Как продать или обменять ипотечную квартиру?

Очень часто у людей возникает необходимость реализовать недвижимость, которая на данный момент находится в обременении у банка. Причин может быть множество, среди которых такие факторы как развод или разъезд. Для того чтобы осуществить какую процедуру, как продажа ипотечной квартиры, необходимо знать, как правильно поступить.

Зачем продают залоговые квартиры

Человек может принять решение о продаже недвижимости из-за того, что нет возможности осуществлять выплату ипотеки либо наоборот, для приобретения жилья по более низкой цене, с целью понижения выплат по ипотеке. Второй вариант не отличается выгодой, потому что покупаемая квартира должна быть более дешевая по стоимости, чтобы различие в ежемесячных выплатах было ощутимое.

К примеру, для того чтобы ежемесячный платеж стал меньше на 20 000 рублей, общая стоимость кредита с 5 миллионов должна понизиться до 3-х. В этом случае ежемесячная оплата с 56000 понизится до 34000. Вместе с этим, за три года без произведения частично досрочных погашений, сумма основного долга станет меньше только на 220 000 рублей (при расчетах ипотеки на 5 млн сроком на 20 лет с процентной ставкой 12,5%). Исходя из этого можно прийти к выводу, что при продаже такой квартиры, заемщик остается с 6 млн-4,8 млн= 1,2 миллиона, а свои 2,1 млн рублей и переплата за три года просто сгорят.

Существует еще один тип людей, которые обращаются к реализации ипотечной квартиры. Это непрофессиональные инвесторы, которые поддались массовой панике за счет обесценивания рубля. Очень много людей, кто под конец 2014 года на приобрели недвижимость по заниженной цене и брали ипотеку чтобы обеспечить сохранность своим финансам или даже получить прибыль.

На сегодняшний день всем известно, что цена за квадратный метр упала и неизвестно, когда вновь поднимется, а проценты по ипотеке следует выплачивать каждый месяц. Поэтому многие заемщики решают продать квартиру и избавиться от ипотечного бремени.

Три варианта продажи ипотечной квартиры

Для тех кто хочет продать или произвести обмен ипотечной недвижимости, существует несколько вариантов. В первой ситуации, во время подписания договора купли-продажи, покупатель отдает продавцу денежные средства, которых достаточно для того, чтобы погасить ипотеку в банке. Продавец вносит требуемую сумму на счет ипотечного кредита и закрывает его.

Через некоторое время он получает пакет документов на снятие обременения. Этот пакет относится в регистрационную палату, где осуществляется снятие обременения. Затем квартира переоформляется на нового владельца. При такой процедуре в договоре купли-продажи необходимо прописать размер суммы, переданной продавцу на погашение ипотеки и сумму денежных средств, которые будут переданы продавцу после того, как будет снято обременение с участвующей в сделке квартиры и оформление прав собственности на нового владельца.

Второй вариант предусматривает, что финансы помещаются в две банковские ячейки, где в первой располагается сумма задолженности по ипотечному кредиту, а во второй остаток суммы за квартиру, которую нужно отдать продавцу. Нужно получить предварительное одобрение банка на передачу прав собственности или уступку долевого участия на недвижимость без снятия обременения. В данной процедуре после того, как договор купли-продажи заключается, все документы необходимо предоставить в регистрационную палату и новый собственник получает квартиру, находящуюся в залоге у банка.

После того, как документы о переходе прав собственности получены, денежные средства из первой ячейки направляются на погашение суммы ипотечного кредита, а с квартиры снимается обременение. После этого продавец получает доступ к содержимому второй ячейки.

Со стороны банка в таких продажах, как правило, существуют некоторые требования:
1) Сумма данной сделки с вычетом всех затрат должна целиком покрывать сумму задолженности по ипотеке.
2) Осуществление расчета должно производиться под контролем банка, чтобы должник не мог воспользоваться полученными средствами до расчета с банком.

Получение одобрения со стороны банка занимает 1-3 месяца. Первоначально следует предоставить в банк уведомление о том, что вы хотите продать ипотечную недвижимость, составить ходатайство и встретиться со специалистом для того, чтобы обсудить все детали такой сделки. Из-за продолжительности такой процедуры, большинство людей прибегают к первому варианту реализации.

Также существует третий вариант, который характерен для ситуации, где заемщик хочет продать ипотечную квартиру для того, чтобы приобрести новую. В данном случае необходимо договориться с банком о смене предмета залога, когда кредит остается прежним, а залоговая недвижимость меняется.

Осуществляется сразу две сделки: реализация старой недвижимости со снятием обременения и приобретение новой, с наложением на нее обременения. Данный вопрос индивидуально обсуждается в кредитном комитете и решение по нему может быть как положительным,так и отрицательным. Если банк выносит отрицательное решение по данному вопросу, то у заемщика остается вариант продать залоговую квартиру, погасить ипотечный кредит и оформить новый кредит на новую недвижимость.

Требуется скидка

Кроме трудных и продолжительных переговоров с банком, существует еще одна сложность для продавца. Залоговая квартира является весомым поводом для торга, даже если по всем правовым документам с объектом все в порядке. Сейчас у покупателей существует большой выбор предложений о покупке недвижимости, поэтому выбирать квартиру, которая располагается в залоге они не хотят, предпочитая рассмотреть свободные варианты. В самом лучшем случае дисконт на обремененную квартиру будет равен 5% от суммы недвижимости.

Приблизительно 50-70% покупателей не хотят рассматривать квартиры, которые находятся в залоге у банка. Это связано с психологией, но в то же время этот субъективный фактор является мощнейшей движущей силой на вторичном рынке. Для обычного человека, который желает в короткий срок и без лишних заморочек купить себе квартиру, ипотечная недвижимость является отклонением от правил.

Тенденция

Сделки с залоговыми квартирами составляют приблизительно 10% от общего числа. Вместе с этим эксперты заявляют, что в последнее время ипотечные квартиры стали продаваться достаточно часто и таких случаев стало на 10-15%. Поясняется данная ситуация тем, что люди не в силах осуществлять выплаты по кредиту из-за лишения работы либо ухудшения материального достатка.

Пока что такая тенденция не стала критичной. Число "проблемных" кредитов растет, но не в том количестве, чтобы обрушить полностью экономическую ситуацию в стране, как это произошло в 2008 году в Америке. К тому же в последнее время объем ипотечного кредитования вырос, поэтому и количество таких продаж увелчилось.

Несмотря на то, сделка с ипотечными квартирами не является опасной, реализация обремененной недвижимости несет в себе множество неудобств. Это является еще одним доказательством того, что решение о приобретении квартиры в кредит стоит принять после серьезного обдумывания.

Источник: Портал недвижимости Reportal.ru