Разговор с лохом или беседа о том, куда бедному нефтянику деньги девать

Сижу в удобном кресле и неспешно беседую по телефону со своим старинным школьным приятелем. Собрался было он купить квартиру, да вот беда - замучили его вполне понятные в такой ситуации сомнения и вопросы.

Лох: Слушай дружище! Подскажи как быть. Мой сосед лет пять назад вложил деньги в строящуюся квартиру и через два года продал её вдвое дороже. В вопросах недвижимости я полный лох. Возможно ли такое сейчас? Посоветуй.

Я: Пять лет назад я бы это и посоветовал, но сейчас ситуация совсем другая. Скажи, тебе нужна именно квартира или важнее выгодно вложить средства?

Лох: Квартира может мне понадобится лет через шесть, когда подрастёт сын, однако цены растут, и, может быть, лучше купить её уже сейчас?

Я: Да, пожалуй, С 2000-го года цены ежегодно растут не менее чем на 10 процентов а в Москве даже на 30-40 процентов. Но цены там почти вчетверо выше!

Лох: Ну на Москву я пока не накопил, а вот рост цен на недвижимость в нашем городе получается почти такой же, как и банковские вклады. А если инфляцию действительно удастся снизить, как нам это обещает правительство, то не лучше ли держать деньги просто в банке?

Я: Динамика цен на недвижимость часто не совпадает с инфляцией. Даже если недвижимость вдруг расти в цене перестанет, ты можешь сдавать её в аренду. Это принесёт тебе как минимум 8-10% в год. Это значит, что пока подрастёт твой сынуля твоя квартира окупиться на половину её стоимости. Но цены вырастут и на саму квартиру, и на её аренду. Это почти неизбежно. Таким образом, вложив сейчас деньги в покупку недвижимости, ты сможешь получать около 20% годовых.

Лох: У меня сейчас около 800000 в рублях. Быть может мне стоит купить на них что-нибудь в Москве, раз уж там такой подъём цен?

Я: За эти деньги ты сможешь купить там разве что разбитую с частичными удобствами комнатёнку метров на 8-9, на самой глухой окраине или даже в пригороде, да и то, если очень повезёт. Кроме того, следует иметь ввиду, что операции с недвижимостью в Москве значительно более рискованные. Старые дома скорее всего попадут под снос или реконструкцию, и тогда ты получишь просто денежную компенсацию, которая вряд ли тебя устроит.

Лох: а почему сейчас ты не советуешь вкладывать в новое жильё?

Я: в новом жилье, или как говорят реэлторы, на первичном рынке, прибыль может быть чуть выше, а вот риски по-прежнему весьма высоки. Появившиеся в последнее время новые законы в чём-то улучшили, а в чём-то ухудшили ситуацию. Как и раньше, почти никто не выдерживает сроки, сдачи объектов, заметно затягиваются сроки подключения коммуникаций и лифтов. Качество строительства у большинства крайне низкое. Думаю, что многие дома, построенные лет 10-20 тому, назад переживут постройки последних лет. Надёжнее, всё же иметь дело с устоявшейся застройкой, с квартирами вторичного рынка. С ними всё ясно, меньше неожиданностей, и, поэтому цена квадратного метра в них выше.

Лох: а я всё удивлялся, почему старые дома дороже. Кстати, ведь при сдаче квартир в аренду вероятно надо платить налоги?

Я: Платить налоги - это наш священный долг. И я думаю, что некоторая часть граждан, сдающих квартиры, их действительно платит. Размер налога невелик, он равен подоходному налогу в 13%. Проблема в том, что оформление этого налога создаёт немалые трудности. Разумеется, будет неправильно, если я буду подробно рассказывать тебе о том, как некоторые нехорошие люди, вступив с квартирантами в сговор, создают видимость, будто они сдают квартиру бесплатно. В любом случае, вопрос с налогами не играет существенной роли.

Лох: а что ты скажешь по поводу вложения денег в акции?

Я: а ты в этом разбираешься? На мой взгляд, без знания всех тонкостей рынка акций игра на бирже будет напоминать казино.

Лох: а ты не взялся бы помочь мне с подбором вариантов?

И дальше у меня с моим, прикидывающимся лохом приятелем, пошёл хорошо знакомый всем реэлторам разговор, который должен завершиться обоюдовыгодной сделкой.

Шарапов А. В.