На каждого мудреца довольно простоты

Одна из местных газет опубликовала статью, героиня которой подписала договор купли-продажи квартиры и, соответственно, акт приемки-передачи. А когда пришла за свидетельством о регистрации права собственности, то узнала пренеприятнейшую новость: государственная регистрация купленной ею квартиры приостановлена. В итоге, отдав деньги за квартиру, бедная женщина со всей своей семьей оказалась на улице.

Казалось бы, заселяться в квартиру, которую вы купили фактически, или же погодить – это дело исключительно покупателя и продавца. Но не тут-то было… Так уж устроено наше законодательство, что договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартир «считается заключенным с момента такой регистрации».

Иными словами, договоренности сторон по поводу купли-продажи квартиры, с точки зрения государства, ничего не значат. Пока не будут им зафиксированы. А коли так, то, казалось бы, купленная вами квартира вовсе и не куплена. И даже в том случае, если вы сполна ее оплатили, ведь продавец может подать заявление о приостановке регистрации договора. Который, соответственно, сколь угодно долго может не вступать в силу.

Иными словами, Федеральная Регистрационная служба (ФРС), казалось бы, ограниченная фиксацией заключаемых договоров, способна вершить наши судьбы. Благо для этого достаточно слегка притормозить процесс регистрации.

Казалось бы, гражданско-правовые отношения мы устанавливаем сами. Но они, эти отношения, если речь идет о купле-продаже жилья, и гроша ломаного не стоят: государственные регистраторы могут поискать крючок, который позволит им слегка притормозить процесс. И тогда вам волей или не волей придется искать путь к сердцу регистратора. А он нередко пролегает через желудок. И не только у мужчин…

Нет, я совсем не против того, чтобы государство регистрировало договора по поводу купли-продажи жилья. Но я никак не могу согласиться с тем, что наши обязательства становятся обязательными только после того, как их зафиксирует государственный орган, каковым и является ФРС.

Не хотел бы показаться невежливым, но разве не факт, что государство повсюду сует свой длинный нос. Например, в наши брачные отношения. Их как бы и не существует. Если только мужчина и женщина не отчитались перед государством о своих взаимоотношениях: то ли это просто дружеские отношения, то ли они сопряжены с общей постелью и совместным хозяйством.

А ведь бывает и так, что люди давным-давно расстались, но для государства они продолжают оставаться супругами. Со всеми, вытекающими отсюда юридическими последствиями.

Некий казанский риелтор, имеющий, можно сказать, Графский титул, заявил, что ФРС может аннулировать заключенную сторонами сделку купли-продажи квартиры. Это, казалось бы, явное заблуждение. Но в том-то и фокус, что у нас, в России, имущество оторвано от права.

В соответствии с классическими представлениями о праве продавец отчуждает свое имущество, а покупатель его присваивает. Естественно, на условиях заключенного договора. Однако фактически право на имущество возникает у покупателя как следствие государственной регистрации договора купли-продажи. И не иначе.

Эта, с позволения сказать, «норма» вытекает из Гражданского кодекса РФ. Но, с моей точки зрения, она есть не что иное, как совершеннейшая чушь! Потому что делает ничтожной волю договаривающихся сторон!

Все это, казалось бы, не более чем казуистика. В самом деле, ну, какие она может иметь последствия на практике? Но в том-то и суть, что если одной из сторон, состоявшейся, казалось бы, сделки приспичит от нее отказаться, то ей совсем ни к чему обращаться в суд. А зачем, если достаточно заявления в ФРС о приостановлении государственной регистрации?!

Не хотел бы брать грех на душу, но, по крайней мере, теоретически противная (и нередко очень даже противная) сторона может умаслить регистратора и без проблем приостановит сделку.

Ефим Андурский, правозащитный центр «A&P»

Ситуацию комментирует юрист Марк Дяковецкий

Выход можно найти в любой ситуации. Так, например, суд может признать или не признать право на пользование жилым помещением. Он может также обязать регистрирующий орган поставить договор и, соответственно, обусловленное им право собственности на регистрационный учет (или снять их с такого учета). Отсюда, к слову, рекомендация, которую я мог бы дать несчастной женщине, ущемленной в своих правах. Вместе со всей своей «мишпахой» она может просить суд признания регистрации договора состоявшейся. Суд может это сделать. Например, на том основании, что противная сторона не представила документы, которые могли бы сделать регистрацию невозможной. Кроме того, можно просить суд, чтобы он признал за ней право собственности на приобретенную квартиру. Что, правда, сопряжено с уплатой серьезной госпошлины.