют очень большое значение, и которые обязательно надо решить перед тем, как покупать квартиру. Именно они и должны быть заданы менеджерам продаж уже при самом же первом, во многом ознакомительном, визите к ним.

Документация

Такое понятие, как юридическая чистота сделки, имеет огромную важность именно тогда, когда речь идет об операциях с недвижимостью. Само собой разумеется, на самом первом этапе общения с менеджером все аспекты этого вопроса прояснить не удастся, однако многое понять все же можно.

Первым делом необходимо иметь в виду, что все застройщики, работающие согласно ФЗ-214, должны размещать свою проектную декларацию в открытом доступе, например, на своем интернет-сайте. Это позволяет ознакомиться с ней еще до того, как будет посещен офис продаж. Рекомендуется не просто просмотреть, но еще и скачать информацию, дабы в будущем, если возникнут какие-либо проблемы, можно было использовать ее в качестве доказательства своей правоты.

Одно из обязательных требований, которые предъявляются к заемщикам, является наличие у них договора аренды или субаренды земельного участка, или же хотя бы свидетельства о регистрации права собственности на земельный участок. Последний, кстати говоря, публичным документом не является и поэтому может быть не выложен в открытом доступе во всемирной паутине, однако во время визита в офис менеджеры должны предоставить его по первому же требованию потенциального клиента.

Само собой разумеется, что застройщику надлежит иметь разрешение на строительство. Оно также не является публичным документом и поэтому предоставляется обычно только по индивидуальным запросам потенциальных клиентов. Если перечисленных выше документов не окажется в наличии, то вполне вероятно, что никаких прав на привлечение денежных средств к долевому строительству компании не имеют, и поэтому заключать с ними соответствующие договоры не то что не имеет смысла, но и опасно: их в Регистрационной палате просто не зарегистрируют. В тех случаях, когда застройщик предлагает совершить оплату еще до того, как будет заключено договор о долевом участии, от такого «партнера» нужно отказываться сразу же: он нарушает основополагающие требования ФЗ-241 и, вполне возможно, является мошенником.

При приобретении строящегося жилья надо проверять не только самого застройщика, но и посредника, который по договору выступает продавцом и, на самом деле, является посредником. Совсем не обязательно, что впоследствии возникнут какие-либо проблемы в отношении с ним, однако проверить его право на совершение сделок с недвижимостью нужно непременно. У продавца следует запросить актуальную доверенность, в которой прописаны его полномочия В тех же случаях, когда контрагент уклоняется от этого, от сотрудничества с ним следует отказаться. При этом нужно, конечно же, иметь в виду, что некоторые сведения обычный менеджер согласно своему статусу просто не имеет права разглашать. К примеру, к таковым относятся данные о договоре залога земельного участка.

Как проверить застройщика?

Этот вопрос является, конечно же, одним из основных для тех, кто собирается приобретать жилье в строящихся объектах. Решается он разными способами и с различной степенью успешности, однако необходимо иметь в виду, что первым и, пожалуй, самым основным шагом со стороны потенциального покупателя является требование о предоставлении всех надлежащих документов. Что же в себя включает тот их пакет, который квалифицированные менеджеры предоставляют практически моментально и не просят «подождать»?

Первым делом они просто обязаны показать учредительские документы компании. Эта их обязанность однозначно прописана в нормах действующего российского законодательства. Сотрудники продавцов недвижимости должны также без запинки, с честным выражением своих сияющих глаз отвечать на вопросы относительно тех проблем, которые имели предыдущие клиенты.

Еще один важный момент — это вопрос о том, кто именно кредитует предполагаемый к приобретению объект. Если таковым является, скажем, крупный банк с государственным участием и тому есть веское подтверждение, то можно считать, что этот этап пройден успешно. Уже после имеет смысл поинтересоваться относительно того, аккредитован ли объект по ипотечным программам. Если да, то это также является довольно серьезным плюсом.

Time Is Money

Как и в любых других делах, при приобретении объектов недвижимости известный принцип «время — это деньги» играет огромную (а очень часто и действительно решающую) роль. Причина тому очень проста: дело в том, что стоимость недвижимости очень серьезно зависит от множества факторов, которые постоянно меняются (даже, кстати, и в условиях относительно стабильной экономики). Поэтому при покупке квартир в строящемся объекте необходимо принять во внимание массу факторов и отслеживать их текущее взаимодействие.

Прежде всего, нужно учитывать такой показатель, как сроки введения в эксплуатацию объекта. С этим делом, как показывает практика, далеко не все так просто, как кажется на первый взгляд. Дело в том, что с того самого момента, когда здание будет введено в эксплуатацию, и приобретшие в нем квартиры граждане получат свое жилье и даже оформят на него право собственности, может пройти немало времени до тех пор, пока они смогут туда де-факто вселиться.

По этой причине уже на самом первом этапе заключения сделки нужно достаточно четко поинтересоваться у менеджеров этим вопросом, и если их ответ не него не устроит, то лучше всего с заключением сделки действительно повременить.

Внимание, внимание и еще раз внимание!

Конечно, такие вопросы, как количество этажей здания, характеристики окружающей его территории, инфраструктура, наличие охраны и паркинга — все это очень важно, однако есть немало вопросов, которые ничуть не менее важны. Их тоже, конечно же, следует учитывать при выборе жилья в строящихся зданиях, однако так происходит далеко не всегда.

Одним из них является, к примеру, наличие мусоропровода в доме. Как это ни странно, такое, казалось бы, простое сооружение отсутствует в конструкции большинства современных зданий. В то же самое время для определенных категорий жильцов вопрос его наличия оказывается довольно критичным, особенно тогда, когда в квартире будут проживать пожилые люди.

Немалое внимание нужно уделить и такому вопросу, как социальная инфраструктура. Как показывает практика, нужно обратить внимание не только на то, наличествует она или нет, но и на то, как скоро она будет возведена. Очень часто это происходит, что называется, в последнюю очередь, чего лучше всего, конечно же, избежать.

Мало кто из тех людей, которые приобретают квартиры в строящимся жилье, обращают свое внимание на такой фактор, как роза ветров. От нее же, на самом деле, может зависеть очень немало, в том числе и то, будет ли «сносить» выхлопы ближайших промышленных предприятий на то здание, в котором предполагается приобретение жилья.

Квартира

Одним из важнейших документов, с которым необходимо ознакомиться при приобретении квартиры, является ее экспликация. Как правило, она прилагается к договору, и содержит в себе не только общую планировку, но и множество различных технических подробностей. К примеру, руководствуясь этим документом, можно без труда определить, где именно следует расположить вентиляционный короб, кондиционер, как сделать так, чтобы эти коммуникации «съели» как можно меньше места.

Тем покупателям, для которых это действительно критично, имеет смысл обратить внимание на то, чтобы будущая квартира была расположена в наименее «зашумленном» месте. Это зависти от того, как она располагается по отношению к вентиляционным коробам, лифту, куда именно выходят ее окна.

Также нужно уточнить о наличии отделки и состоянии, в котором будет сдаваться квартира. От этого зависит объем дополнительных вложений в ремонт квартиры.

За продавцом надо наблюдать!

Этот тезис, пожалуй, является более актуальным психологически, чем практически. Люди, которые неплохо знают жизнь и которые умеют определять многое исключительно по мимике, жестам, тональности речи и т.п. постоянно этим пользуются в разных ситуациях, в том числе и такой непростой, как приобретение жилья. Если продавец ведет себя открыто и уверенно, прямо отвечает на все ваши вопросы, значит с комплексом все в порядке. В любом случае специалисты рекомендуют анализировать информацию, полученную от менеджера, и сравнивать ее с отзывами, информацией на сайте и т. д.

Источник: Портал недвижимости Reportal.Ru