Эти разные, разные риэлтеры

Как выбрать наиболее честного и толкового риэлтора?

Или инструкция о том, как выбрать среди них наиболее толкового честного и нежадного.↑

От автора: Хочу поблагодарить Риэлт Портал за предоставленную мне возможность ознакомить вас с некоторыми, недопричесанными пока фрагментами моей будущей книги, издание которой запланировано на конец 2005 года. Предполагаемое название книги «Квартирный вопрос и много, много ответов», но возможно оно изменится. С 1993 по 2004 год я, отложив в сторону, не приносящую дохода преподавательскую деятельность, взялась за риэлтерский бизнес. Мне пришлось много заниматься, в том числе и межгоржилобменом, благодаря чему я получила достаточно полное представление о работе риэлтеров не только в Москве, но и во многих городах России и СНГ. Сейчас, когда я получила возможность вернуться к преподавательской деятельности в одном из европейских университетов, я решила обобщить весь накопленный опыт и написать книгу, которая, я надеюсь, заинтересует не только специалистов риэлтеров, но и рядовых потребителей. Для меня очень важна возможность обкатать фрагменты своей книги на продвинутой Интернет аудитории, и я буду благодарна и признательна всем, кто направит мне письма, отзывы, жесткую критику или просто замечания. Если предлагаемые материалы вызовут интерес, то я рада буду предоставить Риэлт Порталу еще некоторые фрагменты своей будущей книги.

Наталья Шарапова-Хольмквист

В газетах или иных СМИ нет недостатка в рекомендациях на тему как не вляпаться и не быть обманутым при решении своих жилищных вопросов. Как правило – это по сути своей рекламный материал, оплаченный крупными риэлтерскими агентствами и смысл их вовсе не в том, чтобы бескорыстно помочь людям и дать им объективную информацию. Все эти материалы, как правило, подталкивают клиентов к тому, чтобы он обращался в крупные риэлт фирмы, и по возможности меньше совался в сам процесс. Увы, рекламная раскрученность фирмы и солидность офиса абсолютно никак не гарантирует качественного выполнения своей работы. А поскольку активная реклама и солидные офисы требуют солидных же денег, то несложно понять, что деньги эти берутся из карманов клиентов за счет более крупных размеров комиссионных. Так как я вот уже почти год оторвалась от российской риэлтерской среды и, находясь на безопасном расстоянии, могу, наконец, не соблюдая корпоративные интересы раскрыть вам многие большие секреты и маленькие хитрости риэлтерского бизнеса. Интересы рядовых россиян мне теперь ближе. И я надеюсь, что мои знания помогут Вам решать свои квартирные вопросы более эффективно и с меньшими потерями. В немалой степени это зависит от того, сумеете ли вы найти честных и толковых риэлтеров и правильно построить с ними свои взаимоотношения.

Итак, какова же методика поиска. Первое с чего вам следует начать – это определение цены своей квартиры, если вы ее хотите продать, или тех квартир, которые вы хотите купить или обменять. Не в коем случае не полагайтесь только на одно мнение. Не поленитесь обзвонить или даже обойти некоторое количество агентств с тем, чтобы получить наиболее объективную картину. В большинство городов России риэлтеры охотно идут на то, чтобы после телефонных переговоров подойти к вам, оценить вашу недвижимость и постараться заключить с вами договор. В Москве и Петербурге, а иногда и в других городах, нередко при первом же телефонном разговоре риэлтеры начинают приглашать Вас к себе в офис со всеми документами, надеясь, что раз уж вы к ним пришли и увидев представительный офис и обаятельных риэлтеров, то скорее всего поленитесь продолжать поиск, и доверите свой квартирный вопрос именно им. Очень часто вы сможете услышать лукавую фразу о том, что с продавца комиссионные не берутся. Однако при этом частенько умалчивается цена, по которой агентство будет предлагать вашу квартиру покупателям. Разница между ценой для покупателя и продавца должна быть для Вас открыта и не только на словах. Иначе может оказаться, что вы получите за свою квартиру несерьезную цену. Разумеется, любой труд должен оплачиваться. И риэлтеры помогая решить ваш жилищный вопрос должны получать плату за свой труд, достойную, но в разумных пределах. Как правило, в большинстве городов России комиссионные берутся в пределах 500-1000 долларов. Но в Москве и Петербурге за 1000 долларов уже мало кто соглашается что-либо делать. И комиссионные там доходят порой до многих тысяч долларов. В какой-то мере это оправдывается тем, что в там аппетиты нашего доблестного чиновничества чрезвычайно велики, и существенная часть комиссионных уходит на так называемые неформальные платежи. При определении стоимости недвижимости надо учитывать множество факторов. Если вам нужно продать быстро, то цена, разумеется, не может быть максимальной. Надо учитывать также тенденции рынка. Если вы хотите продать по максимальной цене, а цены в это время падают, то вы можете проиграть. Если вы делаете обзор цен на квартиры аналогичные той, что интересует вас, то учитывайте то, что максимальные цены, заявленные в рекламе, мало кого интересуют. И, как правило, эти квартиры либо не могут быть проданы, либо продаются по более низким ценам, чем те, что заявлены. Ориентируйтесь на средние цены. Они более объективны.

Если вы живете в небольшом городе, то процесс сбора документов, прохождения инстанций и регистрации сделки может быть вполне доступен и для вас. И тогда риэлтеры могут вам понадобиться лишь в качестве консультантов. Но в любом случае, прежде чем остановить свой выбор на каком-либо риэлтере или агентстве, Вам крайне желательно получить некоторый минимальный объем знаний о предстоящем вам процессе. Ибо если вы будете полным профаном, то тем самым введете риэлтера в искушение «раздеть вас последнего лоха». И не каждый риэлтер перед этим искушением устоит. Конечно, если у вас или у ваших близких, которым вы можете доверять, был уже позитивный опыт общения с риэлтерами, то тогда вам будет полегче. Рекомендации от надежных людей – это очень существенный фактор, но раз на раз не приходится. Поэтому доброжелательный контроль не помешает.

Итак, подводя итог всему вышесказанному, формулирую рекомендацию номер один: начните с того, что с помощью телефона и газетной или Интернет информации постарайтесь выяснить для себя хотя бы общие контуры и ориентиры того, на что вы можете рассчитывать. И только вооружившись этими знаниями, начинайте поиск риэлтера. При этом не стоит при первой же встрече демонстрировать риэлтеру свою осведомленность. Вы уже не подросток, и перед Вами не стоит задача в любом случае выглядеть умным. Значительно важнее, умным быть.

Ваша недвижимость для вас – это почти всегда крупнейшая часть вашего имущества, и любые операции с ней требуют серьезного подхода. Поэтому неспеша выслушайте представителей нескольких агентств, стараясь попутно восполнить недостаток своих знаний. И будьте осторожны с теми, кто предлагает Вам золотые горы и супер льготные условия. А уж с теми, кто, предполагая в вас профана, предлагает грабительские условия вы и сами, я думаю, не будете иметь дело. Не стоит иметь дело также и с теми, кто старается всячески скрыть от вас те или иные обстоятельства предстоящей сделки. Предположим, вы хотите купить квартиру. В этом случае вам должны ответить: продается ли эта квартира в связи с покупкой другой или это чистая продажа (то есть хозяевам нужны просто деньги). Второй вариант для вас выгоднее, так как меньше вероятность срыва сделки. Стоит также поинтересоваться: квартира куплена нынешними хозяевами или они ее приватизировали сами. Второй вариант для вас также лучше, так как квартиры, которые многократно перепродавались, могут быть отягощены юридическими сложностями. Следует также убедиться, что планировка квартиры полностью соответствует тому плану, который имеется в техническом паспорте этой квартиры. Да и знакомство с техпаспортом в целом вам тоже не помешает. Детальный разбор всех нюансов, возникающих при покупке квартире, я приведу в последующих главах. А пока я просто сообщаю, что вы имеете право получить полную информацию по квартире, которую вы наметили купить, включая цену, которую получит за эту квартиру непосредственно продавец. Ибо если разница цен для продавца и покупателя слишком велика и продавец пока не знает, то есть опасность последующих судебных разборок. Именно эту информацию риэлтеры выдают особенно неохотно (если им действительно есть что скрывать). В варианте, когда вы покупаете квартиру, вы выбираете не сколько риэлтера, сколько сам объект недвижимости. Но как бы не была хороша присмотренная Вами квартира скрытность риэлтеров, неясности по истории квартиры и иные сомнительные моменты должны вас насторожить. Но при продаже квартир вы начинаете именно с выбора риэлтера.

Итак, рекомендация номер два: главный критерий при выборе риэлт агентства – это открытость, ясность, умеренные комиссионные и четкое отражение в договоре или ином документе всех обещанных вам обстоятельств.

В какой-то мере мы должны учитывать и такой фактор как членство в гильдии риэлтеров. Гильдии существуют в большинстве городов России. Однако, увы, прием в них ведется зачастую неразборчиво. Достаточно доказать, что агентство имеет стаж работы не менее трех лет. Если, членов гильдии в миллионном городе больше 3-4-х десятков, то наверняка среди них есть и такие, куда соваться не следует. В городах, где в гильдию попасть сложно, нужно пройти жесткий отбор, члены гильдии, разумеется, вызывают большее доверие. Многие приличные агентства просто не хотят иметь дело с гильдиями, дабы не загружать себя дополнительной бюрократической надстройкой. Узнать о членстве в гильдии не мешает, но это третьестепенный критерий.

В некоторых регионах существует такая интересная вещь, как рейтинги агентств. Однако если этот рейтинг публикуется в газетах (что дорого), а не в Интернете, если он представляет собой не мнение рядовых потребителей, а некой, якобы авторитетной комиссии, если вы не имеете возможность проголосовать в этом рейтинге, и убедиться, что Ваш голос нашел отражение в рейтинге (что возможно, конечно, только в Интернете), то, скорее всего это рекламный трюк лидеров рейтинга. Но если рейтинг открыт, общедоступен, и в нем предусмотрены соответствующие ограничители, с тем, чтобы особенно азартные голосовальщики не смогли существенно исказить общую картину, то этот рейтинг заслуживает внимания. По крайне мере я могу посоветовать интересоваться в первую очередь агентствами входящие в верхние 15-25%. Любопытно также посмотреть насколько рейтинг коррелируется со списком членов гильдии. Если в Вашем городе гильдия не раздута (и потому авторитетна), то, скорее всего члены гильдии занимают верх рейтинга. Если членов гильдии вы находите в любой части рейтинга, то, скорее всего, в гильдии состоят все, кому не лень.

Повторюсь еще раз: солидность офисов, красивые авторитетные название, симпатичность риэлтеров, юридическая форма агентства, рекламная раскрученность, членство в гильдии и прочие красивости существенной роли не играют.

Немного о юридической форме организации агентств. Как правило, в городах России существует два основных типа риэлтерских агентств. Это фирмы с образованием юридического лица типа ООО, ЗАО и т.д., и агентства без образования юридического лица. Во втором этом случае директор агентства зарегистрирован как частный предприниматель. И на первый взгляд это выглядит менее солидно. Однако надо иметь в виду следующий момент: в случае судебных претензий к агентству частный предприниматель отвечает своим личным имущество, в том числе и своей квартирой. А юридические лица – лишь незначительным уставным фондом, так как иного имущества за ними, как правило, не числится, а офис и оборудования арендуются. У агентства, которое работает как ЧП, есть право работать без офиса, и это может кого-то отпугнуть. Однако надо иметь в виду, что если у данного агентства нет недостатка в клиентах, то офис им просто не нужен. Ведь офис это, по сути своей, лишь инструмент для привлечения клиентов. На всякий случай – если вы имеете дело с безофисным риэлтером, позаботьтесь о том, чтобы в договоре были указаны его паспортные данные и ознакомьтесь со свидетельством разрешающим риэлтерскую деятельность. Неплохо, если такой риэлтер приглашает для оформления договора к себе домой, где вы сможете убедиться, что прописка соответствует месту жительства. Поверьте, когда риэлтеру есть чем рисковать – его работа надежнее.

Теперь немного о том, в какой форме вы закрепляете за собой выбранную квартиру, или в какой форме покупатель может гарантировать то, что он не откажется от покупки вашей квартиры. Внимательно ознакомьтесь со статьями 380, 381 гражданского кодекса РФ. Это единственная законная форма гарантирования своих намерений. Однако на практике большинство агентств могут назвать полученную от вас сумму авансом, предоплатой, залогом, вознаграждением и т.д., но только не задатком. Между тем в некоторых городах, в частности Краснодаре, Казане, Кемерово начинают активно использовать форму прямого договора между продавцом и покупателем при участии риэлтерского агентства. Такой договор фиксирует передачу денег именно в виде задатка и отдельно открыто оговаривается размер комиссионных агентства. Такой договор наиболее правилен и надежен. Однако, увы, чаще всего агентство, продающее квартиру, берет с покупателя неведомо как называемую сумму, а продавцу просто сообщают, что покупатель есть и задаток взят. При этом никак денежно не подвязанный продавец начинает подумывать о том, не продолжать ли ему продавать квартиру уже по более высокой цене (авось повезет). А покупатель в случае срыва сделки, имеет мало шансов получить компенсацию за бесплодные ожидания и упущенную выгоду.

Итак, рекомендация номер три: действуйте в соответствии с ГК РФ. И если вы передавали задаток через агентство, убедитесь, что свою долю получил и продавец. Однако, если продавец квартиры – замызганное нетрезвое существо, не внушающее доверия, то лучше понадеется на крепких ребят из агентства, которые должны довести сделку до конца, если конечно вам все еще нужна именно эта квартира. Бывали случаи, когда продавец алкоголик предъявлял судебный иск на возврат квартиры ссылаясь на то, что его споили. Агентства, работающие с пьющим контингентом хорошо известны самим риэлтерам, но покупателю не удается узнать об этом даже при просмотре квартиры.