Как агентству недвижимости не остаться обманутым?

В редакцию журнала «Казанская Недвижимость» обратилось риэлторское агентство «Дорогой дом» с просьбой осветить случай недобросовестного отношения клиентов к работе риэлторов. Как выяснилось, проблема неэтичности взаимоотношений характерна для всего рынка недвижимости Казани. Можно ли с ней бороться и какими способами? На эти вопросы мы попросили ответить наших экспертов.

В договоре между агентством недвижимости и клиентом четко должен быть указан срок, за который агентство должно выполнить свою услугу (покупку, продажу, встречную сделку и пр.). Обычно этот срок составляет 6 месяцев. Если после истечения этого срока агентство не смогло, например, продать квартиру, то клиент вправе прекратить с ними отношения.
С проблемой неэтичного поведения на рынке недвижимости так или иначе сталкивалось большинство риэлторских компаний, уверена Татьяна Линькова, директор АН «РЕАЛИТ», председатель Комитета по этике и членству Гильдии риэлторов Республики Татарстан:

- Недобросовестные клиенты риэлторских компаний затрудняют цивилизованное развитие рынка недвижимости. С нечестным поведением среди клиентов по отношению к риэлторам хоть раз в своей практике сталкивается большинство агентств недвижимости. Основная проблема возникает тогда, когда клиент, желая быстрее продать свою квартиру, обращается сразу в несколько агентств недвижимости. Таким образом, одновременно разные компании продают один и тот же объект.

Однако, по словам Татьяны Линьковой, у таких активных продаж есть свои существенные минусы. Некоторые недобросовестные риэлторы могут заманить клиента более низкой ценой своих услуг, при этом за юридическую чистоту сделки никто не ручается.

Татьяна Линькова:

- Цель Гильдии риэлторов повысить статус риэлтора и способствовать формированию цивилизованных отношений на рынке недвижимости. В Гильдии риэлторов РТ разработана единая этическая норма: если одно агентство – член Гильдии уже заключило договор об оказании услуг и начало работать с клиентом, продавать его квартиру, то ни один другой член Гильдии не имеет права работать с этим клиентом.

Интересно решается эта проблема в Екатеринбурге, где вся база объектов недвижимости собрана на едином сайте, и ни одно объявление не дублируется дважды – а значит, один объект может реализовывать только одна риэлторская компания.

Еще одна головная боль всех риэлторов – когда покупатель с продавцом договариваются о сделке за его спиной. Например, в агентство недвижимости обратился человек с целью купить квартиру – ему после долгих поисков нашли подходящий вариант, проверили юридическую чистоту объекта, но тут он уходит на попятную и отказывается от сделки. А в реальности – просто договаривается с продавцом, пытаясь таким образом сэкономить на риэлторских услугах.

Поможет ли договор между клиентом и агентством?

Для формирования цивилизованного рынка, отмечает Татьяна Линькова, отношения между клиентом и агентством должны быть четко оговорены, определена ответственность и обязанность каждой стороны. Обязанность агентства – продать квартиру, а клиента – оплатить услуги риэлтора, агентство также должно быть ответственным за решение всех возникающих юридических вопросов по объекту недвижимости как при заключении сделки, так и после. Однако практика заключения договоров в Казани не очень распространена. «Наша компания всегда заключает договора с клиентами перед оказанием услуг, где оговариваются все основные вопросы: какое жилье и по какой цене продается, сколько будут стоить услуги агентства. Так поступает большинство членов Гильдии, однако есть целый ряд агентств, которые работают без договоров», — поясняет Татьяна Линькова.

Предоплата за оказываемые риэлторские услуги, которая способствовала бы возникновению чувства ответственности у клиента – еще более редкое явление, чем договора, убеждена Татьяна Линькова. «Обычно агентства недвижимости Казани получают свое вознаграждение по факту выполненной работы. Число компаний, которые берут аванс за свои услуги можно пересчитать по пальцам».

Александр Шамов, директор Риэлторского агентства «Дорогой Дом» уверен, что договор и предоплата не гарант того, что риэлтор сможет получить деньги за проделанную работу:

- Даже если агентство заключит договор с клиентом, в случае неисполнений обязанностей со стороны клиента, закон будет стоять на его стороне. Риэлторская деятельность в нашей стране не защищена и не лицензируется, нет единой системы тарифов оплаты услуг, а поэтому отстоять свои права на получение вознаграждения от выполненных услуг в конфликтной ситуации не получится. Нет механизмов, которые бы защищали риэлторский бизнес.

Можно, конечно, заключать договора, брать предоплату – но все это лишь теория, которую нельзя применить к ежедневной практике. Единственное, на что мы можем опираться в своей деятельности – на добросовестность и порядочность клиентов. Могу отметить, что физические лица, как правило, бывают более порядочными и расплачиваются за услуги риэлторов. Некоторые юридические лица, напротив, считают, что платить за услуги риэлторов нет необходимости и вероятность мошенничества с их стороны более велика. Они сами приходят с просьбой продать объекты недвижимости (а это дорогие и сложные в продаже объекты, на которые трудно найти покупателя), подписывают договора, обещают заплатить комиссию, а потом, когда после долгих поисков покупатель найден, отказываются от оплаты риэлторских услуг.

Например, в первые дни после нового года нами был найден клиент на коттедж с земельным участком в одном из престижных посёлков города Казани, стоимость сделки — 20 миллионов рублей. Сделка была успешно зарегистрирована в УФСГР, но оговоренную комиссию наше агентство не получило.

В конце февраля удаётся заинтересовать некое ООО в приобретении комплекса состоящего из автомойки и кафе. Сумма сделки 14 миллионов. Продавец так же отказывается выполнять условия договора по оплате.

Жанна Закирова, директор Агентства недвижимости «Казань-Риэлт»:

- В нашем агентстве мы иногда сталкиваемся с неэтичным поведением клиентов, обычно это бывают иногородние граждане, которые желают купить квартиру в Казани. Мы в течении нескольких дней подбираем им объекты, возим их на показы, однако после целого ряда просмотров они могут просто «кануть в воду». От таких случаев мы предостерегаемся заключением договора и предоплатой наших услуг в размере 50% от стоимости услуг. В договоре мы с клиентом обговариваем все вопросы: какое жилье ему необходимо купить, в каком районе, в каком состоянии и за какую стоимость.

Что касается обмана со стороны продавцов недвижимости, то в этом плане нам везет. Обычно к нам обращаются клиенты по рекомендациям и очень доверяют и уважают нашу работу. Было в практике несколько случаев, когда после показа квартиры потенциальным покупателям они возвращались и узнавали через соседей телефон хозяев квартиры – наших клиентов для того, чтобы договориться о сделке без участия риэлтора. В таких случаях наши клиенты отказываются совершать любые сделки без нашего участия. И я считаю, что это правильно – потому что на рынке недвижимости есть мошенники как среди продавцов жилья, так и среди покупателей, которые легко могут обмануть людей впервые решающих квартирный вопрос.

Татьяна Линькова:

- Вопросу об этике взаимоотношений на рынке недвижимости будет посвящено заседание Гильдии риэлторов Республики Татарстан, где мы собираемся выработать направление по защите членов Гильдии от недобросовестных клиентов. Будем каждый такой случай обсуждать, при необходимости планируем предоставлять квалифицированную помощь юриста от Гильдии для ее членов. Надеемся, что наше объединение 3-х Гильдий будет способствовать формированию цивилизованного рынка недвижимости в Казани.

Источник: Журнал "Казанская недвижимость"