Маленькие хитрости арендного бизнеса

На сегодняшний день инвестировать денежные средства в недвижимость достаточно выгодно. Мы рассмотрим инвестиции в коммерческую недвижимость — офисы, магазины, помещения свободного назначения, склады, производственные площади. Арендный бизнес на сегодняшний день развивается день ото дня. Стабильность данного вида бизнеса играет немаловажную роль.

Что нужно учитывать при покупке объекта коммерческой недвижимости с целью дальнейшей выгодной сдачи в аренду? Прежде всего, общие тенденции на рынке недвижимости, особенности деятельности в этом направлении органов государственной власти и спрос конкретных арендаторов в данном сегменте рынка.

В настоящее время наиболее рентабельны вложения в магазины и офисы, менее — в склады и производства. Изучив ситуацию, можно прийти к выводу, что спрос велик на маленькие офисные помещения — от 10 до 15 кв. м., торговые помещения на первой линии в проходном месте 50-100кв.м.

Для успешного инвестирования в нежилую недвижимость необходимо учитывать основное в данном случае качество — способность приносить доход тому, кто ее использует. Выбирать объект надо так, чтобы удовлетворить требования будущих арендаторов, конкретного направления их бизнеса. Помещения, в разной степени удовлетворяющие этим требованиям, принесут соответственно и разный доход. Не учитывая подобных рекомендаций, можно оказаться в числе собственников, постоянно ищущих арендаторов и терпящих убытки. Необдуманный выбор объекта для инвестирования очень рискован.

Покупка в собственность небольшого нежилого помещения под магазин или офис самый оптимальный вариант для арендного бизнеса. Объекты недвижимости могут быть как уже готовые сданные офисы в бизнес-центрах с чистовой отделкой, так и выведенные из жилого фонда квартиры. Поэтому при покупке необходимо скрупулезно проверять юридические аспекты сделки, а также точно прогнозировать, какого арендатора в будущем данный объект заинтересует. Например, под офис в аренду в основном требуются помещения в пределах Вахитовского района (например, ул. Правобулачная, Левобулачная, Пушкина, Татарстан, Вишневского и пр.), рядом с остановками, в легко находимых местах, с окнами, телефоном и входом в Интернет, не требующие значительного ремонта, а при расположении в жилом доме имеющие отдельный вход. Небольшие торговые площади пользуются спросом во всех районах Казани, но в основном находящиеся на видных с дороги, проходимых и проездных местах.

Как отдельный вариант можно рассмотреть и покупку подвального помещения. Цены на них обычно значительно ниже, чем, например, на объекты на первом этаже, но есть существенные ограничения по их использованию: продуктовые магазины и парикмахерские в подвалах находиться не могут (на их деятельность практически невозможно получить официальное разрешение). Промтоварные магазины (включая хозяйственные) там располагать разрешено, правда, спрос на них значительно ниже. Сетевые компании, которые зачастую являются наиболее выгодными клиентами, предпочитают арендовать помещения с витринами, то есть, не подземные. Другим вариантом использования подвала является обустройство кафе или игрового клуба, но только в административном здании или пристройке к жилому дому, а не под квартирами (иначе гарантированы проблемы с жильцами).

Распространенный вариант — покупка квартиры на первом этаже с последующим выводом ее в нежилой фонд. Здесь к стоимости помещения прибавляются затраты на изменение его целевого назначения, согласование и обустройство отдельного входа, переоборудование и перепланировки, а также на ремонт. Это удлиняет срок начала сдачи объекта в аренду (до полугода), снижая рентабельность всей операции.

Еще одна возможность — покупка нежилого помещения на этапе строительства. Здесь есть два подводных камня: трудность определения выгодности расположения (если, например, идет застройка нового жилого района и предлагаемое помещение находится на первом этаже), а также проблематичность определения реальных сроков окончания строительства. Поэтому точно рассчитать рентабельность не всегда легко.

Окупаемость при сдаче в аренду нежилых помещений варьируется в среднем в пределах 8-10 лет. После этого срока собственник будет получать чистый доход от приобретенных помещений.

Важно акцентировать внимание на сроке сдачи в аренду помещения. Долгосрочный ли это договор аренды, регистрируемый в регистрационной палате или краткосрочный, заключенный всего на 11 месяцев. Естественно, собственнику сдавать долгосрочно выгоднее, поскольку не происходит простоя помещения и не затрачивается время на поиск новых арендаторов.

Инвестор на рынке коммерческой недвижимости должен обладать достаточно широким кругозором и большим объемом знаний, чтобы рассчитать сроки окупаемости помещения, подобрать оптимальный вариант, арендатора. В данной ситуации может помочь обращение к профессиональным риелторам. В базе объектов по коммерческой недвижимости у агентств недвижимости всегда есть варианты на покупку помещения с уже имеющимися арендаторами.

Латыпова Алсу Ильгизаровна