Можно ли узаконить строение, возведенное без разрешения на строительство?

Статья 222 ГК (Гражданского кодекса) Российской Федерации позволяет объявлять самостроями здания, в которых расположены квартиры, офисы, магазины или другая Ваша собственность. На этом основании их сносят за счёт владельца и не выплачивают последнему компенсаций. Часть 4 даёт возможность властям сделать это, даже если нет решения суда. Иногда такое случается даже с теми, чьё имущество оформлено в соответствии со всеми правилами. Если же у хозяина есть некоторые несоответствия в пакете документов, проблем больше. В этом случае нужно подумать о процедуре легализации строений, чтобы снизить или устранить риск лишиться имущества.

В каких случаях здание нельзя спасти?

Исход ситуации определяют её отдельные детали. Самые сложные моменты сопряжены именно с новшеством - частью 4 Гражданского кодекса Российской Федерации. Когда мэрия города Москвы занялась зачисткой в городе и уничтожением павильонов, торговавших различным товаром, она руководствовалась как раз данным пунктом.

Четвёртая часть статьи 222 заключается в том, что власти во многих случаях имеют право сносить постройку без решения суда, если её посчитают самостроем. Это касается, например, строений, находящихся в местах, где расположены инженерные сети. В столице немало подобных мест. Получается, что бульдозер может ликвидировать почти каждое помещение.

Предприниматели, естественно, задумываются о мерах защиты от такого произвола. К сожалению, нынешняя ситуация не оставляет возможности апеллировать к суду или другим государственным инстанциям. Это будет попросту пустая трата времени - так показывает практика многих обращавшихся по этому поводу.

В каких случаях есть шанс спасти строение?

Представители властных структур могут и не пользоваться подобными полупиратскими методами, предпочитая обратиться в соответствующие органы и получить судебное решение. Тогда можно и нужно попытаться отстоять объект. Однако здесь ситуация зависит от сути объекта и обстоятельств его возникновения.

Бывает, что земля предназначена для сельскохозяйственной или промышленной деятельности. В таком случае здесь нельзя строить жилые многоэтажки или коттеджные посёлки. Однако их всё равно возводят, хотя по закону строительство жилья здесь недопустимо (ситуация регулируется статьёй 7 Земельного кодекса Российской Федерации).

Возникает серьёзная проблема, которую довольно трудно решить в свою пользу. Однако здесь есть выход. Можно обратиться в администрацию муниципалитета и подать прошение о смене статуса земельного участка. Власти вполне могут пойти навстречу обратившемуся человеку. Однако Федеральный закон № 182-Ф3 от 21.12.2004 "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другу" прописывает определённые нюансы. Например, статья 7 существенно осложняет возможность изменить статус сельскохозяйственных угодий. Хотя можно воспользоваться некоторыми особыми обстоятельствами. Можно доказать, что земли давно не эксплуатируются по своему прямому назначению. Промышленные территории передать под застройку жилыми домами намного проще, на что указывает 9 статья закона. Конечно, здесь всё опрделяется доброй волей, желанием самих чиновников. Они не стремятся её проявлять, а заставить их так поступить невозможно.

Когда шанс сохранить строение велик?

Бывает, что с землёй нет никаких проблем юридического характера. Легализовать сооружение, которое строилось даже без разрешительного документа все же проще чем участок. Для этого придётся воспользоваться постановлением Пленума Верховного суда № 10, Пленума Высшего арбитражного суда № 22 от 29.04.2010. Согласно пункту 26, отсутствие разрешения на строительство не может быть основанием для уничтожения объекта. Если суд не увидит других признаков самовольного строительства, он вполне может признать здание собственностью владельца.

Однако здесь есть некоторые важные моменты. Владелец дома должен доказать, что стремился получить разрешение на строительные работы, которым ему не удалось обзавестись по объективным причинам. Если у Вас есть результаты проверок и экспертиз, признающих строение безвредным, вредикт суда с большей вероятностью будет в Вашу пользу.

Какие постройки проще всего легализовать?

Если Вы ходите узаконить постройку на собственном дачном участке, это простейшая задача. Главное, чтобы участок был предоставлен до октября-2001. Дело в том, что до этого не действовал нынешний ЗК Российской Федерации. У Вас есть полное право на землю, однако нужно это подтвердить документально. В этой ситуации действует упрощённый порядок оформления земельного участка. Однако нужна документация, подтверждающая право хозяина на него (можно воспользоваться актом о предоставлении земельного участка или старым свидетельством о собственности) и кадастровый план местности. В этом случае дело решается административным, а не судебным путём, что существенно облегчает жизнь владельца.

Этот "амнистирующий" закон позволяет также узаконить другие находящиеся на территории строения упрощённо. Однако даже с "упрощённым" порядком есть сложности, которых прибавилось в текущем году из-за вступившего в силу закона №218-Ф3 "О государственной регистрации недвижимого имущества". Согласно статье 24 данного закона для регистрации строения требуется технический план, который получают у кадастровых инженеров или в БТИ. Конечно, это дополнительные денежные траты. Однако благодаря "дачной амнистии" хотя бы до марта 2018 года Росреестр не будет требовать разрешения на строительство того или иного объекта. Напомним, что Репортал уже писал о том, как получить разрешение на строительство индивидуального жилого дома.

На дачах часто строят сараи, гаражи, беседки и бани. Это вспомогательные постройки. Соответственно статье 51 (часть 17) Градостроительного кодекса, на их возведение нет необходимости получать разрешение. Но необходимо, чтобы постройки соответствовали СНИПам. Например, расстояние от границ дома дома до соседних участков должно быть хотя бы 3 метра, а сарай или баню можно поместить в 1 метре. Если не выполняются нормативы, то сооружение необходимо перенести. Других сложных моментов в данном случае быть не должно.

Источник: Портал недвижимости Казани