Как определить реальную стоимость квартиры

При продаже квартиры собственник жилья стремится получить максимальную выгоду, но в настоящее время цены на недвижимость диктует покупатель. Для того чтобы выгодно продать квартиру, необходимо определить ее текущую рыночную стоимость, а также заложить небольшой запас для возможности торга перед заключением сделки. В настоящее время существует несколько способов оценки квартир, которые могут применяться для определения рыночной стоимости жилья для последующей продажи.

Сравнительный способ

Самый простой и часто применяемый способ определения реальной стоимости жилья – это сравнительный анализ стоимости квартир с похожими характеристиками, представленными на рынке. Для того чтобы вычислить, какую сумму денег можно получить за квартиру, собственник жилья может изучить различные объявления о продаже похожих квартир на сайтах в сети интернет. При анализе существующих цен на рынке необходимо учитывать длительность экспонирования квартиры – если квартиры выставлена на продажу относительно давно, то ее стоимость явно завышена.

Используя сравнительный способ оценки недвижимости необходимо помнить, что разброс цен на квартиры с одними и теми же характеристиками может быть огромен, так как некоторые продавцы неоправданно завышают цены, узнав от знакомых о том, что подобная квартира была продана очень дорого.

В тоже время самые дешевые квартиры могут оказаться приманками, которые расставили риелторы для привлечения клиентов.

Для реальной оценки стоимости квартиры с помощью сравнительного метода, специалисты рекомендуют составить рейтинг квартир, начиная с самых дешевых и заканчивая самыми дорогими. При составлении рейтинга лучше всего выбрать 25 – 30 квартир со схожими характеристиками. Стоимость квартир, находящихся с 8 по 12 места в рейтинге будет отражать максимально близкие к реальным цены на рынке.

При сравнительном способе оценке квартир необходимо определить текущий тренд стоимости жилья, если активность покупателей растет, то стоимость квартиры можно корректировать в большую сторону, если же стоимость падает, то стоимость необходимо корректировать в сторону понижения. Для того чтобы адекватно оценить текущий тренд и определить стоимость квартиры, выставленной на продажу, лучше всего обратиться за помощью специалиста.

Возможность торга

Сделки по продаже квартир на вторичном рынке производятся по рыночной цене в результате торгов между продавцом и покупателем, поэтому перед выставлением квартиры на продажу необходимо заложить возможность торга. В настоящее время большая часть квартире продается с дисконтом, поэтому выставляя низкую стоимость все равно необходимо быть готовым к торгам. Кроме того, слишком низкая стоимость объекта недвижимости может отпугнуть покупателя.

Текущее положение рынка таково, что покупатели стремятся снизить цену, несмотря на относительно низкую стоимость квартир, т.е. при стоимости в 10 миллионов, продавцу квартиры необходимо быть готовым к понижению окончательной цены на 300 000 – 500 000 рублей.

Снижение цены после выставления квартиры на продажу

Наиболее эффективным способом продажи квартиры является постепенное снижение цены на основе реакции покупателей на выставленную вами квартиру. Опытные риелторы рекомендуют выставить квартиру на продажу, а затем подождать две недели, если звонков от потенциальных покупателей не поступало, то необходимо снизить стоимость на 5 %. Снижение необходимо проводить до тех пор, пока покупатели не начнут просматривать квартиру.

В случае если после выставления квартиры на продажу владелец получает слишком много звонков, то стоит аккуратно повысить стоимость квартиры, так как данная жилплощадь могла быть недооценена или же в данный момент времени обладать повышенной ликвидностью.

Повышение цены во время торга

Некоторое время назад при продаже ликвидных квартир устраивали своеобразные аукционы. Потенциальные покупатели обращали внимание на низкую стоимость относительно ликвидной квартиры, а затем владельцы недвижимости объявляли торги, в результате которых стоимость квартиры могла увеличиться на 10 % - 15 %.

В настоящее время данной способ продажи практически невозможен, несмотря на высокую ликвидность квартиры, мало кто из покупателей согласится с повышением цены в процессе переговоров об оформлении сделки, вероятнее всего, покупатели сразу же после просмотра квартиры откажутся от сделки.

Маневрирование ценой для управления сроком продажи

Средний срок экспозиции квартиры при продаже составляет три месяца, но если владелец недвижимости планирует продать свою квартиру быстрее, можно воспользоваться некоторыми ценовыми маневрами.

Очевидно, что для быстрой продажи необходимо предложить самую низкую цену среди аналогичных объектов в данном районе, в этом случае, срок продажи квартиры может составить одну-две недели. Если же предложить квартиру по цене на 10 % - 15 % ниже среднерыночной, то срок ее продажи может составить около месяца при условии, что квартира является ликвидной и расположена в удобном для проживания месте.

Несмотря на привлекательную цену, время продажи квартиры может быть достаточно долгим, так как многие покупатели рассматривают не только состояние самой квартиры, но и состояние подъезда, а также инфраструктуру района, в котором она расположена и прочие факторы.

Повышение ликвидности квартиры

Для уменьшения срока продажи, можно использовать небольшие хитрости. Прежде всего, риелторы не советуют делать капитальный ремонт квартиры, так как новые владельцы могут захотеть сделать перепланировку или полностью изменить дизайн помещений.

Для того чтобы повысить привлекательность квартиры стоит, прежде всего, привести ее в опрятный вид, выбросив ненужный хлам и старые вещи. Также необходимо тщательно вымыть окна, сантехнику и кафель, а также сменить занавески на окнах.

Если на стенах или потолке имеются подтек, то лучше всего освежить покраску или сменить обои. Достаточно приобрести самые дешевые бумажные обои светлых тонов в одном из сетевых хозяйственных магазинов, и самостоятельно оклеить квартиру.

Многие потенциальные покупатели квартир обращают внимание на подъезд и приквартирные коридоры. Лучше всего своими силами или силами ЖЭКа провести уборку подъезда или коридора, избавившись от надписей на стенах и заменив лампочки. При наличии свободного времени, можно собрать подписи соседей для того, чтобы потребовать проведения ремонта подъезда и других общественных помещений.

Очевидно, что производить серьезный ремонт за свой счет без участия других жильцов не следует, но чистота и порядок в общественных помещениях в доме позволят существенно уменьшить сроки продажи квартиры.

В некоторых случаях стоит подождать немного для того, чтобы повысить ликвидность квартиры. Если в доме планируется или проводится капитальный ремонт или замена коммуникаций, то не стоит спешить с продажей квартиры. Покрашенный дом, новые лифты и отремонтированный подъезд могут существенно улучшить впечатление о квартире, а наличие новой проводки и других коммуникаций может несколько увеличить стоимость квартиры.

Данный способ повышения ликвидности позволит уменьшить срок, но не увеличит стоимость квартиры. Несмотря на множество существующих технологий продать квартиру по цене, существенно превышающей рыночную, в настоящее время не удастся.

Источник: Портал недвижимости Казани