В чем сила? Или украденный подвал

Как полагаете, читатель, может ли член коллективного хозяйства безнаказанно продать колхозную корову? Наверное, нет, не может. Ведь если он ее и продаст, то колхоз заставит вернуть украденное или, по крайней мере, компенсировать понесенный ущерб. По-другому развиваются события, когда это делает муниципалитет, который свободно продает и сдает в аренду «колхозные»» нежилые помещения. Такое происходит сплошь и рядом. Например, в доме №20 по улице Сибирский тракт, в котором муниципалитет продает и сдает в аренду полуподвальные помещения. Чему есть конкретные свидетельства. В данном случае – свидетельства о государственной регистрации права, легко, просто и безосновательно штампуемых Главным управление федеральной Регистрационной службы по РТ.

Почему безосновательно? Да потому что это учреждение, отказывающее порой в государственной регистрации по весьма сомнительным основаниям, регистрирует несуществующее в природе право муниципалитета присваивать общее имущество. Которым, казалось бы, никто не вправе распоряжаться вне согласия квалифицированного большинства собственников. Но в том-то и дело, что Комитет земельных и имущественных отношений (КЗИО) Исполнительного комитета МО г. Казани жилищный фонд города по-прежнему полагает своей вотчиной.

То же, кстати, с земельными участками, прилегающими к жилым домам, также относящимися к общему имуществу. КЗИО, возможно, потому и не спешит с межеванием городской территории, что это воспрепятствует тотальному обворовыванию населения.

Ситуация, сложившая в доме №20 по улице «Сибирский тракт», это лишь штрих к портрету несуществующей жилищной политики Казани. Жители этого дома обратились к мэру Казани Ильсуру Метшину. При этом они имели наглость утверждать, что именно на 88,5 % являются собственниками своего дома. Это касается и полуподвалов, в которых расположены инженерные коммуникации, ввиду чего «заселять» их арендаторами нельзя. Дескать, противное может нанести ущерб нормальной эксплуатации дома.

Однако КЗИО, не интересуясь мнением реальных собственников, сдает, и продает полуподвалы, а также вкладывает их в уставные фонды различных структур.

Впрочем, заключаемые им соответствующие договора гроша ломаного не стоят. Ну, как, в самом деле, можно распорядиться имуществом, если у вас нет на него права собственности или, по крайней мере, доверенности собственников? А зарегистрировать часть общего имущества в качестве самостоятельных объектов имущественного права КЗИО не вправе. Что, впрочем, его ничуть не смущает. Бедные родственники, простите, собственники, попросили КЗИО прекратить незаконное использование принадлежащего им имущества. Мало того, они, наивные, попросили мэра исключить это имущество из муниципального реестра и из муниципальной казны.

Долевые собственники дома №20 по улице Сибирский тракт, наверное, держат чиновников за дураков. И напрасно, ведь те сделали изящный ход, предложив собственникам доказать, что подвалы их дома им же и принадлежат. Для этого собственники должны представить техническую документацию, подтверждающую статус спорных помещений, как неотъемлемых элементов общего имущества. Но какая, к чертям собачьим, еще нужна экспертиза, чтобы доказать принадлежность подвала к общему имуществу?

Не стоит держать за простачка и председателя Комитета ЖКХ Андрея Егорова. Он, получив запрос о статусе полуподвалов, не поленился заглянуть в архивы. А заглянув, разъяснил, что общим имуществом полуподвал быть никак не может, потому что им всегда кто-нибудь да пользовался. Но едва ли г-н Егоров сможет апеллировать к приобретательной давности, ведь с начала приватизации прошло не так уж много времени.

А вот до приватизации жилищный фонд Казани и в самом деле представлял коммунальную собственность, которой городские власти безраздельно владели и распоряжались. Им, видимо, было по фигу, являются ли полуподвалы жилого дома техническими помещениями. Благо обслуживал их собственный ПТЖХ.

Собственники дома №20 по улице Сибирский тракт пожаловались корреспонденту на то, что муниципалитет не выполняет их законные требования. И, вместо того, чтобы принять правильное решение, тянет волынку. Требуя от жильцов различного рода справки, полуподвалы тем временем продолжает сдавать в аренду, продавать или вкладывать в уставные капиталы коммерческих структур. Например, ОАО «Миллениум Зилант – Сити», который как черная дыра втягивает в себя наиболее лакомые кусочки недвижимости.

Наивные собственники попросили мэра обязать Исполком придерживаться требований федерального законодательства «и надлежащей реализации жилищной реформы». Господа, о какой реформе речь? Ужель о той, флагманом которой по выражению новоявленного депутата ГД РФ Марата Загидуллова должна стать Казань? Так ведь нет у нас никакой реформы ни в республике, ни в ее столице! Реформу, как сказал Президент Татарстана Минтимер Шаймиев, тормозит среднее звено ЖК-бюрократии. Как видим, даже Президент не может найти управу на пресловутое «среднее звено»! так что вы напрасно докучаете мэру, надеясь на легкое решение своих проблем. Глава Казани будет содействовать вам в ущерб своему кормильцу, КЗИО?

Вам, господа, пора, наконец, перестать обивать пороги КЗИО, Комитета ЖКХ и прочих городских контор, прекрасно владеющих игрой в «пятый угол». Ну, какой прок улещать кота Ваську, если он вор и плут? Не лучше ли дать шкодливому коту пинка под зад, чтобы он убирался из кухни? В смысле, ловить мышей. В ЖКХ тьма Васек, которые потому и не ловят мышей, что питаются на хозяйских кухнях!

И еще раз сошлемся на мудрого Минтимера Шаймиев. Нет, совсем не напрасно Минтимер Шарипович именует ЖКХ «заповедником социализма». Уточним: в котором вольготно чувствуют себя непуганые, а потому творящие беззаконие, чиновники. А все потому, что население не знает элементарных своих прав. А если и знает, то, подобно жильцам дома №20 по улице «Сибирский тракт», мыкается по чиновничьим кабинетам, толком эти права не используя.

Редакция правозащитной газеты не может, да и не обязана подменять адвокатов, которые, к слову, в ЖКХ не слишком разбираются. Но один совет мы все же дадим. Поймите, наконец, договариваться с чиновниками бес-по-лез-но! Для большинства из них значение имеет только цена вопроса. Так что, желая решить проблему быстро, поступайте как все. И неужели вы думаете, что коммерческие структуры, а также прикормленные общественные организации, занимающие подвалы, лифтерки и колясочные ваших домов, получили свою «жилплощадь» за красивые глазки?

Впрочем, есть и другой путь. Следуя ему нужно подключать прокуратуру, органы внутренних дел и суд. Собственники квартир, расположенных в доме № 20 по улице Сибирский тракт должны еще раз обратиться в прокуратуру, потребовав, чтобы она проверила законность использования чужими дядями имущества, которое по праву принадлежит собственникам квартир. Вот тогда и посмотрим, в чем сила: в деньгах или в правде. А мы ситуацию в этом доме возьмем под общественный контроль. Тот самый, о необходимости которого Президент Шаймиев заявил еще 2004 году. Надеемся, что он нас поддержит. По крайней мере, морально.

Кому принадлежит общее имущество? ↑

Ответ вытекает из вопроса: имущество потому и называется общим, что принадлежит собственникам жилых и нежилых помещений, расположенных в многоквартирном доме и на закрепленной за ним территории (в дальнейшем «собственники»). В связи с общим имуществом возникает много вопросов. На наиболее востребованные мы и попытаемся ответить, заметив, что встроенно-пристроенные нежилых помещения (ВПП) бывают техническими и функциональными. И те, и другие относятся к инфраструктуре многоквартирного дома (МКД). Но если в технических имеется оборудование, обслуживающее дом в целом, то в функциональных его нет.

Кому может принадлежать ВПП?

ВПП является неотъемлемой частью общего имущества МКД и, следовательно, представляет общедолевую собственность владельцев помещений, расположенных в МКД, зарегистрированных в качестве самостоятельных объектов недвижимости. Исключение составляют функциональные помещения: парикмахерские, магазины и др., построенные в ходе долевого строительства. Они принадлежат тем, кто вложился в их строительство.

Кому принадлежат встроено-пристроенные магазины и парикмахерские, существовавшие еще до приватизации?

Раньше, то есть до приватизации, все они относились к коммунальной собственности. Приватизация ознаменовала не просто присвоение квартир, но и размытие коммунальной собственности. Ведь, заключая договор приватизации, вы автоматически становитесь долевым собственником ВСЕГО имущества, относящегося к общедолевой собственности.

Разве приватизация не ограничивается техническими помещениями?

По договору приватизации муниципалитет передает вам отнюдь не только квартиру, но и пропорциональную ее стоимости долю общего имущества. А она, эта доля, распространяется на все ВПП. Но чаще всего только теоретически. На практике получается как в известной песенке: «Сладку ягоду рвали вместе, горьку ягоду рву одна». Передавая населению «горькие» технические помещения, требующие затрат на их содержание и не приносящие никакого дохода, «сладкие» помещения функциональные, дающие стабильный доход, муниципалитет оставляет себе.

Насколько это законно?

Это абсолютно незаконно уж потому, что никакие операции с общим имуществом не могут осуществляться вне согласования с долевыми собственниками. Но на практике, отчуждая, а затем сдавая в аренду и даже продавая неотъемлемые, казалось бы, части общего имущества, с мнением совладельцев этого имущества муниципалитет не считается и попросту им не интересуется.

Но разве можно продать или хотя бы сдать в аренду имущество, если у вас нет на свидетельства о его государственной регистрации?

То, что можно Юпитеру, не положено Быку, точнее, извините, баранам.

И что делать?

Если кто-то только еще покушается на ваше имущество, немедленно сообщите об этом органам внутренних дел. Если же захватчик уже оформляет сделку купли-продажи, обратитесь в прокуратуру, которая обязана принять меры прокурорского воздействия. Вы можете также оспорить сделку в суде, заявив ходатайство о том, чтобы на спорное имущество был наложен арест.

А если имущество уже продано?

В таком случае вы вправе потребовать от Управления ФРС по РТ отмены государственной регистрации незаконно отчужденного имущества. А это влечет за собой признание ее ничтожной. Если, конечно, не упущен срок исковой давности…

Функциональные ВПП можно использовать как доходные?

Муниципалитет преспокойно сдает колясочные, продает их или переоборудует в жилье. Такое происходит даже в домах ТСЖ. Но по закону судьбу общего имущества, как в целом, так и любой его части, определяют лишь собственники. Свое решение они могут принять на общем собрании или выразить его посредством опроса, проводимого по инициативе любого собственника.

Ефим Андурский