Как выбрать застройщика?

Покупка квартиры в новостройке в корне отличается от приобретения любого другого недвижимого имущества. В большинстве случаев в момент совершения сделки не то что на квартиру - на фундамент дома посмотреть нельзя: он еще не построен. А когда дом будет завершен, квартиры в нем уже будут распроданы. Так что покупатель жилья в новостройке всегда вынужден рисковать.

В 1990-е годы покупка жилья в новостройке напоминала действия начинающего инвестора, вложившего деньги в акции на свой страх и риск.

Все происходило на фоне крупных скандалов, когда солидные вроде бы компании исчезали с деньгами клиентов, оставив дом недостроенным. Или же, собрав деньги у нескольких тысяч дольщиков, строили дом в совершенно другом районе города. Но с годами рынок стабилизировался. А после вступления в силу 31 марта 2005 года федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» покупка новостройки должна стать делом еще менее хлопотным и рискованным. Однако неприятности, связанные с покупкой еще не построенного жилья, никуда не исчезли. ИП рассказывает, как минимизировать риски при покупке квартиры в новостройке горожанину.

Профиль в каске ↑

Эпоха «Юнистроя», «Находки» и других компаний, запомнившихся массовым обманом покупателей новостроек, осталась в последнем десятилетии прошлого века. Тем не менее случаи нечистоплотности застройщиков все еще имеют место. Свежий пример - компания «Стройметресурс», начавшая активную застройку в пяти подмосковных городах, а потом отказавшаяся выполнять свои обязательства перед дольщиками, объяснив это возникшими финансовыми трудностями. «В ноябре 2003 года, рассказал Алексей Н., решивший купить квартиру в подмосковной Щербинке,- я заключил договор соинвестирования с ЗАО «Стройметресурс». Дом должен был сдаваться в четвертом квартале 2004 года. Но на данный момент в доме построено два этажа вместо семнадцати. Раньше 2006 года я въехать даже не рассчитываю».

Для того чтобы не оказаться без денег и без квартиры, следует обязательно выяснить следующее: как долго застройщик работает на рынке недвижимости; есть ли у него опыт строительства именно той категории зданий, которая вас интересует; какова организационно-правовая форма компании, в которую вы решили обратиться.

Проще всего выяснить стаж застройщика - у многих солидных строительных компаний есть собственные сайты в интернете, подробная информация об объектах публикуется в СМИ. Кроме сведений о том, что компания уже построила, полезно узнать, над какими объектами она собирается работать в ближайшее время. Один из индикаторов состоятельности и серьезности застройщика - наличие у него четких планов. Если компания планирует в ближайшие два года строительство других жилых зданий, то дом, в котором вы хотите купить квартиру, наверняка не первый и не последний ее объект.

Далее, по мнению пресс-секретаря инвестиционно-строительной компании «Сити-XXI век» (г. Москва) Сергея Лядова, надо убедиться в наличии у компании-продавца необходимого пакета правоустанавливающих документов.

Пакет документов, подтверждающих право застройщика на возводимую новостройку обычно не слишком толстый. В нем обязательно имеются копии распорядительного акта властей города о выделении участка под застройку, договор об аренде земельного участка и договор с генеральным подрядчиком строительства. Значительно реже - утвержденная городскими властями проектная документация и разрешение на ведение строительства.

Как правило, получение исходно-разрешительной документации, разработка, согласование и утверждение проекта продолжаются довольно долго: в лучшем случае несколько месяцев, в худшем - несколько десятков месяцев.

Застройщик обязан представить любому обратившемуся лицу для ознакомления следующие документы:

• учредительные документы;
• свидетельство о государственной регистрации;
• свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
• отчетность о финансово-хозяйственной деятельности застройщика по установленным формам;
• утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета (распределение) прибыли и убытков за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности;
• аудиторское заключение за последний год деятельности застройщика.

Помимо этого, по требованию участника долевого строительства застройщик обязан представить для ознакомления:

• разрешение на строительство;
• технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома;
• заключение государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;
• проектную документацию, включающую в себя все внесенные изменения;
• документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.

Торопиться с покупкой квартиры в доме, строительство которого официально еще не разрешено, не стоит. Для утверждения проектной документации требуется не менее 20 согласований. Не исключено, что кто-нибудь проект завернет: например, экспертно-консультативный совет при главном архитекторе города, или Госсанэпиднадзор, или департамент природопользования и охраны окружающей среды, или пожарные. Еще пару лет назад не меньше половины застройщиков начинали продажи сразу после получения участка, достаточно было огородить его забором и повесить щит с объявлением о проведении строительных работ. Естественно, ни проектной документации, ни разрешения на строительство они предъявить просто не могли.

По новому федеральному закону «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» привлекать денежные средства граждан компании могут только на основании полученного разрешения на строительство, причем только на этом земельном участке. При этом покупатель имеет право потребовать у застройщика документы, что строительный проект утвержден, а разрешение на строительство получено. Если разрешения нет, продавать объект нельзя. Кроме того, по новому закону застройщик в течение двух недель обязан опубликовать проектную декларацию в СМИ. В декларации должна содержаться исчерпывающая информация о проекте и о застройщике: от фирменного наименования до величины собственных денежных средств компании, финансовом результате работы застройщика в прошедшем году, размере кредиторской задолженности.

Часто квартиры в новостройках предлагают к продаже не только застройщики, но и соинвесторы строительства. В этом случае потенциальному покупателю предоставляют типовой договор между ними. В договоре указывается, какое количество квартир, какие именно и какой площади будут переданы соинвестору после окончания строительства. Убедитесь, что предлагаемая вам квартира входит в их число, а также не поленитесь поинтересоваться у застройщика, в полном ли объеме ваш продавец выполняет обязательства по соинвестированию и не были ли подписаны дополнения к предъявленному вам договору, предусматривающие сокращение количества передаваемых соинвестору квартир. И не входит ли в их число ваше будущее жилище. Впрочем, все эти рекомендации нужны для дольщиков, заключивших договоры до вступления в силу нового закона. По новому закону за все проблемы соинвесторов отвечает застройщик, то есть тот, кто владеет земельным участком, на котором построен объект.

Договорные игры ↑

Квартира становится товаром только после регистрации права собственности на нее. А пока дом строят, «товаром» является документ, на основании которого с вас берут деньги, в данном случае договор инвестирования. Согласно новому закону договор должен содержать: определение конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией; срок передачи застройщиком объекта участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок, который должен составлять не менее пяти лет (подробнее о гарантии будет рассказано позже). При отсутствии в договоре вышеуказанных условий он считается недействительным.

Отдельная история - схема оплаты квартиры. Очень часто в рекламе новостроек в СМИ цена квадратного метра указывается в условных единицах - у. е. При этом у большинства застройщиков номинал у. е. абсолютно произвольный. А расчеты производятся в рублях. Так что стоимость жилья после калькуляции может оказаться на 10-20% выше той, на которую можно было бы рассчитывать, применив курс, скажем, Центрального банка. Еще один важный ценовой аспект приобретения квартиры в строящемся доме - возможность рассрочки платежа. Лучше всего заплатить при заключении договора 25-30% стоимости квартиры. Во-первых, потому, что это снижает инвестиционный риск, а во-вторых - на этом можно сэкономить несколько тысяч долларов, поместив остальные деньги на период рассрочки на депозитный счет в банке. Проблема в другом: далеко не всегда рассрочка предоставляется бесплатно - застройщики пытаются получить с нее свой процент. В 2002-2003 годах стоимость рассрочки в отдельных случаях доходила до 30% годовых в валюте и в среднем составляла 10-15%. Объем предлагаемых к продаже квартир с бесплатной рассрочкой, по данным Московской ассоциации-гильдии риэлтеров (МАГР), в эти годы не превышал 15% от общего объема продаваемых с рассрочкой новостроек. Сейчас ситуация диаметрально противоположная: более 80% застройщиков вынуждены предоставлять бесплатную рассрочку, чтобы обеспечить высокие темпы продаж. Правда, как и в предыдущие годы, они стараются максимально сократить срок ее действия. Но при настойчивости потенциальный покупатель имеет шансы добиться рассрочки платежа на весь период строительства. Это предмет торга.

Очень важно также указать в договоре, что цена квартиры окончательная и может быть изменена только по результатам обмера БТИ. Как правило, площадь квартиры после сдачи в эксплуатацию превышает стандарт на 0,5-1 кв. м. Хотя, например, разница в площади «трешки» на первом этаже и такой же квартиры на одном из последних этажей может достигать нескольких метров - за счет разницы в толщине стен (чем выше, тем они тоньше). Бывают и другие сюрпризы. «В моей практике был случай, когда покупателю, оплатившему 100 кв. м, предложили заплатить за еще 20 кв. м «лишней» площади, рассказывает Дмитрий Островский, юрист одной из крупных риэлтерских компаний.- Оказывается, сосед по этажу смог оплатить только 80 из 100 кв. м, строители перенесли стену - планировка это позволяла - и прирезали дополнительную площадь более состоятельному соседу. Но поскольку в договоре была прописана и продаваемая площадь 100 кв. м и ее стоимость, навязать дополнительные метры у компании не получилось: мне удалось доказать, что клиент не обязан оплачивать «бонусную» площадь. Он получил ее бесплатно».

Правда, по словам заместителя директора компании «Новый город» (г. Москва) Натальи Ветлугиной, фиксированная цена не всегда спасает от фортелей застройщиков. «Одному из дольщиков пришлось идти в суд, когда вместо обещанной просторной, светлой квартиры он получил темный закуток такой же площади… Строители просто изменили расположение комнат», говорит Наталья Ветлугина. Предусмотреть подобные варианты почти невозможно.

Деньги назад ↑

Нередки ситуации, когда дольщик решает продать свой контракт до завершения строительства. Например, еще до наступления срока сдачи дома становится очевидным, что строительство затягивается. в этом случае дольщик может написать застройщику заявление об отказе от исполнения договора и возврате внесенных денежных средств. Многие застройщики соглашаются расторгнуть договор, особенно если там прописаны штрафные санкции по отношению к дольщику.

Однако не все знают, что соинвестор при расторжении договора может потребовать как возврата внесенных денежных средств, так и возмещения убытков.

Такой демарш, по мнению юристов, специализирующихся на рынке недвижимости, возможен в двух случаях: если уже очевидно, что застройщик не сдаст дом в срок, или если дом сдан с недоделками, квартира вам не нравится, а возвращенных застройщиком средств не хватает для покупки аналогичной квартиры на «вторичке». Для определения убытков необходимо заказать заключение независимого оценщика. При просрочке сдачи дома надо требовать и выплаты неустойки.

Впрочем, дольщики могут сами «попасть на деньги». В основном это касается сроков выплаты средств на строительство дома, то есть взносов за квартиру. Если по договору предполагается единовременная оплата, то при просрочке платежа застройщику более чем на три месяца расторжение договора происходит в судебном порядке. П ри приобретении квартиры в рассрочку систематическое нарушение сроков внесения платежей (свыше трех раз в течение 12 месяцев) также дает застройщику право на разрыв договора. в этих случаях участник долевого строительства уплачивает неустойку в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Плата за въезд ↑

Еще одна любимая игра застройщиков - доплаты после окончания строительства. Так, около 80 новоселов дома №13 по проезду Черского (г. Москва) (застройщик - компания «Новый мир»), получивших в конце 2004 года ключи от новых квартир, до сих пор не могут оформить право собственности. Необходимые документы генеральный инвестор обещает выдать только в обмен на доплату - в среднем по $40 тыс. за квартиру, что составляет половину жилья. Объяснение простое: подрядчик не уложился в смету. В принципе подобные доплаты предусмотрены как действующим законодательством, так и законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов». Но только если в договоре есть пункт, оговаривающий возможность изменения стоимости квартиры, случаи и условия ее изменения. В период форсированного роста цен на столичную недвижимость застройщики вносили в договор этот пункт в 90% случаев. Многие им воспользовались, увеличив стоимость контракта. При этом всегда указывалась одна и та же формальная причина - увеличение расходов на строительство. Иногда, как в случае с компанией «Новый мир», требование доплатить деньги получили все покупатели квартир в новостройке. Значительно чаще застройщики работали индивидуально - квартира предлагалась новому покупателю по более высокой цене. Если он соглашался, предыдущего покупателя ставили перед выбором: доплатить энную сумму или расторгнуть договор и получить назад уплаченные деньги. Наиболее простой способ избежать подобной альтернативы - внимательно прочитать предложенный к заключению договор и в случае обнаружения в нем пункта о возможном изменении цены добиться от застройщика его исключения. По мнению риэлтеров, в отсутствие тенденции роста цен на новостройки застройщики согласятся с этим требованием обязательно. Тем более что теперь при расторжении договора им придется возвращать деньги с процентами: в размере 1/150 ставки ЦБ РФ (ставка рефинансирования равняется сегодня 13% годовых) за каждый день с момента получения денег от покупателя (порядка 30% годовых).

Опасный вексель ↑

Застройщики считают, что закон «Об участии в долевом строительстве» очень жесткий по отношению к ним, и уже начали искать пути обхода прописанных в нем норм. Конечно же, покупателю в связи с этим нужно держать ухо востро. Вот, например, свежая придумка застройщиков.

Новый закон вводит обязательную государственную регистрацию сделок со строящимися квартирами, что, в частности, делает невозможным продажу недвижимости до получения всего комплекта документов на объект. Для того чтобы обойти закон и начать продажи квартир до регистрации сделки, некоторые крупные компании перешли на вексельные схемы оплаты жилья. С одной стороны, какая разница покупателю, что ему дают взамен уплаченных денег - договор или вексель. Тем более что вексель - это ценная бумага, признанная во всем мире. Подвох заключается в том, что вексель содержит финансовое обязательство векселедателя заплатить при наступлении указанного срока определенную сумму векселедержателю. И внести в него данные, относящиеся к конкретной квартире, никак не получится. В результате после окончания срока векселя гражданин может получить не квартиру, а деньги, и это не будет противоречить закону. И то, что квартира с момента начала стройки подорожала, на покупателе никак не отразится: вернут ему ровно столько, сколько указано в ценной бумаге.

Преступление и наказание ↑

После того как вы тщательно изучили договор, постарайтесь минимизировать главные риски дольщиков. Основных рисков четыре.

Угроза первая: продажа застройщиком одной и той же квартиры нескольким покупателям (или, выражаясь юридическим языком, наличие прав третьих лиц на объект недвижимости).

Избежать этой угрозы довольно легко, достаточно потребовать так называемую учетную государственную регистрацию заключенного вами договора. Теоретически никто из продавцов от этой процедуры не отказывался, однако сами продавцы зарегистрировать договор предлагали нечасто. По словам одного из риэлтеров, им просто лень возиться. По новому закону договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным только с момента такой регистрации. Есть, правда, одно но. ДМЖ регистрирует договор долевого участия в строительстве новостройки в течение месяца, а иногда и дольше. А деньги застройщику приходится платить при заключении договора: в течение месяца-двух он находится в подвешенном состоянии.

Угроза вторая: нарушение условия договора о сроке сдачи дома в эксплуатацию.

По данным консалтинговой компании Vesco Consulting, специализирующейся на рынке недвижимости, около половины застройщиков систематически сдают свои дома с опозданием на три-шесть месяцев. Но есть и «рекордсмены»: к примеру, отставание по срокам сдачи отдельных домов у компаний «Социальная инициатива» и «Новый мир» достигает 33 месяцев.

Поэтому добиться внесения в договор пункта, детально оговаривающего ответственность застройщика за несвоевременную сдачу дома госкомиссии и передачу квартиры, прямая обязанность покупателя.

«Если застройщик - надежная и ответственная компания, то в инвестиционном контракте обязательно будет пункт об ответственности застройщика перед инвесторами за несоблюдение сроков строительства, говорит Сергей Лушкин, директор по маркетингу и продажам ОАО «Квартал».- У нас, например, предусмотрена обоюдная ответственность: застройщика перед инвестором - в случае затягивания сроков сдачи объекта и инвестора перед застройщиком - в случае задержки платежа. Условия этой обоюдной ответственности одинаковые: 0,005% за каждый день просрочки, но не более 5% от суммы внесенных за квартиру денежных средств (ответственность застройщика) или суммы неоплаченного взноса (ответственность инвестора)».

Безусловная выплата штрафа также предусматривается законом «Об участии в долевом строительстве». В законе оговаривается и его размер: 1/75 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день отставания застройщика от указанного в договоре срока. В переводе на русский язык это означает, что штрафные проценты составят около 60% годовых от суммы, уплаченной покупателем за квартиру.

Получается, что в случае срывов сроков сдачи объекта покупатель имеет право рассчитать размер компенсации по «драконовской» ставке, прописанной в законе, а не по условиям, указанным в договоре.

К затягиванию сроков строительства, а иногда и к его полной остановке приводят митинги местных жителей. Правда, митингуют чаще всего жители тех районов, где ведется «точечное» строительство. То есть там, где новостройку пытаются вписать в уже сложившуюся инфраструктуру. Скажем, когда в угоду новому строительству сносят гаражи, спортивные или детские площадки. Или же когда новостройки вырастают прямо во дворах.

В соответствии с городским законодательством жителей прилегающих домов должны проинформировать о начале строительных работ. Однако, даже будучи проинформированными, ваши будущие соседи могут создать немало проблем застройщику. В зависимости от степени энтузиазма, они могут отправить жалобу мэру, прокурору, обратиться в суд или героически пикетировать строительство под объективами фото и тележурналистов.

Так, несколько лет шла война застройщиков и жителей домов на Фестивальной улице (г. Москва). Поводом для начала боевых действий стало возведение высотки: строители «прибрали к рукам» часть двора школы №1401, расположенной по соседству с будущим зданием. После ряда митингов власти компенсировали школе землю, но за счет территории двора соседнего дома. Потом люди боролись против расширения улицы, в результате которого машины стали ездить прямо под окнами. В итоге стройку несколько раз приостанавливали.

Угроза третья: затягивание процесса оформления квартиры в собственность.

Покупателю стоит учесть, что сдача дома госкомиссии, передача ему квартиры застройщиком и оформление прав собственности на жилье - совсем не одно и то же. Подписанный госкомиссией акт подтверждает факт постройки здания и является разрешением на его эксплуатацию. После этого застройщик обязан в течение двух месяцев передать квартиру покупателю, что оформляется стандартным передаточным актом: застройщик передал, дольщик принял, претензий никто не имеет (если претензии есть, они оформляются отдельным протоколом). Именно с этого момента, а не со времени сдачи дома госкомиссии, обязательства застройщика считаются выполненными. Но не все так просто. Передаточный акт - это, конечно, хорошо, но покупателю новостройки в конечном счете нужно совсем другое: свидетельство о праве собственности на квартиру в построенном доме. Без этого свидетельства вас не пропишут на новом месте, не говоря уж о том, что жилье не удастся продать, если такая необходимость неожиданно возникнет.

В соответствии с законом «Об участии в долевом строительстве» оформлением прав собственности дольщиков должен заниматься застройщик. Однако срок, в течение которого он обязан это сделать, в законе не оговаривается. Именно поэтому покупателю имеет смысл включить в договор пункт о максимальном сроке оформления прав собственности на приобретенную квартиру. При этом заранее стоит отказаться от каких-либо иллюзий: обязать застройщика оформить право собственности в течение двух месяцев после подписания передаточного акта (именно такой срок риэлтеры на словах обещают покупателям) вам не удастся.

По словам застройщиков, чтобы оформить права собственности дольщиков на новостройку, необходимо подготовить целый ряд документов. В том числе акт реализации инвестиционного контракта, который подписывают все участники строительства - инвесторы, городские власти, подрядчики, а также акт распределения квартир, который подписывают все инвесторы и дольщики строительства. На все про все уходит до полугода. После этого собранные документы в течение одного-двух месяцев проходят экспертизу в Росрегистрации, и только затем, если с документами все благополучно, выдаются свидетельства о праве собственности на квартиры.

Иными словами, рассчитывать на получение прав собственности раньше, чем через восемь-девять месяцев после сдачи дома госкомиссии вряд ли стоит. Главное, чтобы максимальный срок госрегистрации прав собственности и ответственность застройщика за неисполнение этого обязательства были прописаны отдельным пунктом. Совсем не лишняя страховка, учитывая, что в последние годы в Москве было построено несколько десятков домов, в которых права собственности дольщиков не оформлялись годами. И наконец, четвертая угроза: сдача квартиры с недоделками. Ей мы посвятили отдельную главу.

Дом, в котором не живут ↑

Пройдя все рифы долевого участия в строительстве, вы можете оказаться хозяином квартиры с массой недоделок.

По данным «горячей линии», проведенной стройкомплексом Москвы, чаще всего возмущение новоселов вызывают кривые перегородки и перекрытия в новых квартирах - 17% всех жалоб. Такое же число новоселов недовольно оконными блоками. По 10% жалоб пришлось на качество герметизации швов, а также промерзание, сырость и протечки. По словам одной из жительниц дома, построенного компанией «Новый мир», в ее квартире была недоделана капитальная стена, окна не открывались.

Во избежание такой ситуации лучше всего сразу внести в договор пункт о том, что строители обязуются устранить недоделки, если таковые будут выявлены в течение двух лет с момента сдачи дома в эксплуатацию. По новому закону, если здание возведено с отступлениями от условий договора, участник долевого строительства по своему выбору вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков, уменьшения цены договора или возмещения расходов за устранение недостатков своими силами. «Претензии к застройщику можно предъявить в течение оговоренного законом гарантийного срока, то есть как минимум в течение пяти лет с момента передачи квартиры в собственность», отмечает юрист компании «Бест-недвижимость» Лейла Аль-Авлади.

В законе «Об участии в долевом строительстве» указано, что «в случае существенного нарушения требований к качеству квартиры участник долевого строительства может в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и потребовать возврата внесенных денежных средств и уплаты процентов на эту сумму за ее использование». Беда в том, что все перечисленные выше требования будут законными, если недостатки качества строительства объекта «делают его непригодным для предусмотренного договором использования». А так как покупатели квартир в новостройках собираются в них жить, то предъявить на законном основании свои претензии они не смогут.

Учитывая, что на устранение брака застройщиками в соответствии с законом рассчитывать не приходится (они могут все списать, скажем, на последствия неудачного ремонта, проведенного клиентом), остается жаловаться столичным властям. Однако это право есть только у новоселов домов, сооруженных по городскому социальному заказу для очередников и переселенцев из сносимого жилого фонда. Видимо, считается, что человек, осиливший покупку квартиры, в состоянии позаботиться о себе сам.