Кризис не остановил россиян на зарубежных рынках недвижимости

Кризис изменил размах, но не остановил уровень инвестирования россиян в зарубежную недвижимость. За весь 2015 год российские граждане вложили в данный актив 962 млн USD. Для сравнения годом ранее объем инвестиций в недвижимость за рубежом составлял 2 млрд USD, данная сумма не включает расходы юридических лиц и сделки, оплаченные россиянами со счетов в зарубежных банках. По последним данным за первый квартал 2016 года объем инвестиций достиг 199 млн USD, что лишь не на много больше чем исторический минимум, отмеченный в начале 2009 года.



На фоне снижения инвестиций изменилась структура спроса на иностранную недвижимость. В общем объеме такового существенно выросла доля инвестиционных сделок. Они сейчас достигают 35 % от общего объема транзакций, до 2014 года этот показатель составлял порядка 20 %.

Тогда сумма вложений равнялась 178 млн USD.

Помимо этого россияне стали активнее брать ипотеку за рубежом и отказались от приобретения чрезмерно крупных по площади объектов. Средний размер сделки на рынке жилья снизился с 440 тыс. до 308 тыс. USD. Кроме того увеличился спрос на коммерческую недвижимость.

В целом богатейшие россияне изменили модель поведения. Вместо впечатлявшего ранее расточительства они демонстрируют верх прагматизма и экономии, причем это не всегда связано с извлечением прибыли или покупкой недвижимости для себя. Некоторые инвестируют в социально ориентированные проекты, возводя за счет своих средств объекты общественного назначения. При осуществлении традиционных инвестиций богатые россияне не боятся выбирать альтернативные типы активов или же вкладывать в новаторские проекты, не имеющие аналогов. В числе последних объектов инвестиций россиян значатся автодромы, спортивные стадионы, студенческое и традиционное жилье, гостиничные комплексы и пр. На этом фоне находятся и богачи, которые по старинке приобретают дорогостоящее жилье для личных нужд. Топ-10 крупнейших сделок россиян за рубежом включает все из приведенных типов активов.

№ 1. Не только корысти ради

Ярким примером крупных инвестиций в альтернативный класс активов являются действия миллиардера Михаила Фридмана. Принадлежащая ему компания LetterOne Holdings в 2015 году приобрела за 770 млн USD сеть студенческих общежитий Pure Student Living в Великобритании. Сеть состоит из пяти общежитий, одно из которых еще не достроено. Объекты размещения находятся в лондонском районе Сити, на Южном берегу, в Хайбери, Хаммерсмите и округе Уайтчепел. Общая численность комнат общежитий составляет 2 150 единиц. Средняя стоимость аренды каждой из них равняется 29 тыс. USD за академический год. Приобретаемые общежития отличаются высоким качеством и стильным дизайном. В целом же студенческая недвижимость является альтернативным классом активов и характеризуется высоким уровнем доходности – в 2016 году он составил от 4 % до 6,75 %. Так, только за 2015 год в студенческое жилье на территории Великобритании было инвестировано более 6,5 млрд USD.

№ 2. Ворота в будущее

Крупнейшим социально ориентированным проектом россиян за рубежом можно считать реконструкцию Романом Абрамовичем стадиона Stamford Bridge для футбольного клуба Челси. Проект оценивается в 650 млн USD. За счет инвестиций планируется увеличить вместимость стадиона с 41 до 60 тыс. мест. Принадлежащий футбольному клубу Абрамовича стадион сейчас является лишь восьмым по вместимости в Великобритании. Это не соответствует статусу самого Челси, являющегося одним из наиболее успешных футбольных клубов Англии за последнее десятилетие. Стоит отметить, что ранее Роман Абрамович активно искал участок в Лондоне для строительства нового футбольного стадиона, однако найти подходящий так и не удалось. Согласно предварительным планам на реконструкцию стадиона уйдет около трех лет. Расширение количества мест позволит поднять сборы от деятельности самого Челси. Детальные планы реконструкции стадиона будут оглашены в текущем году.

№ 3. За бронзу

Одним из последних примеров инвестиционной сделки на международном рынке недвижимости является действия фонда VIY Greater Europe Hospitality Fund под управлением Андрея Якунина, сына экс-президента РЖД. Данная организация намеревается инвестировать около 165 млн USD в строительство отеля в итальянской области Умбрия. Отель появится на базе средневековой усадьбы Antognolla, включающей в свой состав замок XI века. За счет инвестиций планируется восстановить сам замок, создать гольф-поле площадью в 560 га, возвести бассейны, теннисные корты, рестораны и конференц-залы. Помимо этого будет построен пятизвездочный отель на 76 номеров и жилой комплекс на 77 домовладений. Возводимый объект станет одним из первых в Европе, где будет совмещен жилой комплекс и отель под управлением международного оператора. Таковым должна выступить компания Four Seasons Hotels and Resorts. По состоянию на середину 2016 года VIY Greater Europe Hospitality Fund закрыл сделку по приобретению мажоритарного пакета компании, которая владеет проектом реконструкции старинной усадьбы. До этого данный фонд уже владел блокирующим пакетом акций в компании, владеющей правами на поместье.

№ 4. Домик миллиардера

На фоне инвестиционных сделок ряд россиян продолжают вкладывать средства в дорогостоящее жилье для собственных нужд. Андрей Гончаренко в 2014 году приобрел самый дорогой дом Лондона продававшийся на тот момент. Стоимость поместья Hanover Lodg в Regent’s Park составила 150 млн USD. Доходность элитного жилья в Лондоне сегодня колеблется от 2,7 % до 3,6 %. Гончаренко планирует реконструировать купленный дом площадью в 3 тыс. кв. м. Стоимость реконструкции составит около 1,5 млн USD. За счет данных средств бизнесмен планирует расширить подвал здания и изменить его интерьер. В подвале планируется увеличить бассейн, сделать сауну и паровую баню. Там же будет организовано место для занятия йогой, построены две комнаты для массажа, спортивный зал, салон красоты, кинотеатр, винный погреб и игровая комната. В дополнение к этому Андрей изменит интерьер в 9 спальнях дома и заменит убранство всех имеющихся в доме ванных комнат. Примечательно, что прежний владелец сделал масштабную реконструкцию поместья в 2009 году, однако внесенные изменения не устроили российского бизнесмена.

№ 5. Для личных нужд

На 2015 год наиболее дорогостоящим проектом такого плана являлось строительство Валерием Коганом виллы в Израиле. В прибрежном городе Кесария за 17 млн USD бизнесмен приобрел земельный участок площадью в 11 тыс. кв. м. Снеся находившиеся на участке пять особняков Коган начал строительство мега-виллы общей стоимостью в 100 млн USD. В настоящее время дом еще не достроен. Усадьба будет состоять из двух зданий общей площадью в 5 тыс. кв. м. Одно из зданий будет жилым. Во втором расположатся рекреационный центр с бассейном, спортзал, турецкий хамам. В поместье также будет построен теннисный корт. Для его возведения было куплено еще два соседних особняка. По соседству с новостройкой Когана располагается вилла премьер-министра Израиля Биньямина Нетаньяху.

№ 6. Форсаж по-русски

Еще одним примером инвестиций в спортивные сооружения общественного назначения являются ряд сделок Виктора Харитонина, посредством которых он к 2015 году приобрел 99 % акций гоночного комплекса Нюрбургринг, расположенного на западе от города Кобленц в Германии. Общая стоимость покупки автодрома составила 85 млн USD. Актив приобретался фирмой NR Holding AG, принадлежащей миллиардеру. Оставшийся 1 % акций комплекса принадлежит компании GetSpeed. В состав автодрома входит гоночная трасса, ремонтные боксы, гостиницы, выставочные и концертные залы, рестораны, кинотеатр, картинг. Возведен Нюрбургринг был в период с 1925 по 1927 года. Общая протяженность трассы составляет 5,1 км, а количество поворотов на ней достигает 15. На трибунах Нюрбургринга может разместиться 140 тыс. человек. По факту приобретения комплекса новый владелец провел ремонт объекта с целью увеличения безопасности гоночной трассы. Приобретенный объект является одним из наиболее известных автогоночных комплексов мира. Раз в два года на нем проводятся гонки "Формулы-1" и прочие автомобильные соревнования. Поклонником и даже участником таковых является сам Виктор Харитонин.

№ 7. Охотничьи забавы

Рашид Сардаров с 2012 года системно приобретает охотничьи угодья в Намибии. Вплоть до 2014 года ему удалось приобрести 28 тыс. га земли. Покупка еще 18 тыс. га находится в стадии рассмотрения. Все наделы располагаются вблизи города Дорбаис в регионе Кхомас. По факту формирования земельного портфеля в 46 тыс. га Сардаров планирует создать уникальное охотничье ранчо, на котором будут выращиваться животные и проводится охота на них. Уже сейчас на приобретенных угодьях проживает около 7 тыс. различных животных. При этом размер создаваемого охотничьего ранчо поистине гигантский. Для сравнения средняя площадь фермерского хозяйства в Намибии составляет лишь 3-5 тыс. га. Вследствие чего россиянин является в стране очень крупным землевладельцем.

№ 8. О, спорт ты – мир

Вячеслав Мейн намеревается инвестировать 40 млн USD в строительство спортивного центра в новозеландском городе Крайстчерч. Переехав в данный город в 2009 году, Мейн создал Благотворительный фонд Академия футбола Крайстчерч, целью которого является обеспечение спортивными сооружениями серьезно пострадавшего от землетрясений города. В рамках реализации строительства центра Мейн приобрел 20 гектаров земли, что в три раза превосходит по площади все земельные участки города, отданные под спортивные сооружения. Сейчас реализуется первый этап проекта стоимостью в 8 млн USD. В целом же в рамках возведения спортивного центра будет построен 50-ти метровый плавательный бассейн, гимнастический центр и крытый спортивный стадион. Последний будет обладать натуральным полем и парковкой на 1 тыс. машиномест. Примечательно, что реализуя собственный проект, Слава Мейн надеется на соинвестиции со стороны муниципалитета, который, по задумке россиянина, должен вложить 3,5 млн USD в создание необходимой инженерной инфраструктуры.

№ 9. Гостю почет – хозяину честь

Елена Батурина в 2012 году приобрела в Дублине отель Morrison Hotel за 20 млн EUR. В последующем Батурина инвестировала в реконструкцию гостиницу еще 7 млн EUR. В ходе реконструкции отель пришлось закрыть на несколько месяцев. Однако уже в 2014 году реконструированная гостиница вновь заработала. Четырехзвездочный отель на 145 номеров находится в самом центре Дублина на берегуреки Лиффа. Гостиница работает под брендом Hilton Hotels and Resorts Group. При этом для ее успешного функционирования новая собственница сменила управляющую компанию. Приобретение гостиницы было выполнено в рамках создания единой гостиничной компании Батуриной, действующей на территории Европы.

№ 10. До полной готовности

Виталий Малкин приобрел в 2010 году за 15,65 млн USD кондоминиум на 74 этаже Time Warner Center в Нью-Йорке. После приобретения объекта бизнесмен начал его масштабную и длительную реконструкцию. Ремонт помещения площадью в 325 кв. м занял более двух лет и стоил Малкину судебного иска со стороны арендодателя квартиры этажом ниже. Тот сослался на то, что его арендатор, уплачивающий за квартиру 43 тыс. USD в месяц готов ее покинуть из-за шума, возникающего вследствие ремонта дуплекса Малкина. Судебный иск был отклонен судом на основании того что Малкин соблюдает все правила строительных работ и проводит их в положенное по закону время. Примечательно, что сам ремонт квартиры россиянина занял в два раза большее время, чем строительство самого Time Warner Center. По имеющейся информации стоимость ремонта квартиры составила 600 тыс. USD.

Итоги

Как видим, подавляющее большинство крупнейших сделок с зарубежной недвижимостью посткризисного периода связано либо с инвестициями, либо с увлечениями самих миллиардеров. При этом вложения осуществляются как в новаторские проекты, так и в альтернативные классы активов.

Настоящий аналитический материал подготовлен аналитической группой офиса швейцарской оценочной компании Swiss Appraisal в России и СНГ.