Инвестиции в Сочи - средство воплощения политических амбиций

Исследования Города Сочи, Краснодарского края и России

Период проведения исследования I квартал 2008 года

Регион исследования Город Сочи, Краснодарский край, Россия

Предмет исследования

• Рынок земельных участков и недвижимости Сочи
• Государство и бизнес
• Текущее и прогнозное состояние рынка недвижимости в Сочи
• Тенденции развития

Методы исследования

• Официальные данные
• Анкетный анализ участников рынка
• Личные глубинные интервью

Основные вопросы исследования

• Стоимость земли
• Транспортная инфраструктура
• Энергообеспечение
• Рынок недвижимости и смежные рынки
• Государственное регулирование

Выводы и результаты

• Результат проведенного оценочной компанией Swiss Appraisal исследования показал, что на текущий момент тенденции развития рынка недвижимости Сочи в долгосрочной перспективе не поддаются прогнозам как со стороны бизнес структур, так и со стороны государства, прежде всего, ввиду отсутствия четкого бизнес-плана развития города после проведения Олимпиады.
• Строительство ряда крупнейших проектов в пределах Сочи является в первую очередь имиджевой задачей, имеющей малое отношение к экономической эффективности проектов как в среднесрочной, так и в долгосрочной перспективе.
• По мнению экспертов Swiss Appraisal, главнейшей задачей государственной корпорации «Олимпстрой», заявленной в качестве основного регулятора девелопмента в Сочи, является воплощение политических амбиций государства на международной арене.
• Инвесторы и девелоперы действуют реактивно, ожидая высокую норму доходности вложенных средств, ориентируясь на имиджевые параметры, не принимая в расчет определение эффективности проектов после проведения Олимпиады.
• Swiss Appraisal ожидает существенное снижение текущей доходности проектов в долгосрочной перспективе.

Детали

Стоимость земли

• Стоимость земельных участков, расположенных не более 1 км от моря – 1 000-5 000 долларов США / кв. м
• Стоимость земельных участков, расположенных в центральном районе – 6 00 – 900 долларов США / кв. м
• Стоимость земельных участков, расположенных в Лазаревском районе – 210 – 450 долл. США /кв. м

Транспортная инфраструктура

• Более 50% сочинских дорог требуют дополнительного асфальтирования
• Увеличение темпов строительства требует расширения дорожной сети Сочи до 125% в краткосрочной перспективе

Энергообеспечение

• Текущее энергообеспечение Сочи базируется на двух высоковольтных линиях, построенных в 1960-х годах, систематически подверженных обрывам в зимнее время
• Для проведения Олимпиады требуется минимум 85 МВт электроэнергии и запасные генераторы, которые должны быть возведены в краткосрочной перспективе

Рынок недвижимости и смежные рынки

• Традиционно, ввиду сокращения рисков увеличения сроков строительства, девелопмент крупнейших проектов требует вовлечения крупнейших представителей рынка строительного подряда
• Объем рынка строительного подряда в Сочи составляет порядка 1 000 (одной тысячи) компаний, 95% из которых являются представители малого бизнеса, не способных гарантировать соблюдение всех норм и требований, предъявляемых к возведению масштабных проектов – параметр, существенно влияющий на величину капитальных вложений проекта
• Девелопмент крупнейших гостиничных и инфраструктурных проектов предполагает наличие квалифицированного персонала – порядка 3-5 человек на 1 посетителя – получение соответствующей квалификации занимает порядка 3-5 лет
• На текущий момент рынок трудовых ресурсов Сочи не способен обеспечить потребность заявленных проектов в персонале – как следствие, на реализацию инвестиционных проектов накладывается дополнительный риск, снижающий уровень чистого операционного дохода инвестора

Государственное регулирование

• В ноябре 2007 года была создана государственная корпорация «Олимпстрой», основной задачей которой является регулирование процессов строительства девелоперских проектов, распределение и контроль денежных средств, направляемых на финансирование олимпийских проектов в Сочи
• На практике, цели создания государственной корпорации сводятся к развертыванию широкой политической игры – «Олимпстрой» является средством достижения целей государства как во внешней, так и во внутренней политике, целей, не имеющих отношение к развитию рынка недвижимости Сочи.

Swiss Appraisal обращает особое внимание инвесторов и девелоперов на следующие моменты

• Возможность «перегрева» рынка Сочи и, как следствие, снижение доходности проектов
• Проблемы с переводом земельных участков из одной категории в другую в связи с несовершенством законодательства и высокими административными барьерам, вызванных коррумпированностью органов государственного управления
• Повышение себестоимости строительства ввиду недостаточной пропускной способности объектов инфраструктуры и формирования государственной монополии на ресурсы строительства