Вселяемся в новую квартиру: каких гарантий ждать от застройщика, и как их получить?

Вселение в новую квартиру абсолютно нового дома – радостное событие. Однако первый год жизни нередко омрачается возникновением разного рода проблем.

Подобные неприятности могут говорить о том, что застройщик допустил определенные ошибки в проектировании, использовал материалы низкого качества, провел работы с нарушением установленных строительных норм. Соответственно, вся вина за возникновение дефектов полностью лежит на нем, а значит, он должен устранить их, руководствуясь взятыми на себя гарантийными обязательствами. Попробуем разобраться, на какие гарантии от застройщика могут рассчитывать дольщики, и как следует действовать, чтобы обязать застройщика выполнять свои обязательства.

Акт о приемке-передаче квартиры↑

Помимо оформления договора купли-продажи дольщику в обязательном порядке необходимо подписать акт о приемке и передаче квартиры. Это далеко не формальность, а важнейший документ, который подтверждает соответствие объекта требованиям проектной документации, технических регламентов, действующих в строительной сфере, и прочих нормативно-правовых документов, регламентирующих строительную деятельность. Поэтому, прежде чем поставить свою подпись, очень важно осмотреть квартиру и проверить ее техническое состояние на соответствие действующим нормам.

Дополнительно в перечне документов, которые передает застройщик дольщику, обязательно должна присутствовать инструкция, в которой детально описаны правила безопасной эксплуатации объекта и расчетный срок службы основных элементов квартиры. Также в этом документе указывают основные элементы квартиры и описание характерных дефектов, которые позволят определить, относится эта поломка к гарантийному случаю или возникла по вине владельца недвижимости и должна устраняться за его счет.

На деле часто оказывается так, что застройщик подготавливает инструкцию по эксплуатации квартиры и основных ее элементов в самый последний момент. Либо использует для всех своих объектов стандартный документ, не учитывающий специфики конкретной квартиры. В результате такого подхода страдает только покупатель, поскольку при возникновении дефектов в элементах не описанных в инструкции доказать свою правоту будет проблематично.

СОВЕТ: Сколь бы формальной ни была инструкция по безопасной эксплуатации объекта, обязательно изучите ее перед подписанием акта приемки-передачи квартиры. В случае возникновения вопросов уточните непонятные моменты у представителя застройщика. Если пренебречь этой возможностью, то при обнаружении дефекта у застройщика могут появиться основания для отказа в проведении гарантийного ремонта или обслуживания объекта.

Минимальные и максимальные сроки гарантии ↑

В Федеральном законе «Об участии в долевом строительстве» указаны рекомендованные сроки гарантий: если речь идет о самом объекте, то минимальный период гарантии на несущие конструкции, фасад, внутренние перегородки, основные конструктивные элементы составляет 5 лет. Если мы говорим об инженерных коммуникациях и технологическом оборудовании, то срок гарантии уменьшается до 3-х лет.

Описанные временные рамки являются минимальными и обеспечиваются нормами федерального законодательства. Однако застройщики по своему усмотрению могут увеличивать периоды действия гарантии. На практике этим правом пользуются немногие девелоперы.

ВАЖНО! Учитывайте, что гарантия на квартиру начинает действовать не с момента постройки дома и введения его в эксплуатацию, а с даты подписания акта о приемке-передаче недвижимости дольщику. Соответственно, гарантийный срок на объекты в пределах одного многоквартирного дома может истекать с некоторой разницей во времени.

Пределы действия гарантийных обязательств застройщика

Застройщик возлагает на себя обязательства устранить все дефекты, выявленные в ходе эксплуатации недвижимости и возникшие по причине низкого качества объекта. Данное требование сохраняется даже в том случае, если элементы и конструкции, входящие в зону ответственности застройщика, не отражены в договоре купли-продажи.Назовем основные дефекты, с которыми дольщикам приходится сталкиваться чаще всего:

1. протечки крыши;
2. образование трещин в стенах и на потолке;
3. частичное разрушение штукатурки;
4. образование плесени, грибка в квартирах и местах общего пользования;
5. потеря герметичности окон, сквозняки;
6. сбои в работе инженерного оборудования;
7. перебои в подаче коммунальных ресурсов из-за технических ошибок в проектировании инженерных сетей и т.п.

В нормативных актах, регулирующих отношения между застройщиками и дольщиками, также указаны случаи, которые не подпадают под гарантийные. К ним относятся:

1. естественный износ конструктивных элементов, технологического оборудования и инженерных коммуникаций;
2. неправильная эксплуатация объекта и/ или его отдельных элементов;
3. поломки, возникшие в оборудовании или элементах, которые изначально были приняты без претензий (исключение составляют только скрытые дефекты, которые нельзя выявить визуально, поскольку они проявляют себя только после начала эксплуатации объекта);
4. аварии, возникшие по вине владельцев недвижимости.

Как устранить дефекты по гарантии?↑

Большинство скрытых дефектов дают о себе знать в первый год эксплуатации объекта. Обычно проблемы возникают внутри дома или квартиры, однако некоторые дольщики предъявляют претензии застройщику и в отношении мест общего пользования и прилегающей к дому территории.

Если недочеты строительства налицо, то у владельца недвижимости есть право обратиться в суд и потребовать устранения поломок по гарантии. Однако подача искового заявления чаще всего является крайней мерой, поскольку уважающие себя застройщики, дорожащие репутацией, обычно соглашаются провести ремонт без суда. Для этого достаточно составить претензию и направить ее в адрес застройщика. Делать это лучше в письменной форме, составив два экземпляра: один оставьте себе, а второй отправьте по почте заказным письмом с уведомлением о вручении (это подтвердит, что вы пытались решить спор с застройщиком мирным путем).

ВАЖНО! На этапе изучения претензии некоторые застройщики ссылаются на то, что выявленные дефекты возникли по вине обслуживающей организации (УК, ТСЖ), которая не обеспечила должных мер для эксплуатации объекта. Чтобы предотвратить такой исход, рекомендуем изначально написать заявление в эксплуатирующую организацию, описав суть проблемы. По вашему обращению УК будет обязана провести собственную экспертизу, для этого собирается специальная комиссия. В нее приглашаются представители управляющей компании (или товарищества собственников жилья), представители компании генерального подрядчика, а также эксперты из фирмы технического заказчика. По результатам обследования квартиры и объекта комиссия составляет акт.

Если после получения претензии от дольщика застройщик все равно отказывается устранять неполадки своими силами и за свой счет, то необходимо со всем пакетом документов обращаться в суд. Некоторые владельцы недвижимости параллельно с этим подают жалобу в Роспотребнадзор.

СОВЕТ: Не лишнем будет проверить, нет ли у кого-то из ваших соседей аналогичных проблем. Если дефекты выявлены у нескольких владельцев квартир, то имеет смысл скооперироваться – на коллективные жалобы надзорные органы реагируют быстрее и жестче.

Судебные споры между дольщиками и застройщиками обычно рассматриваются в пользу потерпевших. Строительные компании уловили этот момент, поэтому нередко в роли компании-застройщика выступает фирма-однодневка, которая после завершения строительства и сдачи объекта в эксплуатацию заявляет о своей ликвидации. В том числе это делается для того, чтобы избежать гарантийных обязательств.

Законодатели постоянно отслеживают подобные моменты. Поэтому, чтобы как-то защитить интересы инвесторов, разработали положения, согласно которым компания-застройщик обязана внести крупные суммы в уставной капитал. Так, если фирма намерена строить объекты общей площадью до 1 500 кв.м, то размер ее уставного капитала должен быть более 2,5 млн рублей. Для компаний, планирующих возвести недвижимость площадью более 500 000 кв. м, минимальная сумма взносов в уставной капитал назначена на уровне не менее 1,5 млрд рублей. Суммы являются внушительными, поэтому рисковать с открытием фирм-однодневок сейчас решаются немногие. Это заметно улучшает ситуацию на строительном рынке и в долевом строительстве в частности, гарантируя права дольщиков.