Оценка стоимости земли - советы оценщика

Кризисные явления в мировой экономике не обошли стороной и рынок недвижимости, существенное падение цен на дома и квартиры крайне негативно сказалось на финансовом положении собственников недвижимости, но наибольшее падение цен произошло все-таки в секторе незастроенных земельных участков.

Падение цен на землю в Московской области в период с 01.10.08 по 01.06.09 составило от 30 до 60%, и это только по ценам предложений к продаже, а не по ценам реальных сделок. Спрос на большие незастроенные участки, пригодные для реализации крупных инвестиционных проектов, остается на крайне низком уровне из-за нехватки финансовых ресурсов и высоких рисков вложения в данные проекты.

Воздействие столь мощных экономических факторов привело рынок земли в состояние падения, завершившегося стагнацией, характеризующейся высоким уровнем колебания цен на участки с в общем-то идентичными свойствами и параметрами.

Все это привело к общей неопределенности в отношении величины справедливой рыночной стоимости на землю. В условиях высокой неопределенности рынка земли собственники земельных участков все чаще вынуждены обращаться за оценкой стоимости земли к независимым оценщикам или самостоятельно отслеживать конъюнктуру рынка для того, чтобы иметь адекватные сегодняшнему дню представления о стоимости своей недвижимости.

Но оценка недвижимости требует опыта и специальных знаний, самостоятельная, пусть и приблизительная, оценка всегда таит опасность ошибки, которая исказит полученный результат и введет Вас в заблуждение относительно стоимости объекта оценки. Это не означает, что самостоятельная оценка стоимости земельного участка невозможна или не нужна, совсем наоборот - любые самостоятельные усилия собственника по изучению сектора рынка недвижимости, к которому относится его объект, всегда приносят свои позитивные плоды. Важно просто не допускать грубых ошибок и стараться расширить свои познания в области оценочной деятельности, ведь там накоплен и систематизирован очень большой опыт многих специалистов-оценщиков, которые постоянно сталкиваются с задачей оценки рыночной стоимости земли.

Чаще всего, принимаясь за оценку стоимости земельного участка, неспециалист обращается к открытым интернет-источникам, в которых публикуются предложения о продаже земли, а затем, выбирая участки, аналогичные оцениваемому, проводит усреднение цены и рассчитывает стоимость условной единицы, например, одной сотки. В общем-то - это правильный метод оценки стоимости, за исключением одного нюанса, на который я хочу обратить Ваше внимание. При расчете стоимости условной единицы нужно усреднять не цену предложения, а цену сделки, то есть цену, указанную в договоре купли-продажи. Поясню разницу - цена, указанная в рекламном объявлении, является лишь начальной величиной для обсуждения фактической цены продажи, и она может быть уменьшена в процессе переговоров между покупателем и продавцом, а поскольку мы должны усреднить цену сделки, пусть и предполагаемой сделки, то нужно ввести поправку, отражающую размер уступки в цене. Такая поправка называется поправкой на уторговывание. В каком диапазоне может находится эта величина? Во-первых, отмечу, что для различных объектов недвижимости она различна и, кроме того, эта величина сильно зависит от направления движения рыночных цен, при падении цен она резко увеличивается. Так при продаже квартир на стабильном рынке эта уступка редко бывает больше 5%, а в период падения цен она может увеличиваться до 20-25%. Для земельных участков эта величина еще больше, в период падения цен, который мы отмечаем сегодня, она доходит до 50% от первоначальной цены, хотя на стабильном рынке она не превыщает 7-12%. Согласитесь, что игнорирование этой поправки при оценке земельного участка может привести к ошибке определения стоимости почти в два раза - это совершенно недопустимо. Как ее определить? Для этого нужно обратиться к специалистам рынка недвижимости (риэлторам или оценщикам), которые постоянно участвуют в переговорах о цене продажи того или иного объекта недвижимости, и узнать их мнение относительно текущих величин уторговывания, иные способы определения этой поправки вряд ли доступны неспециалисту.

В этой статье я остановился только на одном нюансе проведения оценки земельного участка, а таких нюансов очень много, поэтому, если Вы сомневаетесь в правильности сделанных Вами расчетов стоимости, лучше обратиться за консультацией к оценщику - это оградит Вас от многих ошибок и в итоге сэкономит немалые средства.

Леонид Серебренников